全国人民都在打听：能不能在这座城市买房？

要说目前全国最火片区规划，肯定是大湾区。

2017年3月，粤港澳大湾区首次被写入政府工作报告，上升至国家战略，2017年7月1日上午，由国家发改委、广东省人民政府联合香港、澳门特别行政区政府在香港签署的《深化粤港澳合作，推进大湾区建设框架协议》，正式将惠州纳入“粤港澳大湾区”。

2018年的两会上，就有高级领导表示粤港澳大湾区战略正在研究出台，此举引发了行业的震动，粤港澳大湾区的本质在于，促进城市群中的深度合作，打造世界一流的湾区，寻找国家下一个经济增长的新风口。

作为珠三角核心腹地唯一不限购城市，惠州承载了深圳以及众多全国各地对粤港澳大湾区看好的目的城市，那么现在惠州的楼市到底如何？前几日冒着高温去帮大家实地看了下。

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说实话，笔者曾经瞧不上惠州。为什么呢？

2012年，我去惠州踩盘，房价每平方四千左右。

2015年，我再度去惠州踩盘，路过曾踩过的某盘，惊奇地发现还有尾盘在售，时隔三年此盘房价每平方五千多，但这不是重点，重点是返程的路上，夜幕降临，一个个偌大的楼盘零星地亮着几盏孤灯，整个大亚湾放眼望去黑茫茫一片，格外阴森。

惠州被誉为中国十大鬼城之一，绝非浪得虚名。

判断一个城市的楼市走向，只需抓住三点：人口，实业发展，土地。而人口是决定一切的重中之重。缺人则不必言其他。

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2017年粤港澳大湾区的规划正式出台，惠州房地产再度成为大众的焦点，因为在湾区九城中，惠州紧挨着核心城市深圳且不限购。

近期，很多人咨询惠州房产。为了提供严谨真实，更具有参考价值的信息，我们带着“那个曾经的鬼城，现在究竟怎么样了？”这个疑问，2018年9月再次来到惠州实地考察。

下面，我将把实地考察到的情况，结合惠州最新公布出来的政策与规划进行分析。

从地理位置的角度判断，惠州的大亚湾新区和惠阳区紧贴着深圳，是吸引深圳人口外溢的首站。惠州南站（高铁站）坐落于两区之间，同时它也是未来深圳14号城际地铁的终点站。交通、距离和位置决定房子的价值，所以这两区是临深置业者最热门的板块。

笔者以惠州南站为起点踩盘，重点关注热点区域内楼盘。

项目名称	所属片区	距离惠州南站	每平方单价	贷款成数
星河丹堤	惠阳	2公里	15500~17500	三成
长通熙园	惠阳	2.5公里	13000~14500	五成
翡翠山	大亚湾	3公里	14500~15000	付全款（有空间）
天润自在城	大亚湾	6公里	13500~14500	三成
雅居乐花园	惠阳	7公里	10900~12000	五成（有空间）
天樾湾	大亚湾	8公里	12000~12500	五成

星河丹堤和天润自在城这两个项目为毛坯价格，其他均带精装修。

小径湾实景

惠州境内有高质量的海，随着生活水平的不断提高，可预见的是，旅游资源在未来将会成为稀缺资源，因此惠东片区的观海度假盘也是当地的一个热点。

项目名称	所属片区	距离惠州南站	每平方单价	贷款成数
华润小径湾	惠东	二十八公里	13000~15000	五成/全款
十里银滩	惠东	二十八公里	12500~13500	五成（有空间）

度假盘距离惠州市区较远，这两个楼盘均配备往返深圳的穿梭巴士，三十分钟一班，业主购票单程十元。由此可知，临海度假盘的受众主要以深圳客户为主。

今年上半年曾有“惠州深夜排队抢房”的新闻，随后又有新闻出来辟谣。因此笔者选择了最能体现楼盘客户人流量的时间—周末进行踩盘，下图为9月9日（周日）某售楼部现场。据各楼盘售楼现场判断：惠州的房地产市场，目前房源充足，客户选择的空间较大，市场较为平和。

天樾湾等售楼部实拍

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过去，惠州房产一直依赖于广深港的投资客，所以空置率极高，被誉为鬼城。现在，据房天下网站显示的数据：2017年惠州打败了南京、天津等这些虹吸大市，在年度主要城市人口吸引力榜单上排名16，排在人口净流入城市的前列。

