雅居乐：千亿只是新起点
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从2018年跨入千亿房企阵营，到再次突破千亿大关，雅居乐仅仅用了10个月。
11月4日，雅居乐(HK.3383)发布了10月业绩公告。数据显示，截至10月31日，雅居乐地产板块预售金额合计1003.3亿元，同比增长28.2%，并已完成全年销售目标1130亿元的近九成，丰收在望。同时，在克而瑞发布的前10月中国房企销售TOP100排行榜上，雅居乐位居业内第25名。
在楼市景气指数下滑的今天，雅居乐的业绩仍保持着较为乐观的增长态势，这主要归功于其多元的区域和产业布局，使其在做好主业的同时，拓展了更多新的利润增长点，形成了一个更为稳健的业务格局。
销售：再破千亿，预计提前完成全年目标
2019年前10月，雅居乐地产板块预售金额合计1003.3亿元，同比增长28.2%；预售面积合计745.4万平方米，同比增长23.4%。这是继2018年雅居乐的销售额突破千亿之后，首次提前完成这一指标，并已达到全年销售目标1130亿元的88.8%，就后续雅居乐在沈阳、襄阳、郴州等地多个新项目的推盘进度来看，预计今年完成全年目标是大概率事件。
从单月数据来看，今年10月TOP50房企中有近6成企业的单月业绩出现环比下降。与此同时，雅居乐10月预售金额127.1亿元，同比增长56.4%，环比增长7.53%。究其原因，十一期间雅居乐在全国各区域的营销动作，创造了35.8亿的销售额，这也是其历年同期最高业绩。尽管“银十行情”不如往年，雅居乐的业绩涨势依旧后劲十足。
数据显示，雅居乐2019年总可售资源逾2000亿元，可售项目达134个，地产项目所在城市从之前的40多个扩展至72个。华南、华东、云南及海南、华北等区域均实现了良好的预售业绩。值得注意的是，雅居乐还全力拓展产城融合项目，截止到今年6月份，产业小镇已布局9个省13个城市，获取土地逾380万平方米。这位今后的企业业绩增长，打下了扎实的货值基础。
投资：控制成本，坚持“量入为出”
长久以来，雅居乐一直采取稳健的企业发展模式，并在此基础上实现“有质量的增长”。这也使其在如今“降温”的市场环境中，更具竞争优势。
一方面，雅居乐在成本控制方面拥有一套完整的体系。譬如在拿地问题上，雅居乐坚持“多方式拿地、拿好地、不拿错地”的策略，采取更为积极稳健的市场行径。目前，集团平均土地成本仅3255元/平米，近两年毛利率均超过40%，优于行业平均水平。
进一步来看，作为起家于大湾区的企业，截至上半年，雅居乐有约23%、逾910万平方米的土地储备位于粤港澳大湾区，并以1000亿的销售规模占其全部销售货值的近两成。除此之外，长三角、具有后发潜力的重点城市群、其他机会型城市群等都是雅居乐深化布局的重点区域。换句话说，此类区域的开发风险也相对更小。
另一方面，雅居乐以“量入为出”为原则。2018年业绩发布会上，雅居乐表示2019年计划投入500个亿，其中400个亿在地产领域，100个亿在非地产行业，这一投资总额为当年预计可实现销售额比例的40%-50%。若以1100-1300亿作为全年销售额区间来估算，雅居乐年初制定的投资计划是相当谨慎和有把握的，这也充分展示了其稳健的投资模式。
财务：负债率继续下降
亮眼的业绩背后，是健康稳健的财务做支撑。
雅居乐2017年、2018年在冲千亿的过程中净负债率提升至71.4%和79.1%。这主要是近年来企业的规模和业务不断扩张，导致债务持续上升，但总体来看，雅居乐的财务杠杆控制合理、债务结构也处于相对健康的范围。
今年上半年，雅居乐资产负债率为74.5%，较去年年底继续下降1.6个百分点，处于行业较低水平；期末的现金及银行存款约415.88亿元，一年内到期的短期债务总计361亿元，现金流足以覆盖短期债务。
多元化：产业格局已现，业绩增长迅速
在多元化业务层面，雅居乐也走在了行业前列。2019年雅居乐在主业之外的非地产行业投入了100亿，仅上半年雅居乐就投资了约90亿元，新增30个非地产项目。这主要得益于企业近两年对多元发展的重视。
在我看来，多元化发展不应该是房地产行业“活下去”的被迫之举，而是推动企业快速发展的一剂良药，雅居乐的多元化路线即是如此。
目前雅居乐已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团多元并行格局。
截止去年末，雅居乐在物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务上的总收入为36.6亿元，占总收入 比重为6.5%。今年上半年，雅居乐物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%。
随着时间的推移，这一收入比重将继续提升，也将成为雅居乐未来的重要盈利点。同时，这也更考验企业的资源配置和运营能力。
目前来看，雅居乐作为一家稳健发展的房地产企业，在控成本、坚持“量入为出”，以及多元化业务探索的道路上，已经拥有了自己的一套方法论。
未来，雅居乐需要充分发挥粤港澳大湾区的土储优势及深耕经验，继续保持稳健高效益的发展。这些都会为其带来更多的宝贵经验，甚至更直观的盈利数字。千亿对于雅居乐来说，只是一个新的起点，未来还有更大的空间。
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