养老新模式——集中式居家养老服务社区探析
案例
该项目位于北京市东五环，整体建筑规模3.68万㎡，共建有365套“带产权的养老居室”+68张“护理型养老床位”+1个“社区服务站”+约占总建面15%的公区配套。
与传统的养老社区（CCRC）相比，该项目的最大优势无疑是“带产权”，这也从根本上解决了目前养老社区（CCRC）类项目客群的最大痛点，以及养老企业的 盈利困境。
2019年5月，北京市民政局发文《2019年北京市养老服务工作要点》，提到“推进 集中式居家养老项目建设。出台集中式居家养老服务设施建设和运营监督管理办法，推广共有产权养老服务设施试点经验，推动通州半壁店和常营2号地扩大试点项目，继续关注和总结恭和家园试点项目的试点成效。配合推动市属国有企业转型建设养老服务设施”。
2019年11月，北京市民政局发文《关于加快推进养老服务发展的实施方案（征求意见稿）》，首次将“集中式居家养老项目”定义为 “集中式居家养老机构”，并提出：“经民政部门核定的集中式居家养老试点机构视同养老机构享受运营补贴、水电气热价格优惠政策”。
2020年4月，北京市民政局出台，《北京市集中式居家养老服务社区扩大试点实施办法（试行）》指出，集中式居家养老服务社区是指在本实施办法指导下，由建设单位按照相关规定，在国有土地内建设的包含养老单元、养老服务设施用房、管理服务用房和社区生活性商业配套用房的综合性养老服务社区。
由此，我们不难看出，“集中式居家养老机构”的雏形就是恭和家园共有产权养老项目，根据2019年11月份发布的《关于加快推进养老服务发展的实施方案（征求意见稿）》官方表述：“集中式居家养老机构至少应配建养老机构、幼儿园和社区卫生服务中心（站）”亦可看出，从产品形态上，集中式居家养老机构与养老社区（CCRC）的核心区别就是：是否配置幼儿园和社区卫生服务中心（站），而这两者对于养老社区（CCRC）来说，都很容易实现。
集中式居家养老服务项目建设按其设计功能划分为养老设施单元（含地下车位）、养老服务设施用房及管理服务用房、社区生活性商业配套用房等。
1.养老设施单元
其中，养老设施单元（含地下车位）指购买人用于居住或停放车位的建筑空间；
2.养老服务设施用房指具备养老服务功能的建筑空间，包括养老机构、医疗机构、配套设施用房及库房等；
3.管理服务用房指用于物业服务的建筑空间；
4.社区生活性商业配套用房指以满足社区居民日常便利生活为主要目的商业经营活动所需的建筑空间，如便利超市、药店、餐饮店、洗衣房、理发店等。
集中式养老机构项目须配套建设医疗机构。医疗机构和养老单元同时设计、同时施工、同时投入使用。鼓励设置社区卫生服务中心（站），满足养老服务社区住户及周边社区居民医疗服务需求。
集中式养老服务社区模式的优势体现在：一是将居家社区和机构养老有机融合。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家中享受专业化机构医养服务。二是缓解了投资方重资产投入的压力，示范带动养老服务领域供给侧结构性改革。有利于投资方快速回笼资金，“轻装”开展养老服务，注重后续服务质量。三是通过房产更换，实现供需对接。通过出售原住房在共有产权养老设施购置养老居室房产，老人既拥有房屋资产，又通过销售差价换取了优质养老服务。
尽管共有产权项目相较传统养老机构资本流动更强，但后续的长期服务仍然对成本控制和运营方式提出了挑战。以恭和家园为例，恭和家园每户每月需缴纳3000元服务费，自助餐厅每人每天55元，人均支出在5000元内。同等价位的养老服务机构则在业内属较低层次，配套设施和人员也不及恭和家园现有条件。以这样的收费标准，恭和家园在3年内服务费收入无法涵盖成本支出。恭和家园计划中住户和服务人员比例达5:1，人员成本占总支出的三分之二，且居室没有政策补贴，短期内无法达到收支平衡。
当“集中式居家养老机构”解决掉了“产权问题”（不用再通过会员制的方式），意味着可以通过传统地产销售方式快速收回投资，赚取利润，同时，通过销售时捆绑的“服务费”和自持部分的护理型养老机构、幼儿园、配套商业等空间实现资产升值、运营收益，实现“快速销售+长效运营”的双引擎。
此外，经民政部门核准的集中式居家养老机构，未来也可像普通的养老机构一样，享受养老床位运营补贴，及其它养老优惠政策，这将进一步提升集中式居家养老机构的盈利能力。
以恭和家园（双桥项目）为例，自理区的养老服务型住宅2017年7月开盘，一期开盘均价约45000元/㎡，成交价约41000元/㎡，二期开盘均价约52000-55000元/㎡，成交均价约52000元/㎡，而据公开资料显示，该项目的地上建面土地成本仅约2176元/㎡。除此以外，每套房间需交纳每月3080元的基础服务费，即使没有入住，也必须交纳，另外客户还会根据实际情况，支付餐费。
护理区的68床按照传统养老机构月费模式运营，也会带来长效的运营收入，并分摊自理区运营团队的配套成本。
以恭和家园探索发展的共有产权集中式养老社区为养老产业发展做出了很大的贡献。通过共有产权集中式养老服务机构，对于养老企业来说，共有产权模式缓解了投资方的重资产投入压力，有利于养老企业快速回笼资金，注重后续服务质量。但尽管共有产权项目相较传统养老机构资本流动更强，后续的长期服务仍然对成本控制和运营方式提出了挑战。