周五创新说 | 民宿，面子上的情怀，里子里的商业
中国的民宿产业方兴未艾，现今已经迅速在旅游住宿板块的中、低、高端市场都占有一席之地，火爆程度可见一斑。
“我希望有一所房子，面朝大海，春暖花开。"在城市的格子间关太久，都会渴望拥抱大自然的美丽风景，感受原汁原味的当地风情，体会丰富多彩的文化特色。民宿作为一种旧乡愁与新乡土相结合的产物，被称之为有温度的住宿、有灵魂的生活。
民宿在我国不过七八年的发展时间，近年来在政策、金融等多方的共同助推下，呈现井喷式增长，已经迅速在旅游住宿板块的中、低、高端市场都占有一席之地。民宿经营之火爆可见一斑。
中国大陆的民宿的快速发展，更多的是受到台湾、日本民宿模式的影响。
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民宿火热的背后
截止2016年上半年，我国民宿超过4万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。
中国国内民宿/客栈的分布情况
图片来源：易观智库
从地域上看，民宿主要分布旅游资源丰富的南方的著名的景点和旅游目的地城市，如杭州、丽江、大理等地。我国目前已有11个民宿群带，其中最核心的民宿集聚区分别是长三角、滇西北、浙闽粤。
国内民宿群的分布
图片来源：浩华管理顾问
长三角民宿聚集区：以莫干山为首，由于周边城市经济发达，民宿偏向中高端人群，以小巧精致型为主。例如，莫干山裸心谷、大乐之野、无界莫干等。
滇西北民宿聚集区：依托于丽江、大理的旅游风景，将其特有的民族风情、人文情怀融入在民宿中。例如，佖屋、青庐、云之蓝等。
浙闽粤海岸民宿带：以厦门鼓浪屿为代表的沿海城市，民宿风格以台湾为原型。例如，那厢、慢屋、善堂小愿等。
为什么现在民宿形成了一种发展的热潮，主要有以下几个原因：
1. 消费观念的升级，旅行模式的改变
游客对于旅游出行首要关注的不再只是价格，相反更愿意花更多的钱买更好的享受。人们对旅游出行中居住的体验感需求不断提升，更能接近大自然的民宿客栈将会是最好的选择。
2. 逃离城市，回归乡村
现在城市病越来越明显，工作压力大、空气污染指数高，使得都市人群越来越想逃离。强调生态自然、生活情怀的民宿给予人们回归和实现自我梦想的空间，人们更愿意“解甲归田”寻找内心的平静。
3. 政策利好的催化剂
针对于民宿这一新兴市场的许多政策监管的盲区和雷区需要理清。近半年时间，国家连续推出多项利好民宿的发展政策，民宿的发展打开了瓶颈，这两年呈现出高速发展的态势。
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谁在做民宿
目前市场上做民宿的主要分为三大类：建筑师与艺术家、酒店运营方、地产开发商。
1. 建筑师与艺术家
除了房东依托自家房屋自发开发的民宿，更多的是建筑师、艺术家涉足民宿行业。建筑师和艺术家基于自身的专业知识，将艺术价值、文化共鸣融合在一起打造出民宿独一无二的个性。
位于温州永嘉茗岙的“墟里”，这里漫山梯田，雨雾缭绕，自然的力量在这里沉积。建筑师姚量在这里打造出一个别样的民宿，约束对于设计本身的表现，而是去找寻一种能带给客人的归属感。
贴近自然的设计，当地特色的器具
改造后的柴仓，通过钢结构支撑成为开放性住房空间
在这里闲坐一日，看天色变幻，品自然人生
艺术家杨丽萍在玉矶岛的尽头建了两栋别墅，南端的叫“太阳宫”，北端的是“月亮宫”。整个建筑依岛岸纯手工而建，与礁石林木融于一体，一个生动细腻，一个平板简约，互相牵制，互相映衬。
2. 酒店运营方
酒店品牌方进入民宿行业，不仅是对自身业务的补充，实现产品多元化；同时也可以对客人进行引流，把商务客人引流到景区去，把景区的客人引流到城市里来，获取更多的客户。
作为酒店运营方精品民宿的代表，花间堂早在2009年6月，在丽江开始筹备第一个院子。在之后的两年半时间里，这一区域内又有9家分店相继开业，10家店，150间房，花间堂已初具规模。
近几年花间堂在江浙沪的项目
发展至今，高达75%的客房入住率，以及一年内房间数量翻倍的情况都体现花间堂在激烈的市场竞争中所展现的生机与前景。
花间堂的一大特点是脱胎于古建。每次改建，花间堂团队会查阅大量历史资料，请教文物历史专家，将梁柱、砖瓦、木雕、石刻全部保留，还原老宅的精髓。同时让老宅满足现代生活品质，融合中西审美。
丽江花间堂 问云山庄
周庄花间堂 季香
作为浙江民宿之首莫干山裸心谷，更是不能不提。外观看似一座座简朴的树顶别墅和夯土小屋，这些建筑的材料都是采用环保材料。
3. 地产开发商
目前介入民宿行业的地产开发商不多，但他们的进入将是必然趋势。
开发商运营民宿的主要模式，是由开发商租赁或购买房屋整体开发，独立或分散经营。开发商可以在旅游地产项目中规划出民宿板块进行开发，或者将项目中闲置的小地块和房屋出租给民宿投资人或返乡创客。
绿都·绣云里预计今年9月公开。以上海里弄石库门文化为核心，以客栈为特色主题，客栈、星级酒店、酒店式公寓、住宅为一体；依托迪斯尼庞大客量，用青砖和红砖重现老石库门建筑风格，重拾几十年老上海文化。
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褪去情怀的外衣，民宿盈利知多少
情怀是民宿的根本，但在民宿运营的过程中，其利润也必须得到保证。目前，我国民宿的实际定价和盈利水平在很大程度上是由其所在区域的旅游业及经济发展水平所决定的。大量的民宿运营者的涌入，也加剧了这个行业的竞争。
1. 前期投资大，回报期长
随着民宿的走红，装修、租金等前期投入也一路水涨船高。按照民宿终端市场的情况，一栋民宿的投资回报期约在5-8年间。更别说一些非热点景区周边的民宿，投资回报期将更长。
2. 经营权所有权分离
民宿的经营主体以受过高等教育的外来者为主，通过签订合同的方式获得民居暂时的使用权，因此赢利点就在租金差。拿房成本往往决定民宿的盈利水平，但这种二房东通常也是隐患所在，租金差过大很容易引起大房东的违约冲动。
3. 洗牌速度快
我国民宿产业呈现两个截然不同的发展现象：一方面，以莫干山为例的早期民宿，依托成熟的市场表现出强劲的发展力；而另一方面，约70%新晋民宿经营者却面临着定位失误、客源不稳定的难题，举步维艰。
民宿的本质应该是以人为本、小规模、特色化。经营权和所有权合一的、小规模的民宿虽然会受到成本的制约，但能够较好的维持民宿自身的特色，达到因地制宜的效果。而现今大规模的运营民宿存在许多问题，盲目的过度扩张使得民宿失去自身的特色。
我认为，现今民宿的主体更应当依托平台的模式，进行推广、销售、资源配置，这样比自身的规模化运营要好得多。
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结语
民宿作为旅游市场的“新宠”，为当地带来了巨大的经济和社会效益。民宿热潮映射出其广阔的市场空间，也引发了对民宿经营与设计的理性思考。表面上，民宿是一种情怀的体现，但它的实际运营更需要理性的商业思维。做好民宿这门生意，最终还是要兼顾商业和情怀。
本期责任编辑：黄甜