全新的租房时代，呼之欲出
租房新政紧锣密鼓出台中
早前，住建部会同国家发改委、财政部等八部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。《通知》明确要求各地搭建住房租赁交易平台，鼓励多渠道增加新建租赁住房供应。
《通知》中指出，“700万大学毕业生，2.45亿流动人口……每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批‘新市民’”。“在这些‘新市民’日益增多的人口净流入城市，住房租赁需求旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也同时存在租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。”为更好地解决“新市民”的住房问题、帮助他们改善居住条件，《通知》要求这些城市准确把握住房的居住属性，以满足“新市民”住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。“这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一个重大的‘政策红利’”，相关专家指出。
事实上，《方案》的出台并非突然。早在2015年，中央经济工作会议就提出了“建立购租并举的住房制度”；2016年4月份，国家发改委发布了《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》；2个月后，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；进入2017年5月份，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，直至《方案》日前印发。所有这一切出台的方案及措施，为构建住房租赁市场铺就了发展之路。
时隔一个月后，8月28日，国土资源部会同住房和城乡建设部制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。该方案指出，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。
根据住建部、国家发展改革委等联合发布的《通知》，结合《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》精神，不少地方密集出台了构建房地产租赁市场的规划。据中原地产研究中心统计，迄今，已有超过8个省份、超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关住房租赁的政策。特别是今年7-8月，各大中城市开始密集发布住房租赁实施细则。一个规划中的、全新的房地产市场的租房时代，已经呼之欲出。
“重售轻租”将一去不复返
长期以来，国内住宅市场一直存在“重售轻租”的问题。在房地产市场发育过程中，存在着租房市场不规范、房源远低于需求、租屋质量整体不高的问题。与此同时，黑中介频频现身，房主和租户方信息的不对称，所有这些都不同程度地阻碍了租赁市场的发展。
今年27岁的建良来自浙江湖州，是同济大学的硕士应届生。毕业后，由于考虑到上海的生活成本太高，建良选择到杭州的一家国有企业工作，并在杭州上城区庆春路商圈租了一套30平米的一室户。然而，建良所租房屋每月租金达2800元——对于刚刚毕业的建良来说，这笔租金不是一个小数字。
建良租房所遇尴尬并非个案。今年上半年，整个杭州市平均租金达到3722元/月，同比去年3462元/月增长了7.51%。主城区范围内，拱墅区涨幅最为明显，上半年平均租金3858元/月，较去年同期上涨了18.49%。滨江区依然是租金最高区域，平均租金为4773元/月，比全市平均水平高出27.86%。
杭州房租居高不下，那么，其它城市的房租是一个什么样的状况呢？从全国情况来看，上海易居研究院发布的《全国50城房租收入比研究》报告显示,北上广租房费用稍低一点，但租房族的人均房租支出也都超过2000元。6月数据显示,厦门、合肥等34个城市租房收入比已在25%至45%之间,北京、深圳、上海等城市则超过45%——这意味着，在这些城市打拼的租房族，其收入的近一半花在了租房上。
杭州住管局数据显示，近年来，杭州对人才的吸引程度越来越高，与此同时，杭州租赁房市场规模每年呈10%左右的速度增长。一个不争的事实是，租赁需求上涨明显的同时，实际可供出租房源非常有限。杭州我爱我家品牌中心公布了一份上半年杭州市场盘点报告，租赁供需比从年初的1：5.7增长到6月份的1：7.7。
“出租屋内安放不下青春”的故事，在杭州，以及其它城市里频频上演着。租房难、租房贵，每每成为打拼者前进的羁绊。而房子上附加的各种“发展权”，更令很多本意坚持租房者望“房”却步。
为什么杭州房租节节攀升？住房自有率高企，是房租居高不下的一个重要原因。相关专家指出。实际上，不仅杭州，全国其它大中城市住房自有率一直维持在较高的水平。目前来看，全国城市住房自有率平均高达70%，一些省会城市更达90%以上，上海、北京、广州等一线城市的住房自有率较低一些，但也在维持在65%左右。
从全球来看，世界上的发达经济体，都十分注意促进人才流动，吸引人才；注意降低居住成本，使人才尤其是年轻人不为住房所累，从而更加专注于创新创业。从国外经验看，西方发达国家住房自有率一直在低位运行。作为住房供应的“双引擎”之一，租赁一般占据40%—60%的市场份额，很多居民一辈子租房。有统计表明：1990年瑞士住房自有率仅31%，伦敦、纽约、东京等城市的租房率为55%-77%之间。发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。德国联邦统计局的数字显示，德国有8000多万人口，4000万个家庭，只有45%的家庭拥有自己的住房，这一局面近10年来几乎没有改变。从德国租房市场来看，德国政府公租房与私人机构租房比例加在一起，占据住房供应市场的半壁江山。
与发达国家相比，目前我们国家的政府公租房、私人机构租赁房不仅比例太低，而且在维护住房租赁市场健康发展方面，没有与之相配套的法律措施。媒体报道，西方国家十分注重通过立法来推动住房租赁业发展。德国本世纪初就制定《租赁法》，日本1951年发布《公营住宅法》，这些法律法规对于租赁市场涉及到的多类主体的责任、义务进行了详细的规定。德国在住房供应政策导向上，更是将租赁供应作为主体。法律规定，“德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。”住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右。如此庞大数量的房屋仅用于出租，这无疑对出租房源的稳定起到了重要作用。除了法律规范，德国采取的具体措施还包括，“给兴建社会公租房的建筑公司以住房基金支持，对公租房的房屋面积和设计进行了具体规定，使每套房屋既能满足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪阶层支付得起租金等。”
