买房自住也不是一劳永逸的（86）

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这是饭爷的江湖发出的第86篇文章

上个月小圈有个小伙伴说了个事儿，说他发现有几个朋友喜欢换房，十年下来越换越好了。

他们不喜欢换房的，基本还停留在六七百万的房子里，房子市值也没怎么前进。

其实这个事儿一点都不奇怪，因为房子也是有生命周期需要做置换才能不断提高价值的。

我记得这个小伙伴是上海那边的，其实这个规律在一线和所有强二线都适用。

一强二线城市这些年因为人流和资金不断涌入，土地和房产都在快速增值。

他的朋友每次做置换都是在加杠杆扩大资产包，自住的同时享受资产增值。

只要现金流跟得上，就等于在被动存钱，自己的资产包也在不断膨胀。

到年纪大了，可以换相对小一点的，然后拿钱出来养老花。

这是前些年适合中产的办法之一。

之前我们写那篇《我们终将面临的养老困局》里面其实日本金融厅的报告就提到这条，只不过没说这么详细。

房子在生命周期中不断置换是非常必要的，一方面提升房产价值，另一方面是提升居住体验。

而且房子现在越来越讲究的是圈层，好的圈层也挺重要的，古人说千金买邻就是这个道理。

经历了这次疫情很多人应该有个感受，很多好社区邻居间互助搞的是风生水起。

住在老破小社区里的就只能靠国家帮助了，而且很多老社区里面都是老人，看起来就暮气沉沉，更别说啥互助了。

只要自己有能力置换就要不断的折腾，难不成真的一个房子要住30年啊，新房都住成老破小（大）了。

这世上从来没有一劳永逸的事儿。房龄超过30年，神仙也救不活你那破房子。

只有不断置换，你的房子才能历久弥新，才能保持价值的持续提高。

而且记住房子永远是买新不买旧的

人口流入的大城市新房供应越是密集的地区，就越有投资价值，因为新区的配套水平会快速提升。

这也是之前我们写那篇《投资房千万别听当地人意见》的主要思路之一，以前我们提到的天府新区和郑东新区都是这个道理。

本地人因为情怀的原因总觉得老城区才是市区，然而老城区对提升房子价值是很差的选择。

大多老城区因为拆迁成本高，除了深圳这种缺地的城市根本不会有发展商考虑翻新。

没有持续投入迎来的就是快速衰落，北京二环边上乃至很多强二线城市的老城区这样的地方大把。

而且因为国内好的物业公司不多，尤其北方更是这样，所以房子的老化是很快的。

所以房子住个十几年有能力就要赶紧换，保证自己住的或者持有的房子房龄不超过20年才是王道

如果买不到一手房，那么可以选房龄五到十年好小区的二手房，这是自住客最佳入场时间。

基本上这时候会有大量的置换客抛出，投机客也不会熬这么久，基本都已经卖光了。

从某种意义说，最好的选择永远是追新盘，最佳的选择永远是住个五年十年换新房。

如果能力差一点就就买五到十年的次新二手，同样是住个五到十年赶紧换。

超过二十年的房龄的房子成交就没那么容易了，但好处是折旧也变慢了。

千万注意别买那种管理差的开放小区，尤其是小区注册了大把公司的，基本是惨不忍睹。

不管是北京上海还是很多二线城市都有这样的例子，两个楼盘只是隔条马路。

仅仅因为一边是纯住宅，另一边住宅公司混在一起乱七八糟的，房价就差了上万一平。

记住，一个好房子的标准是不但自己住了觉得舒服觉得好住，还要好租加上好卖。

全文完！！