深度研究 | 全国3年累计近200幅租赁用地，目前无一入市
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2020年于疫情之下开端，虽然社会经济的发展受到了相当程度的影响，但从租赁用地供应端来看，各地政府仍在租售并举的政策下有序释放供应。
从租赁用地供应端来看，一季度租赁用地供应力度不减，但受疫情影响租赁项目开工进度延缓，整体开工不及预期。
各城市租赁用地供应方式和规模差异较大，基于产业经济发展程度及外来人口规模，土地份额集中于热点六城，长三角区域租赁用地供应量最大。并且，以各地国企为主导，引导租赁市场发展。
01 / 量
1-4月新增150万方
根据对全国已推出租赁用地的跟踪统计，自2017年7月至2020年4月，全国范围内总计推出近200块租赁用地，规划建筑面积超1200万方。
对比历年租赁用地的推出节奏来看，供应量呈逐年递增趋势。尤其，2020年虽然遭遇疫情影响，但1-4月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交仍接近150万方，成交规模占2019年的32%，租赁用地供应力度不减。
图：2017-2020年租赁用地整体成交情况（万方）
数据来源：CRIC城市租售系统
02 / 价
租赁用地价格仅为宅地价格3成
对比各城市租赁用地价格来看，由于土地供应方式的差异，城市间整体差异较大，如广深以住宅用地限定用途为主，公租房或搭配人才公寓；上海则推出纯租赁用地，仅用于租赁。同时，核心一线城市租赁用地出让价格整体大幅高于二三线城市。
由于政策性扶持等原因，多数城市租赁用地价格均大幅低于住宅用地，整体来看，租赁用地楼板价约为住宅用地价格的3成。分城市来看，上海、广州租赁用地价格约为住宅用地价格的5成左右，深圳租赁用地价格约住宅用地价格比值在4成左右，杭州、南京、苏州等租赁用地价格在住宅用地价格的3成以内。
从落地层面来看，在积极推动城市发展租赁住房市场方面，各地政府在土地端做出了相当程度的利益让渡，以保障租赁住房计划的顺利推进。
03 / 城市
供应集中于热点六城
从租赁用地的供应分布来看，上海、广州、深圳、杭州、南京、成都等租赁热点城市，土地供应量占整体约89.8%，由于产业经济发展旺盛、外来人口规模较大，在高房价的压力下住房租赁需求度较高，导致六城租赁用地供应力度较大。
其中，上海作为全国最早推出租赁用地的城市，目前成交规划面积总量超600万方，在全国范围内居首，单城市占整体供应比例高达50.7%，同时，1-4月上海共成交租赁用地规划面积总量达110万方，成为城市供应的主力。
图：各城市租赁用地分布比例
数据来源：CRIC城市租售系统
同时，在各城市推出租赁用地的政策背景下，结合城市“十三五”住房体系中关于租赁住房目标的规划来看，上海、杭州、南京等城市通过租赁用地新建供应是租赁住房的主要供应渠道之一，这一渠道在城市住房保障体系中承担的指标比例也较高，如上海已推出租赁用地预计供应套数占整体租赁住房指标的比例达到27.5%。
数据来源：CRIC城市租售系统
04 / 区域
租赁用地主要分布于远郊区域
整体上来看，租赁用地的分布主要集中于远郊区域，其次为近郊区域，少量分布于城市中心区。究其原因：
一方面，受城市发展成熟度的限制，成熟的中心区域可用土地稀少；另一方面，租赁用地在一定程度上是为助力城市发展，打造职住平衡的城市居住体系，帮助产业发展解决人才居住问题，而配合产业聚集区域的需求，更多分布于城市近郊和远郊区域。
图：租赁用地区域分布情况
数据来源：CRIC城市租售系统
结合八城的土地区域分布来看，上海、杭州租赁用地主要分布于远郊，比例超5成，广州、深圳、南京、合肥、青岛等城市租赁用地主要分布于近郊，其中，深圳、南京、青岛的比例均超6成。基于城市发展版图和产业布局的不同，各城市租赁用地的区域分布差异也较大。
图：八城租赁用地区域分布情况