从我国房屋租赁市场来看，据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住管理杂乱无章、与之相应的立法相对滞后等问题。这些问题的存在，不仅影响了大学生和外来务工人员的就业与发展，而且成为阻碍房地产租赁市场进一步发展的障碍。
鉴于以上存在问题，据媒体报道，国务院已将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。未来一段时间，各地势必将会加速出台相关法律措施，以尽快补齐法律法规的短板，促进租赁市场的长远发展。
“随着住房租赁市场法律法规的不断完善，房地产市场长期以来‘轻租重售’的局面将得到根本改观。”“一个全新的租房时代，或许正在加速到来。”专业人士乐观地指出。
租房，你准备好了吗?
在部委政策以及地方政府实施细则的推动下，住房租赁市场的培育与发展已经正式起步。九部门联合下发的《通知》，将12市列为试点城市，其中，广州、杭州、成都、郑州、沈阳等9城市已发布方案或介绍了方案要点。
8月30日，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。该试点方案提出了要加快培育和发展住房租赁市场，“构建购租并举的住房制度，实现城镇居民住有所居”；基本目标为到2020年年底，基本形成“供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定”的住房租赁市场体系。
该试点方案中提出，未来3年，具体目标为，“新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%”。一是加大公租房供应力度，未来5年公租房保有总量不少于8万套；二是增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。在加大住房公积金对租赁住房的支持力度，支持公积金按月转账支付房租的同时，逐步加大货币住房保障政策实施力度，建立与市场联动的货币补贴调整机制。与此同时，扶持发展专业化住房租赁企业，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为发展专业化住房租赁试点企业。
8月22日，安徽省合肥市下发《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》，探索建立以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系和购租并举的住房制度，鼓励住房租赁消费。根据该通知，2017年年底前，合肥将全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设。2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。通知指出，有条件的开发企业可以在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁。
在各地出台的所有条款内容中，租赁能够享受同样的公共服务成为公众最关心的焦点，多地提出“购租同权”概念，即在落户、入学、医疗、就业、社保等社会福利领域，有房族和租房客享受同等权利。7月17日，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，《通知》的第一条指出，租房人子女可就近入学，保障“租购同权”。8月18日，江苏省南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现“购租同权”。而其它发布试点意见的城市也都给出了相应的基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务等相关的基本公共服务，部分还对落户和入学给出解决方案的城市。比如河南省郑州规定，允许承租人在居住地落户，并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
整体来看，多地具体实施措施包含三方面内容：1、租购同权；2、增加租赁房源；3、鼓励企业介入住房租赁业务。对于房企介入住房租赁业务，新华社报道称，目前房地产业正从单一“拿地卖房”模式，向出售与持有运营并举时代过渡。“随着住房租赁市场相关政策不断加码，拥有土地、房屋等优势的地方国企，也瞄准了这块市场。”今年以来，上海、南京、武汉等地的国企，都在探索将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房，既增加房源供应，又盘活企业存量资源。
进入8月份，上海百联集团宣布，成立百联资产控股有限公司，并与长租公寓运营商睿星资本合作，共同开拓长租公寓市场。最新发布的《南京市住房租赁试点工作方案》提到，要扶持国有企业发展规模化租赁，2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。此外，由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团等市属国有企业组建5家公司，作为武汉市第一批国有住房租赁平台，开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。
业界普遍认为，这些城市租赁新政的快速启动,预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开。发展租赁住房市场，不仅可以给租房者以物美价廉的居住体验，更重要的意义在于，对于一个对自有住房有着长期偏好的国家而言，实施“购租并举”、“租购同权”，其调整的不仅仅是住房制度、居住权利，更有全社会的价值取向与长期形成的社会观念。“在全面深化改革的语境下，如何把可能出现的‘权利冲突’变为‘利益共享’，如何因地制宜做大居民公共服务的总蛋糕，都是护航租房美好时代必须付出的努力。”有媒体发表评论指出。
潮平两岸阔，风正一帆悬。中国的房地产市场即将进入一个全新的租房时代，你准备好了吗？