人口不断涌入，城市的活力将大幅提高，实际情况是怎样的呢？为了确认情况，我们在惠州南站附近一直等到天黑。

以下图片均为9月9日晚拍摄：

距离惠州南站2公里的圣堤亚纳（2011交楼）

距离惠州南站2公里的星河丹堤一期（2014交楼）

距离惠州南站3公里的海惠花园（2013交楼）

距离惠州南站2公里的旭园（2016交楼）

通过照片，我们可以直观地看到，除了楼龄较短的旭园（2016），其他的小区，入住率较之以前有了很大改善。我们的鬼城已慢慢苏醒……

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想准确判断惠州的房产走向，先要读懂这两个关键词：

第一个重点词：深圳东进。2016年深圳市委书记马兴瑞主持召开东进战略领导小组第一次会议，审议通过东进战略行动方案。深圳东进即深圳将投入1.4万亿建设与西部中心功能协同、深莞惠成全球智能终端重要生产基地交相呼应的东部中心。

简而言之深圳向东，再造一座新城，惠州在政策利好范围内，此举或将带动惠州实业发展。

深圳1.4万亿东进示意图

第二个关键词：交通。马兴瑞曾强调：“东进，再造一个新深圳，交通问题是关键，这事由我亲自来推动。”

一个城市的崛起，交通是翅膀。2017年，深圳至惠州南的城际高铁开通，全程最短仅需27分钟；广深港高铁将在2018年9月23号正式运行，届时惠州南到香港西九龙最短只需68分钟。

根据现有的规划建设项目以及惠州的构想方案，未来惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。预计3年后，惠州将成为“高铁大市”。

目前惠州有六条高速公路交叉通往周边各个城市，它们分别是惠深沿海高速、广惠高速、惠盐高速、博深高速、、惠莞高速。

另外2018年7月深圳第二机场的位置敲定在惠州；惠州港拟建通往香港的水上巴士。也就是说未来，惠州海陆空交通全方位大爆发。

惠州房价较去年同期已经大幅上涨，但同比大湾区其他城市，目前惠州房价不高。中介对此的说法是：在“房住不炒”的基调下，政府对惠州房价实施了限价。

湾区热门城市	土地面积	人口
惠州	1.16万平方公里	480万
江门	9503.94平方公里	454.40万
广州	7434平方公里	1449.84万
深圳	1996.85平方公里	1252．83万
东莞	2465平方公里	834.25万
中山	1783平方公里	323万

深层次的原因则是：前两年百家房企争相在惠州布局，当前惠州仍需稳步消化库存，若此时逆风行驶，上涨，或将提前迎来房产调控及问责。此外，惠州的面积差不多是深圳的六倍，但是常住人口不足深圳的一半。虽然2017年惠州迎来了人口净流入的小高潮，但相对于整个房产市场，以及未来惠州整个城市来说，惠州依然内动力不足，缺人！

在粤港澳大湾区、深圳东进、交通大爆发的背景下，惠州的潜力不可限量。这座城市若能保持2017年的人口增长速度，并投入实业，那深圳地铁14号线与惠州南站对接成功后，房价至少破2万，当然届时惠州也会限购。

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大亚湾万达广场实景

投资房产，除了关注城市发展与现况外，还要考虑到二手市场的流动性，房子有流动性（卖得出去）才有市场属性，才有投资价值。目前，惠州的一手房和二手房市场平行健康发展，没有出现一手房二手房价格倒挂。圣堤亚纳片区，大亚湾的万达商圈等相对成熟区域，租售两旺。

由于过去大量的房产被广深港的投资客买去，所以惠州二手房市场里有大量的全新毛坯，

二手房价格普遍低于一手房，投资人也可考虑在二手房中捡漏。一二手房的差值可以滤掉一部分房价下行的风险，另外房子拿到即可放租，租金可以抵一部分月供。

除此之外需要特别注意的是：

惠州房产不限购，但是限售：新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年方可转让。这也就意味着新房源在取得不动产登记证满3年前不得交易。买之前，购房人要慎重考虑你的这笔钱，能不能用于存三年无法取出的定期？

做任何事情都是有风险的，投资房产也一样。也许你想问，既然惠州有那么好的前景，会有什么风险呢？

2010年，深圳特区国务院正式批复《前海总体发展规划》，开始着力打造前海曼哈顿，八年过去了，我们的前海怎么样了呢？目前前海已经初显规模，但与想象当中的繁华还相距甚远，城市发展，经济腾飞是个慢过程，有时需要漫长的等待。

惠州房地产钱景乐观，但毕竟因为限售以及人的引进，很可能需要你要投入时间成本。

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