上市房企点评之十：富力地产，稳健有余，进取不足

丁祖昱评楼市，独家原创点评。也许2016年富力应该重新调整一下战略，有的时候“老牌资本主义强国”也应该重新秀一下肌肉！

3月11日，广州富力地产股份有限公司发布了2015年年度业绩公告，没有让人惊喜的部分，各项数据都是四平八稳。

富力地产2015年营业额同比增长27.6%，但受整体行业的大环境影响，利润水平进一步被压缩，整体数据也就处于年度的平均水平上下。对投资人来说唯一的亮点是派息还不错，2015年一共派了1.2元的股息，比之前企业承诺的每年派0.6元翻了一番。

一、整体平稳上升，拿地略显保守

富力地产2015年全年销售544亿元，位列中国房企第15名；2016年一季度销售137亿元，上升2位至第13名。可以看出富力的销售方面还是不错的，但是拿地情况这块就显得较为保守了。2015年全年富力在10个城市新增土地储备360万平方米，与其它大型房企激进拿地的态度有一定差异，结合其拿出较多的现金进行派息的行为，富力越来越像一家“老牌资本主义国家”：稳健有余，进取不足。

富力全年基本不参与公开招拍挂市场，稍触即退，拿地方面偏于保守。虽然从谨慎的角度上来看，富力没有在2015年楼市最狂热的时候高价拿地是一件好事，因为在今天看来，去年年末的部分土地价格确实过高。但全年一共新增13块土地储备来看，富力在一线和热点二线城市几乎没有斩获，也表明富力进取不足，而开发企业的进取心就表现在拿地方面。

另外，从并购市场上来看，富力也没有新的动向。相比其它房企的“冲劲有余”，今天富力在这方面应该要有所改变，应该更加进取。

二、错过了热点城市爆发的最好时机

从区域贡献上来看，富力还是依靠广州、北京、天津、太原等几个主战场。其中，大本营广州为富力贡献了最多的收入，相信也是最多的利润。然而除广州外，天津、太原等基本都不是大家公认的热点城市。

前两年在北京、上海的项目也接近尾声。而2015年的深圳、南京、苏州、杭州、合肥等市场的火爆并没有为富力带来附加值。从区域战略角度上来讲，富力错过了这一轮热点城市爆发的最好时机。

这可能也是因为之前拿的地太轻松、太便宜了，让富力在之后的取地过程中有点“落不下手”，而房企拿地过程中不断的与之前拿地的价格做比较，这是房企在热点城市取地的大忌。

三、商业地产运营也未见明显起色

2015年富力租赁收入8.57亿元，同比增长3.63%；酒店营运11.81亿元，同比增长6.54%。由于目前是持有型物业发展最好的时机，一方面是资金特别便宜，另外一方面持有型物业和销售型物业相比地价出现了明显的价差。

同时，富力在过去几年的发展过程中，可能是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。在经历了08风波之后，富力对持有型物业整体还是抱着比较谨慎的态度。虽然部分重点城市有所增长，但相比它上一轮的爆发式增长，这两年持有型物业的增长速度明显减慢。对一家住宅和商业地产并重的房企来说，这可能也是战略上的疏忽。

四、富力“大本营”广州的土地开一块少一块

富力通过十多年的耕耘，在“大本营”广州是最大的地主之一，尤其是在珠江新城，有大量的项目出自富力手笔。但随着时间的推移，项目开发一块一块地竣工、变现，慢慢看到“大本营”土储的大幅减少，如果没有较大增量的弥补，总有一天，“大本营”老本也会吃光。

实际上，今天不能再光看高达3980多万方的土地储备面积，而是要看真正有价值的土地储备还剩多少，不补充肯定是不行的。

当然，富力今天是“手中有粮，心中不慌”，虽然发展速度有所减缓，但也避免了投资风险，只要不拿错地，都有再上台阶的资本，也许2016年富力应该重新调整一下战略，有的时候“老牌资本主义强国”也应该重新秀一下肌肉！