周四产品说：九龙仓滨江壹十八——不能看江景的“江景豪宅”！
丁祖昱评楼市，独家原创点评。在经过长时间的产品打磨以后，九龙仓滨江壹十八中西合璧产品力极强。更重要的是，它的这种产品力以及它的产品定价与客群有很好的匹配性，因此很多时候往往适合的就是最好的。
现在上海的豪宅产品，基本上还是以两大标志为主：其一是占据了不可复制的稀缺地段景观资源，其二是产品力超前。从这个角度来看，我认为陆家嘴滨江沿岸的豪宅板块还是有很强的代表性的。目前，随着陆家嘴核心区的产业和人口外扩，从陆家嘴至浦明路的豪宅区域都基本已经开放完毕，今后还会继续向前滩、世博板块延伸。
去年，这个“黄金区域”里的豪宅项目九龙仓滨江壹十八开盘了，而且销售成绩不错。 今年5月，在新政影响发酵，市场成交普遍受到影响的情况下，项目再次推盘，并在10余天中成交24套房源，这对于当下总价2500万以上的豪宅产品来说是个相当不错的成绩。为什么九龙仓能从开盘以来持续热销？今天我们就来聊一聊：
要素1：控制总价做大面积性价比最高
现在的豪宅产品比较流行的一种做法，是通过缩减套均面积，提升单价的方法，来控制总价。而九龙仓则采取了一种不同的策略：保持产品的总面积，以较为适宜的单价来控制总价，从而保持产品的竞争力。
九龙仓滨江壹十八主要针对的客群，是以陆家嘴、塘桥板块为核心，辐射花木、世纪公园乃至整个浦东内中环地区。在这个范围内，和九龙仓壹十八总价接近的产品，要么无法达到九龙仓的套均面积，要么区位优势无法和九龙仓滨江壹十八相比。以区位基本相同的住宅项目为例，总价2500万元的滨江壹十八，总面积在300㎡左右；同总价段的新鸿基滨江凯旋门，总面积在180㎡左右。再把范围扩大，仁恒公园世纪2500万总价段的产品，面积在260㎡左右，而且这一面积段的供应量本来就很少。这样一比较，九龙仓滨江壹十八的定位优势就很明显了。
要素2：大面积户型功能到位
在满足大面积产品的尊贵感的前提下，九龙仓滨江壹十八也非常注重户型的功能性。以目前主力的296㎡四房两厅为例，四间卧室做到三个全套房，另外还有一间书房兼功能房，以及带独立卫浴的保姆房。而且主卧、客厅等主要功能区间依然保持了尺度感，主卧有步入式衣帽间，男女主人衣帽收纳还做到了分离。
滨江壹十八在户型上的另一个优势，是整个项目的容积率为2.5。这个容积率在陆家嘴滨江区域，还是比较低的（中粮海景壹号的容积率为4.0，汤臣一品4.57、万科翡翠滨江2.76）。滨江壹十八主要以小高层产品为主，除了能提升居住的舒适度，也能切实提高得房率。
要素3：“面子工程”很到位
九龙仓作为一家豪宅开发经验丰富的开发商，对于豪宅产品的表现力和内涵的把控能力很强。从豪宅表现力来说，首先需要客户对豪宅产生价值认同，提升尊贵感。滨江壹十八通过景观动线、会所、公共空间、室内装修石材等几个方面，全面打造了这种尊贵感。
景观和动线上，通过150米的中央长水渠作为景观中轴线，结合法式石材立面，给人一种对称、形式上的美感。社区的南面、北面和中部都有景观建筑和公园，还有许多树龄超过50年的乔木。
项目的入户大堂，使用的是超五星酒店入口大堂配置；室内装修上也选用了大量高档石材；装修风格现代当中带着一丝张扬；会所大堂挑高6米，下沉式庭院也是一大亮点，而会所配置的标准室内泳池更给每位业主带来一丝惊喜。
要素4：社区产品均好性强客户层级基本相同
滨江壹十八是一个典型的均好性小区，一方面产品各方面标准都很高没有明显短板，另一方面产品之间差异性小，各个户型之间的差别都不大。此外，各楼栋栋距都很大，最小的栋距也达到60米，因此小区内不存在所谓特别的楼王和相对较差的产品。
另外，壹十八的总价段较集中，从而使得业主的层次非常接近，这对打造未来社区高端人文品质具有十分重要的作用。
要素5：关注细节为产品加分
现在，无论是普通住宅还是豪宅产品，对人性化细节的关注度越来越高。在滨江壹十八，细节也从室内延伸到室外。
滨江壹十八室内细节最大的亮点，就是全屋的落地窗设计。这一设计不仅进一步改善了采光，也大大拓展了室内的观景条件。在一层，通过落地窗向外面望去，很有私家庭院的感觉。
厨房采用了干湿分离，这种设计目前还比较少见。这样备菜过程中，就不会把水滴到炉台。由于房间层高比较高，所以厨房的橱柜参考了女性的身高，并没有过于挑高，方便家里的女性放东西。不过橱柜上面的空间还是可以利用起来，放一些不常用的厨房用品的。
现在科技化配置早已经成为豪宅不可缺少的一部分。滨江壹十八除了必备的新风、地暖、软水、净水系统以外，还有24小时的恒温、恒湿系统。由于在节能环保方面的优秀表现，项目还获得了美国绿色建筑委员会LEED金级认证。
在室外，生活化的细节很多。社区里配备了新能源汽车需要的充电桩。考虑到这一层级的业主再买一辆新能源汽车的可能性很大，这个配置还是很有必要的。业主的信报箱是外投内取式的，保证安全。此外信报箱有信号灯来提醒业主是不是有邮件，免得业主重复查看或者忘记取走信件。
结论：在经过长时间的产品打磨以后，九龙仓滨江壹十八中西合璧产品力极强。更重要的是，它的这种产品力以及它的产品定价与客群有很好的匹配性，因此很多时候往往适合的就是最好的。
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