05 / 主体
国企主导拿地
由于租赁用地的特殊性，租赁用地市场交易基本以国企为主导，国家政策鼓励培育住房租赁市场供应主体，发挥国资国企的引领和带动作用。目前，各城市推出的租赁用地中95%的土地由各地方国企购得。其中，10家大型国企的拿份额较大，已累计占租赁用地总成交规模的35%。
2017年至2020年，上海地产集团在公开市场上取得租赁用地总量超80万方，占上海出让租赁用地份额约13%，此外上海城投、上海实业及上海张江集团也承接了相当体量的租赁用地，三家企业的土地份额达到22%，而深圳人才安居集团更几乎包揽了深圳的租赁用地。
十大国企租赁用地拿地情况（㎡）
06 / 典型地块
上海最为亮眼
目前，全国总计推出了近200块租赁用地，从租赁用地项目地块未来承接的功能定位和产品打造来看，其中不乏值得关注的亮点地块。
上海新“地王“——上海徐汇滨江综合体地块
数据来源：政府公告、CRIC整理
2月20日，上海徐汇滨江综合体地块以310.5亿元成交，成为上海新“地王”。该地块位于《上海市城市总体规划（2017-2035年）》城市总体规划中承载全球城市核心功能的中央活动区之一，定位金融产业功能，将建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的超大型综合体。
在出让面积中，住宅建筑面仅为20.01万平方米，租赁住宅15.65万平方米（不超过1187套），租赁住宅面积达到可售商品住宅面积三倍多，按照“只租不售”模式管理。作为上海的区域标杆性地王项目，结合徐汇滨江的整体规划来看，未来该租赁住宅将定位高端人才公寓，作为区域金融产业配套之一。
规模之最——青浦华为人才公寓
数据来源：政府公告、CRIC整理
1月9日，上海出让青浦区朱家角镇复兴路以西三宗租赁住房用地，全部由华为技术有限公司拿下，该三宗租赁地块位于华为研发基地附近，总规划建筑面积达到66万方。
2019年1月，华为青浦研发基地顺利摘牌进入建设期，预计引入华为海思半导体研发设计总部、物联网总部、无线网总部，将容纳1.5万办公人口。此次，华为拿下租赁住房用地将作为基地的人才配套用房。
07 / 趋势
以大中型租赁社区为主
根据对已成交租赁用地规模体量的统计（按照套均面积60㎡的规划），500-1000套规模的中型社区占比34.4%，1000-2000套规模的大型社区占比32.8%；而小型社区和超大型社区的占比则相对较低。
图：租赁用地项目体量分布情况（万方）
通过对土地端的观察来看，在“租售并举”的大背景下，政策倾向于引导租赁社区向大中型集中式居住社区方向发展。大中型集中式租赁社区更便于前期整体规划、完善社区配套及后期运营管理，可以从整体上提升租住的生活品质和感受。
未来，随着大量租赁社区项目的建成入市，大中型租赁社区形态将成为主流，将引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。
通过对全国租赁用地的盘点，现象背后的顶层设计脉络清晰可见。
第一，搭建租赁住房体系，解决城市发展中的职住平衡问题是核心。
从各城市推出租赁用地的规模和区域分布来看，大多数符合城市产业布局和发展需求，租赁住房在各类城市产业经济升级的过程中更多承担着解决各类人才居住配套的作用，如金融、科技、先进制造类企业的引入和落地。
第二，未来，租赁社区形态的入市，将起到引导租赁市场健康发展的作用。
对比每年商品房的新增供应及存量转化而言，来自租赁用地的供应，在市场中仍占较少的比例。但区别于完全市场化的个人房源、机构分散式公寓及品牌集中式公寓，由国家队主导的租赁社区入市，未来，能在尚处于发展初级阶段的租赁市场中起到平衡和引导的作用。
但目前整体租赁用地开工进度不及预期，近八成尚未开工，无建成项目入市；同时，今年受疫情影响，导致租赁项目开工进度延缓。下半年随着社会整体复工复产，预计今年将有部分项目有望入市，让我们拭目以待。