房市漫谈之成都，天府之国上车否？
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
一、成都房价低吗?
贝壳数据显示，成都目前的二手房均价为12928元/平米，同为新一线城市的武汉，其二手房均价为16938元/平米，足足比成都贵了约4000元/平米。仅看GDP的话，2019年成都比武汉约高1000亿。但是，由于成都人口1600多万，远大于武汉1000万左右的人口，所以人均GDP方面，武汉又比成都高一些。
话说回来，本次疫情会给武汉带去不小的影响，不过短期的事件不会影响长期的逻辑，拉长时间线，两座城市还是差不多的。
按理说两座城市的房价应该不会相差很多，但为什么会这样呢？很大一部分原因在于成都的面积太大了，周边的低房价拉低了成都的平均水平，进而掩盖了成都的真实房价水平。
成都的面积为1.4605万平方公里，武汉面积为8494.41平方公里，足足比成都少了41.%。核心区域，两座城市的房价是差不多的，比如成都的高新、锦江和青羊等二手房均价也达到2万出头，和武汉的武昌区、江岸区的二手房均价差不多。
总体来说，两座城市的平均房价差不多，但是由于成都的面积比较大，其平均房价被周边较低的房价给拉低了。所以不能仅凭成都均价低，就得出成都房价很合理的结论。这和长沙很不同，长沙各个地区的房价比较平均，即便是核心地区，二手房均价也就11000元/平米。
二、房价趋势如何？
房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，接盘侠源源不断；二是经济发展，人民荷包鼓了；三是政策刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》
下面简要阐述需求和经济两个方面的思考。
1、需求方面
成都的优势在于一城独霸一省资源，还背靠8000万四川人口。2019年，成都市GDP为17012.65亿元，四川省为46615.82亿元，成都占比为36.5%。2019年四川省排名第二的绵阳GDP为2856亿元，仅为成都市的16.8%，一二名的差距过于悬殊。充分说明了四川政府的政策倾斜力度，以至于有人称四川省为“成都省”。相较而言，同为一城独大的湖北要好一些，武汉后面还有两个4000万级别的城市跟着。
当然，我并不认为集中资源重点建设一个城市就一定是不合适的，毕竟很多时候，单点突破，然后以点带面的效果也是挺好的。
成都不仅是四川省的名片，也是西南地区的明星城市。因此，成都不仅是四川人民首选的目标城市，也是周边一些省份愿意去的目的地城市，毕竟成都的工作机会多很多，而且城市配套方面相对于其他城市领先不少。
过去10年，成都常住人口增加约250万，年平均增加25万；户籍人口方面增加约350万，年平均增加35万。需要注意的是，2016年成都的常住人口和户籍人口猛增百万以上主要是因为吞并了简阳市。除去简阳的影响，过去10年成都常住人口年均增加约15万，户籍人口年均增加约20万。
人才吸引力方面，BOSS直聘发布的《2019年度人才资本趋势报告》显示成都人才吸引力领跑新一线城市，所有城市当中仅次于杭州和深圳。
人口方面，不会是成都的短板，毕竟背靠八千万人口，而且，即便整个四川省面临着人口老龄化和锐减的烦扰，成都也不至于很严重。
2. 经济方面
2019年，成都市实现地区生产总值17012.65亿元，比上年增长7.8%。其中，第一产业实现增加值612.18亿元，增长2.5%；第二产业实现增加值5244.62亿元，增长7.0%；第三产业实现增加值11155.86亿元，增长8.6%。在经济大环境严峻的2019年取得这样的成绩很难得。
但是，即便成绩不错，相较于过去几年的数据，可以看到增速也是在下行。而且，成都将2020年GDP增速目标下调为7.5%。
四川盆地的好处是让成都几乎没有和其他城市相互竞争的忧虑，因为盆地的天然屏蔽效应，其他城市几乎不能对成都构成威胁。当前来说，成都就一个竞争对手，那就是重庆。
成都的远期忧虑在于盆地限制，盆地既是成都的保护屏障，未来也可能成为成都发展的天花板。因为由于客观地理环境，成都的辐射范围有限，基本上就限制在了四川盆地。
不过，只要有四川8000万人口基本盘在，成都也不会差，但是四川其他地区的房产价值就不能保证了，很可能太阳底下一片黑暗。
三、当下适合上车吗？
1、套现抢跑
贝壳数据显示，2020年2月成都二手房挂牌均价为16132元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为12928元/平米；2019年3月成都二手房挂牌均价为15652元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为13703元/平米。
可以看到成都二手房的挂牌价和实际成交价出现分裂。过去一年成都二手房挂牌均价涨幅为3.1%，成交均价跌幅为5.7%。这种现象的出现主要是由于今年2月份成都的挂牌均价大涨所致，2020年2月份相较于1月份，成都挂牌均价上涨4.9%。
这说明成都二手房交易市场出现了买卖双方的博弈，但是反应真实情况的成交价还是下行的。
同时有一个数据值得重视，那就是贝壳数据显示成都二手房的在售房源达到了惊人的12.7万套，同类城市武汉在售房源为3.9万套，由此可见成都房产投资客撤退的现象很明显了。
而且，据诸葛找房数据统计显示，2019年上半年，成都二手房成交了61381套，这意味着仅成都贝壳当前的在售房源就足够今年成都二手房交易了。但是去年一整年，成都月均新增2.5万套新房源。
2、利率太高
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 利率加点。央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。
对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。
参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。
同时，3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会”上表示要“释放LPR改革潜力”，无非就是降低利率呗，而且再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。以上充分说明了高层的清醒与决心。（详见上期文章《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）
虽然LPR不影响买房的时间点，但我们还得考虑利率加点这个因素，当下房贷利率中利率加点幅度较大，并不适合入场。（参见：《房市漫谈之武汉，2020年适合上车吗？》