房贷，还越久越好
1
三句话
最近，我很久没见的一位老年同学要我谈论买房。他当时想卖掉他父亲的旧房子，然后换成新房子，但是他没有很多积蓄，所以他问我如何做房贷。
我给他写了三句话。
1.首付越低越好
2.-尽量选择等额本息还款方式，别选等额本金。
3.如果银行可以承诺借款30年，请不要选择29年。
但是，我向他提出的三个建议，但最终在他家人讨论之后，并没有采纳。
他竭尽全力将首付款提高到60％。最终，为了节省账面利息支出，他选择了等额本金还款方式，来减轻每月还款压力。
而且，为了节省账面上的利息，最终他咬紧牙关，选择在10年内还清贷款。毕竟，十年与三十年之间的利息差异可能是数十万。
当他向我解释一切时，我突然陷入了黑暗。
房子如何偿还这个问题一直是买家中最有争议的话题，及时你告诉他们原委，他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断，吃够哑巴亏。
因此，今天，我将使用这些数据进行发言，并带你详细分析房贷背后的秘密。
2
传统固化的思维
首先，你必须考虑从何处获得贷款。当然是银行，但是银行的性质是什么？
官员解释说，这是一家经营货币和信贷业务的合法金融机构。
这个答案太抽象了。简而言之，银行是穷人服务富人的机构。穷人以数十万种方式存钱，富人千方百计思考借钱的出来。
富人继续利用穷人的钱来赚更多的钱，尤其是房地产。十年前，富人用穷人的钱买房。十年后，房屋翻了一番后，便卖给了穷人。
那为什么呢？归根结底，穷人看的是静态货币，而富人看的是流动时间。
中国的优良传统告诉我们，如果我们不是万不得已，我们就不能向他人借钱，如果我们不是万不得已，就不能被他人利用。
然后，在传统思维的指导下，越来越多的购房者将抵押贷款视为一种终生拖累。
有些人的生活目标是赚更多的钱并尽快偿还抵押贷款。而且，当获得抵押贷款时，想避免尽可能多支付利息，这样他就可以尽快摆脱债务。
但是这个世界非常残酷，“ 二八定律”适用于每个场景。
大众化思维绝对是一个受剥削的群体。此时，祖先留下的美德使您成为一个诚实的人。这是资本的本质。
那么，为什么要使抵押贷款尽可能大呢？
3
首次贷
首先，抵押贷款无疑是中国金融市场上利率最低的高质量贷款产品。
当前银行基准利率为4.9％，即100万元，年利率仅为4.9万元。市场上其他类型的个人贷款的利率超过6％。
如果你有公积金名额，大部分城市能做到3.25%
我记得在2015年，一家银行批准了30％的商业贷款优惠，以减少房地产市场的库存。简直是给你钱使你致富。
但是，仍然有许多人认为银行不安好心，故意掏空自己的口袋。
当然，这种好东西只能用于首次购房。当前的两套和三套政策将大大提高首付和利率，所以一定要珍惜【首次贷】。
无论您有多少钱，无论您有多少钱可以全款买房子，您都需要了解，您必须尽一切努力从银行提取出优惠资金。
4
选择
第二步是选择还款方式。这是本文的重点。有很多方法可以偿还
国外有很多还款方式，而我们这里只有两种。一个等额本金，另一个是等额本息。
选择等额本金方法意味着您必须每月偿还固定本金，然后在这基础上支付相应的利息，开始还款额较高，后期因本金减少，月供也会越来越少。
而等额本息是浮动本金。换句话说，就是每月月供是固定的。相当于前期还的都是利息，后面还的都是本金。
简化下就是：等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。
两者之间的差异是利息总额和每月还款额的区别。例如，如果您借入100万元人民币的贷款，则基准利率为4.9％，而等额本金要比等值本息少17.3万元的总利息。但开始的月供要比等额本息多支付一千五百多元。
在签署贷款协议时，为什么银行客户经理建议采用等额本息的方法？
最重要的原因之一是，许多客户在等额本金还款的早期阶段无力支付大笔还款。这样才能提高成交率。
很多人会问到等额本息的一个重要问题。
如果您开始就以等额本息方式还清房贷，您会惊讶于本金和利息结构多么不合理。例如，对于一百万抵押贷款，每月还款额为5300元。利息高达4000多，本金仅1200元。
许多人在想，我可以提前偿还本金来减少利息吗？
例如，房贷本金为100万，利息为910,000。如果头三年我每年预付100,000，那么利息会从900,000变为600,000吗？
明确表明这个想法是错误的。首先，提前还款不会改变本息的还款结构，它只是加快了还款周期，仍然有很多利息，而且提前还款没占一点好处。
即使您每个月开始支付四千多的利息，也不算亏本，以一百万按揭和4.9％的利率计算，一年本应该支付4万9千多的利息。
因此，您要做的就是借最多的钱，还最长的时间，按部就班，不要着急。
在这点上，也诠释了倾向于后期还钱的，等额本息还款法的科学意义--【时间】。
5
时间
时间就是金钱。这句话很陈词滥调。但是从宏观经济学的概念开始，随着时间的流逝，货币发行越多，您的收入肯定会增加，您欠的钱肯定会减少。
今年是2021年。十年前的2009年，您的房价和薪水是多少？我们回2009年的北京，那时该市的人均工资为4,000元，房屋价格为每平方米12,000。购买房屋需要80平方米，共计960,000，贷款60万元，年利息4.9％，每月还款3,000。工资4,000，抵押贷款3,000，那时候的购房者，生活一定不会幸福。
但是十年后呢？2021年北京的平均工资是9,000多，而且现在赚钱的机会远多于过去，9000多只是个保守数字。这时候你会发现，还款远比10年前容易得多。
这不是最重要的，重要的是北京的房价已从12,000元/平方米升至60,000元/平方米。
固定资产翻了一番，赚了384万，当然，您可以将自己的房屋卖了换更大的房屋或环游世界。
而通货膨胀就更好理解了，大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。
你今年从银行借来了100万，而十年后，这100万可能只值50万。
所以不要看您30年的房贷利息高，扣除通货膨胀率后，他会给你一个惊喜的数值。
如果你能全款买房，还是建议要来分散投资到理财产品，或者债券基金中，怎么也能对冲下房贷的利息。
6
流动性
如果你选择在10年内偿还贷款，你可能会陷入“流动陷阱”。你现在30岁，并将在10年后变成40岁。这刚好是职业生涯和收入巅峰期。
这时候你生二胎或把父母接过来住，必须要换一个更大的房子，却发现手上没有足够的现金流，如果这个房价市场不是很好，你就只能折价以房换房，亏出十几万也是可能的事情。
或者市场来了一个大行情，例如，在2015年北京前夕，利率降低30％，首付降低到20％。这么好的投资机会，你却苦于没钱买房，白白错过了绝佳的机会。如果你不去提前10年还钱，把钱用于购买新的房产，就不会因为这点利息错失几百万的收益了。
除了以上的情况，万一家人突发重病，急需用钱，你没有足够的现金流，房子根本无法及时变现，这个时候，你会发现，现金流就是最好的资产，可以帮你抵御风险。
最后再说几句话。
如果你想玩房地产投资游戏，则需要突破特定的固定思维，重新理解金钱并定义金钱的含义。这个世界看起来像这样。那些敢于借钱从银行购买资产的人变得越来越富有，而那些敢于在银行存钱的人变得越来越穷。
投资反人性，你必须遵循20％的人的方法。当你学会衡量随时间变化的货币价值时，会发现债务是一件很光荣的事情。