一周问答 | 哈尔滨新房成交量为何显著下降？杭州什么价位的房子卖得好？

Q1.

网友说不好就哭：丁总，哈尔滨楼市近些年来一直处于下行趋势，请问您对此怎么看？

丁祖昱：哈尔滨楼市在2018年表现最好，首破千亿，而今年上半年成交量降幅近36%，市场显著回调，主要源于：

一方面供应收缩，政府要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工，预售条件也升级为二环内只能现房，三环必须封顶，客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况；加之政府供地也并不积极，潜在库存实则有限。

另一方面，房价上涨后需求乏力才是制约市场上行的重要原因。随着近几个月供应量逐步放出，项目定价、首开去化均不理想。以群力西区的几个项目为例，去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等，上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米，低于原来预期的1.5万元/平方米，事实上，同片区的华润、中海、保利陆续开盘，定价都比较保守，开盘效果基本都不算很好，除金地首开实现7亿销售额外，其他项目基本都在5亿元左右，去化率保持在60%。

考量到10月中旬以后停工影响，预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。

Q2.

网友走在木桥路：宿迁房价有人说翻番，有人认为变化不大。那宿迁房价究竟如何？哪些区域值得推荐？

丁祖昱：自2013年开始，宿迁市区商品住宅均价逐年上涨，涨幅多在10%左右，2018年涨幅最高为21%，2019年均价达到峰值，为7515元/㎡。市场整体虽呈上扬态势，但市场健康，未有骤降骤升等异常。

宿迁各区域均价呈断崖式，差距大。2019年6月主城区均价最高为12237元/㎡，洋河新区均价仅为2835元/㎡，由此可见宿迁商品住宅均价确实存在一天一地的现象。

当前宿迁的发展方向为中优主城，北跨运河。规划中心城区和湖滨新区形成主副双城，主城仍为市级中心，湖滨新区作为城市副中心发展旅游及商务办公等功能。从城市规划和区域定位可看出主城区虽为宿迁老城区，但当前仍为城市发展核心。相对而言，这些区域的购房潜力更大。

Q3.

网友谁还不是国宝了：今年8月末9月初，杭州楼市开盘量迅速增加，市场成交却未出现明显上涨，对此您怎么看，总价多少的房子卖得好？

丁祖昱：8月以来各大房企备战金九银十，月底集中领证量较大，致杭州商品住宅供应量大幅激增；但成交受网签滞后影响，下旬集中入市项目均待网签，因此成交量数据暂未明显上升。

从市场表现来看，2017年之前，总价150万元以下的房源是楼市绝对的成交主力，占比一度超过60%，但是从2018年开始，150万-250万的总价段房源后来居上；2019年，150万-250万的总价段房源最受欢迎，是当下市场的成交主力，市场份额占比接近50%。总得来看，当下刚需仍然是市场中的主力销售人群，并且随着杭州房价此前的一轮上涨，刚需的承价能力不论主客观原因，有往高发展的态势，向品质刚需迈进。

当前市场呈现的成交特点，一方面源于普通住宅供应端的构成，另一方面则因杭州楼市客源变化引起。从供应端看，各总价段房源新增供应情况与成交情况如出一辙，供应在一定程度上影响着成交，所以供应最多的150万-250万总价段房源也是市场中成交最多的房源，250万-350万总价段房源的供应和成交都位居第二。

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