周三企业说丨正荣——闽系房企中的潜行者
10月16日国务院消息显示，国务院日前印发《关于开展第三次全国土地调查的通知》，决定自2017年起开展第三次全国土地调查。
点评： 厘清家底
石家庄市住建局发布规定，对开发企业建设经济适用住房、单位自建经济适用住房（集资建房）做出限售规定，拿本后2年或5年内禁止交易。
点评： 问题不大
成都市政府办公厅发布意见。2017年至2020年底，成都全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。
点评： 大势所趋
安徽省住建厅提出《棚户区2018－2020年改造三年计划实施方案》，未来3年，计划改造各类棚户区71.34万套，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。
点评： 不要太急
应该是从2013年开始，闽系房企成为国内房地产行业的一个热搜词汇，从准千亿房企旭辉，到院子系打造者泰禾，从并购黑马阳光城，到上海地王缔造者融信，每一家都带着闽商冒险进取的基因，成为搅动国内房地产行业格局的重要一股力量。
正荣是其中一家最低调的潜行者。为什么这么说？在克而瑞《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，正荣已经名列第23位。在三季度权益金额排行榜上，正荣的排名是第21位，位列闽系房企第二。在企业最新推出的一本微信书里，有这样一句话：“没有完成时，只有进行时”，应该是企业发展理念的真实写照。
聚焦区域深耕，规模增长可期
正荣于2013年开始全国化扩张，销售业绩也随之稳步快速地增长。2014年到2016年的地产的确认收入从约30.34亿增至约146亿，年复合增长率高达119.2%。今年，企业业绩持续保持较快增长，1-8月的销售额已超过去年全年水平，成为未来千亿军团的有力竞争者。
2015年，企业确定了“145X”的发展战略，即一个总部，4个核心拓展区域，每个区域进入5个核心一二线城市，每个城市布局多个地产项目。
按照这个战略，企业的全国化布局还有很大的发展空间。根据正荣集团公布的信息，在4个目标核心拓展区域中，企业在长三角经济圈已进入了4个城市，中西部经济区进入了4个城市，环渤海经济圈仅进入了天津一个城市，仅海峡西岸经济区完成了5个核心城市的布局。
在国内大多数城市都已成为地产开发目的地的当下，能真正做到审慎进入每一座城市的房企，并不多见，正荣算是其中一家。从2013年开始全国化，历时4年有余，四大区域的城市布局还没有完成，这个速度不算快，可能还有点慢。但从企业在已进入城市的开发情况看，每一个城市的深耕质量都比较高。比如南京，进入仅一年，无论品牌知名度还是产品认可度，都已比肩一线房企，3个已售项目，都曾进入南京的热销项目排行榜。
从这个角度看，企业的全国化扩张还有很大的发展空间，随之带来的是销售规模的增长潜力。根据企业公布的信息，截至今年6月底，企业的土地储备达1120万平方米，其中长三角区域为436万平方米，占到了总量的42%，其中拥有土储最多的城市为苏州，达到了131万平米，占整个长三角的30%。此外正荣于海西区域的土储为412万平方米，占到了总量的39%，其中莆田的土储为118万平米，占到了整个海西区域的29%。随着企业城市布局的进一步完善，未来两三年内突破千亿只是一个水到渠成的结果。
精选城市布局，“逆周期”投资
自2013年确定了全国化的发展战略以来，正荣一直坚定聚焦长三角经济圈、中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区四大经济圈，城市布局稳步推进，根据CRIC的监测，华东及海西是正荣重仓之地，从2016年整体收入分布就可看出——2016年，有85亿元来自大本营海西经济区收入85亿，占年度总收入的58%，长三角收入55.6亿，占比达38%。
在2013年启动第一轮全国化布局后，2015年底又开启了新一轮的拿地模式，今年一季度新增货值也已超200亿元，尤其在近两年的热点城市苏州、福州、南昌及企业的传统优势城市莆田，都大量增加土地储备。
企业在苏州的项目数量从2015年上半年之前的3个增至目前的9个，福州和南昌的项目数量也已增至7个，莆田是一个还未被开发商广泛聚焦的三四线城市，排名前十的开发商中，万科数年前已进驻，融创去年也在莆田有项目落地，企业在这里深耕多年，项目储备已达9个。
同时，今年初，利用合肥市场调整的时机，企业一口气拿下3个项目，土地价格均低于去年同区域的地价，实现了逆周期投资。实际上，“逆周期”是企业独特的投资方式。不只是合肥，南京，2013年进入南京，2014年南京房价就开始出现快速增长，最先推向市场的两个项目售价分别比周边高出20%和15%。
可以看出，正荣属于稳健扩张型，在既有优势城市持续保持扩张态势，同时拓展具有增长潜力的城市，确保规模稳定快速增长。
负债率持续下降，融资成本逐步降低
处在快速发展中的正荣，也不可避免地选择以高负债的模式来迅速做大规模，这是行业多家龙头企业已经证明成功的成长模式。但如果从最近几年企业的净权益负债率看，企业的净权益负债率已经从2015年的326%显著下降到2016年底的206%，显示出企业对降低负债，提升利润的努力。
同时，企业的融资成本持续走低，融资利率从2014年的12.5%降至2017年6月30日的7.3%，显示企业的盈利能力不断得以修复。
独特的管理方法、用人之道
“企业的本质不是赚取高额利润，而是稳健发展，保持利润，并严格控制风险，是一个企业对于行业和社会最基本的责任。”基于对企业的认识，正荣也形成自己独具特色的管理方法，比如要求每一位管理者都要敢于培养、带导比自己更强的人，认为一个凡事强于下属的领导才是最让人不放心的；甚至鼓励管理者“寻求规则之上的合理突破”，认为这是对一个管理者决断力和魄力的考验。
企业有着闽商的特征，比如“不因循守旧，不固步自封，顺势而为，与时俱进”；希望员工““要有野心，不甘于平庸，不轻易满足”。
同时也有着开放的合作精神，认为“竞而不争，合则共赢”，企业之间应有良性的互动关系，是你追我赶的相互学习，取长补短。目前企业的合作开发项目数量仅7个，以这样开放的合作理念，未来合作开发的规模有望大幅增长，由此可带来企业规模的快速增长。
正荣是全国前30强房企中唯一尚未登陆资本市场的房企，而在最近几年的发展中，正荣的增长速度在30强房企中位于前列。2014年企业明确了“改善大师”的产品定位，恰好符合近两年一二线城市的市场发展方向，产品得到市场认可，进一步推动企业的销售规模迅速增长。
2016年，正荣把总部迁至上海，对整合优势资源、引进人才、加强合作都有更好的效果，也为正荣的下一步发展带来持续的动力。正荣上市之路已经近在眼前，当插上资本的翅膀之后，正荣的未来也将看高一线。
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