房市回暖了，政府仍着急 / 四六文摘

丁祖昱评楼市，独家原创点评。土地市场的冷，实际也是整体市场成熟的重要标志，供求关系本来就应该从源头开始调节。

4月份以来，全国房地产市场逐步回暖，成交量逐月回升，5月份一线城市成交量同比增幅达到72%，二线城市同比上升幅度也达到了41%。少部分城市更是出现了房价快速上涨，其中深圳尤为显著，在整体房价上涨10%的情况下，一些楼盘的涨价幅度更是超过了20%，市场出现了久违的量升价涨局面。

在这种情况下，开发商都长出了一口气，但政府仍然忧心忡忡。政府对房市忧心的事情无非这样几件，首先是去库存的问题，当然在这段时间楼市回暖之后，去库存已在正常进行之中，无需过多忧虑；第二个是房地产投资增速影响经济发展的问题，据最新披露数据，1-4月份房地产投资增速已经下滑到6%，比去年年末的10.5%的增速，又下滑了4.5个百分点，从这个角度来讲，房地产对今年“保7”不仅没有贡献，还拖了后腿；第三个方面，今年以来土地出让还是不乐观，这是地方政府的最大忧虑所在。今年1-5月份，大部分城市土地成交量逐月回落，即便是房地产市场表现较好的一二线城市，如北京、上海、武汉等市，土地市场成交也是远低于去年同期。即便在市场回稳的四五月份，土地成交还是未见起色，据CRIC统计，四月份国内300城土地成交创新低，成交量较今年一月份减少了69%，与去年年末相比，下滑幅度更是达到了惊人的85%。

在这种情况下，土地市场应该是地方政府最大的痛。去年下半年土地市场有所回升，特别是第四季度，不少一二线城市屡有地王拍出，土地成交量也是一再创新高。但是今年以来土地市场却是持续低迷，不仅民营房企在土地投资方面非常谨慎，除万科外，甚至规模房企拿地速度也明显放缓。从公开披露数据来看，保利的拿地总面积不及去年同期的一半，绿地更是只有去年同期的二成。

其实今年企业谨慎拿地的原因也很简单，首先是因为去年市场压力巨大，以至于现金流是目前企业最看重的财务指标，而不拿地是确保现金流的一种重要方式；其次是土地成本居高不下，去年年末一些重点地块地价上升过快，使得今年一些房企在拿地过程中愈加谨慎，不过度参与相关竞争；再而是因为一季度市场波动较大，在土地投资方面，房企还想继续观望一段时间，拿地态度还不是过于急迫；最后从如今房企对扩张规模的需求来讲，也和前两年大不一样，已不存在短期内急剧扩张的压力和动力，因此当前房企不拿地是正常的。

房企不拿地当然要急死地方政府了。为了维持整体房地产市场的平稳，这段时间以来地方政府不仅在政策面动作频频，并且也推出了大量优质土地来吸引房企参与竞拍。部分城市还接连开展了推介会，对土地进行推广招商，比如在4月末的苏南土地推介会上，更是一口气放出了400多宗土地。但是即便是在这种情况下，企业拿地仍不够积极，成交的土地仍是多以底价成交。不过需要注意的是，还是有少部分城市的做法并不理性，如上海长宁区就对房企参与土地拍卖给出了更多限制，比如禁止合作等等，实在是逆潮流而上的行径，完全不合时宜。

当前土地市场相对低迷已成定局，但随着市场的回暖，成交量放大，特别是中高端市场去化速度的加快，房企还是会理性的进入土地市场。在这种情况下，今年一线城市土地应会继续保持原有出让节奏，预计地价也不会明显下跌；二线城市土地分化明显，整体规模相比去年看低一线；三四线城市土地供大于求，对地方政府压力巨大，并且这样的情况可能会持续相当长的时间。土地市场的冷，实际也是整体市场成熟的重要标志，供求关系本来就应该从源头开始调节。地方政府也应该多思考，在离开土地之后，未来增长点在哪里？

房市回暖了，政府仍着急

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