“座谈会”后无锡收紧调控，9月楼市将何去何从
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7月以来，深圳、南京、宁波等热点城市相继发布楼市调控政策，多个高规格“座谈会”召开定调下半年楼市。7月24日以来至8月，已召开三场专门针对房地产市场的“座谈会”，并成为下半年楼市政策关键词。
从城市层面而言，宁波、东莞、杭州、深圳、南京等多个城市出台新政加码调控，尤其8月新增无锡、咸阳、南京等城市发布楼市调控政策或土拍新规，但部分城市整体热度维持高位。
8月已经结束，重要的“金九银十”即将到来。在政策加码的情况下，预计成交热度将延续，整体规模有望高位运行。政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路，过热的城市或将出台收紧政策，而广大三四线城市仍未完全复苏，部分城市或将出台刺激交易的利好新政。对于房企而言，要抓住目前短暂的销售窗口期，加紧供货、积极营销、抢收业绩。
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01
绷紧房地产调控这根弦
8月以一场座谈会和一城收紧调控收尾。
8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参与。这些城市典型特征是在国家统计局公布的70城房价中，多次上榜全国新房、二手房房价环比涨幅排行前十。
会议要求各城市及时采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，高度重视当前房地产市场存在的突出问题，坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。要整顿规范市场秩序，做好舆论和预期引导。
在此之前，8月20日住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
综合来看，此轮政策的核心还是为市场敲响警钟。在房地产长效机制的基础上，“座谈会”新增坚持问题导向、差别化调控等描述，充分体现了政策内容的灵活性和精准原则。意味着接下来哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。
表：7月以来召开的部分座谈会情况汇总
02
8月30日，长三角区域热点城市无锡发布楼市调控政策，要求限制离异家庭购房套数、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，进一步提高购房成本和转让成本，抑制投机炒作。
无锡并非首例，自7月以来，杭州、宁波、南京等长三角区域重点城市率先启动调控，紧接着南通、常州、徐州和无锡等城市也出现楼市、地市均热的局面。
土地市场高温不下，多个地块竞拍超百轮并打破无锡地价纪录。6月，无锡河埒口板块郁巷地块出让，世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科和保利等20家知名房企报名争抢，最终经过激战3小时、154轮竞价后，被三盛集团18.52亿元竞得，楼板价19542元/平方米，刷新无锡地价纪录。此外，7月29日电缆厂地块出让，8家房企经过162轮竞价，最终由建发以33.64亿竞得，楼面价14749元/平方米，溢价率34.08%，刷新新吴区地价纪录。
从商品房成交数据来看，伴随着供应面积的减少，前7月商品住宅成交一路走高，7月达到今年以来最高点，当月成交面积达到72万平方米，同比增长42.2%，成交总额达到146亿元，同比增长52%。
图：2019年8月以来无锡市商品住宅供求情况及价格变化
数据来源：CRIC
7月以来，无锡新房、二手房价格双双上涨。新建商品住宅均价自6月突破2万元/平方米以来，8月进一步上涨至20844元/平方米。国家统计局发布的 7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，7月无锡新建住宅环比上涨1.3%，位列第四；二手房环比上涨1.2%，位列第五。
图：2019年7月以来无锡新建商品住宅、二手房价格指数同环比上涨情况
数据来源：国家统计局
热度高温不下的无锡迎来调控政策在情理之中，同时也具有很强的风向标意义，这意味着接下来热度较高的城市收紧楼市调控将是大概率事件。7-8月份，参加国务院、住建部座谈会的城市名单一共有16个，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州。目前已出台收紧楼市调控的城市有4个，分别为深圳、南京、杭州和宁波。
值得注意的是，政策层面不会从根本上对房地产做出非常严格的限制，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展。
03
8月市场成交尚可
过去两个月，中央一再强调“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价稳房价稳预期，严防资金违规流入房地产市场。地方层面，宁波、东莞、杭州、深圳、南京等多个城市也出台了新政加码调控，投机需求被抑制，但是整体市场成交热度高位维持，有增无减。
从当前的市场成交表现来看，8月主要城市房地产市场表现较为突出，据CRIC监测的30个重点城市新房成交数据，整体成交面积有所回升，总成交面积达到3079万平方米，同、环比分别增长22%和5%。
具体城市来看，一线城市北上广深市场延续高活跃度，同比涨幅皆超30%，广州更是创近年来单月新高，在供应明显放量的作用下，深圳单月成交创年内新高，同比大增56%。
重点二三线城市中，济南单月同比增长最为突出，疫后济南房地产市场持续复苏，成交逐月回升，并创近年来单月新高，同比增长超两倍。成都环比涨幅最为突出，涨幅达到64%，单月热度进一步上升。而在调控政策进一步升级后，东莞、杭州、南京和宁波等市场短期影响不明显，成交持续高位运行，同比涨幅皆超50%。
热度高的另一面是，不少城市成交仍然处于低迷状态。大连、福州和海口等市场则整体低迷，成交同、环比双降，同比跌幅都在20%以上。此外，中西部地区重庆郑州成交明显走弱，同比跌幅也在20%左右。
表：2020年8月30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）
数据来源：CRIC
整体来看，即便经历了新一轮调控周期，8月表现依然向好。预判9月，这样的成交热度还将延续，整体规模有望继续维持高位。不过考虑到去年9月成交基数偏高，下月成交同比或将稳步回落。
基于不同城市间分化持续加剧，核心一二线需求相对坚挺，随着刚需和改善需求的持续释放，整体成交持稳延续上行趋势，热点城市楼市、地市过热情况下或将加码调控；而广大缺乏基本面的三四线城市复苏进程仍是“道阻且长”，即便政府出台纾困房企、刺激交易的利好新政，收入压缩致刚需购买力受限仍是制约楼市成交增长的主要短板。