管理红利时代，地产江湖谁是赢家？|| 焦点

众多房企“三道红线”压顶，业绩增长放缓，但龙湖地产5年前就稳居“绿档”，还保持着双位数增长，它是怎么做到的？

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：布冬

编辑助理：朱智琪

行业景气度承压，即便是大型房企也难逃增速放缓、经营压力加剧的局面。不过，有一家房企的走势颇为不同。

3月26日，龙湖集团控股有限公司（00960.HK，下称“龙湖”）披露的2020年财报显示，在房企销售受疫情冲击显著的2020年，其销售额仍同比增长11.6%至2706.1亿元。而这，已是其连续6年实现销售额的两位数增长。

不仅如此，在许多同行陷入增收不增利困局时，龙湖却实现营收、利润双增长。

期内，龙湖录得营收1845.5亿元，同比增长22.2%；净利润200.0亿元，剔除公平值变动影响后，股东应核心溢利186.9亿元，同比增长20.2%。这样的增速，在头部房企中亦是领先。

回归行业本身，“三道红线”成为融资监管的分水岭，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长。不过，龙湖早在行业“唯快不破”之时便表现出审慎、自律的风格，兼顾速度和品质发展，上述业绩便是好的证明。

这样的成长路径，让龙湖多了与不确定性共舞的底气和能力。过去一年，“三道红线”压顶，龙湖却已在5年前完成并保持至今。当同行疲于变“绿档”，龙湖已在加码新动能，2020年新添“房屋租售”、“房屋装修”两大新航道。

据克而瑞分析，未来市场考验愈加严峻，房企不仅要防范风险、走出困境，也要放远眼光、追赶趋势，走在行业前面的企业始终是最大的赢家。

 行业中的自律奇兵

今年3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。

随着“三道红线”及房地产贷款集中管理等政策出台，房企负债“紧箍咒”步步紧逼，保现金流、降负债成为主旋律，包括恒大、融创等龙头房企也将降杠杆作为要务。

万科就曾公开表示，“三道红线”的出台再次改写了行业规则，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

加之今年出台的22城集中供地政策，房企资金链再次面临挑战。换言之，新规之下，蒙眼狂奔时代加速走向终结，现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质的市场资源和发展机遇，业内将面临新一轮洗牌。

对照“三道红线”来看，以2020年中期数据为基准，销售TOP50的上市房企中仅有5家未踩线，分别为保利、中海、华润、龙湖和金地。这其中，仅有龙湖是民企，余下四家均是国企。

截至2020年末，龙湖剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率维持46.5%低位，达到五年低点；现金短债比为4.24倍，处于行业较优水平，继续保持“零踩线”。将时间线拉长，龙湖近5年均处“绿档”，未来预计每年将享有15%的有息债增幅的额度。

▲龙湖偿债指标，图片来自克而瑞地产研究。

融资闸门趋紧之下，房企融资成本分化加剧，头部房企优势愈显。

在已披露2020年财报的龙头房企中，除了有央企光环的中海、华润等，龙湖在民企中融资利率最低。2020年，其平均借贷成本仅4.39%，远低于6.13%（数据来源：克而瑞）的行业水平，平均贷款年限6.59年。

对此，克而瑞指出，“绿档”情况下，极为优秀的财务融资能力以及相对较好的盈利水平，将有助龙湖发展提速。

这样稳健的财务盘面和融资能力，还要归功于龙湖长期的自律与克制。“这么多年，在这个行业里，那么多公司做前融、非标，而龙湖从来没有前融、非标，没有过资管计划、没用过影子银行，非常坚定洁癖般地自律才走到今天。”龙湖管理层在业绩会上如此表示。

得益于此，2020年龙湖收获穆迪上调展望为正面，标普上调评级至BBB，实力站稳投资级。目前，龙湖已成为业内唯一的境内外全投资级民营房企。与龙湖同列“全投资级”房企的还有中海、万科、华润置地、保利。

此外，继华润、碧桂园、中海之后，今年3月，龙湖正式被纳入恒生指数成份股，成为第四家入选恒生指数的内房企。被纳入恒生指数，代表着资本市场对上市公司财务稳定性、安全性与成长性的高度认可。

中泰证券预计，政策环境将驱动龙头房企稳杠杆提周转，提升经营质量；尤其是已经处于绿、黄两档的房企，依靠稳健的经营风格，有望通过逆周期补充高质量的土地储备。

不过，龙湖管理层在业绩会上表示，龙湖的战略是慢慢的聚焦、积累优势，保持一个长期的、合理的增长速度，因此会把一部分优势的财务资源投向未来，包括孵化业务，而不是持续顶足了劲拿地。

 多元“压舱石”

随着行业增速的下滑和土地红利不再，多数房企早已开始寻找新的利润增长点，过去十余年间，多元化成为房企实现业绩突围的主要渠道。

不过，多元化发展并非易事，部分房企在持续扩展多元化的战略下，出现主业营收及盈利下滑的现象。因此，在国内陆产竞争加剧，头部房企持续抢占市场的大环境之下，房企需警惕主业下滑风险，力争主业与多元化业务齐头并进。

据克而瑞数据，目前50强房企的多元化布局全部都已开始落地。其中超9成房企布局商业地产及运营板块，超8成房企已拆分物业管理板块。

可见，存量市场的潜力挖掘，仍是房企最重要的“第二曲线”。“自持型、存量型物业运营是房企挖掘存量市场的最好方向，预计重资产与轻资产相结合、围绕地产上下游布局将是房企在存量时代最稳健的战略路径。”克而瑞指出。

以龙湖为例。相较于恒大布局新能源汽车、碧桂园布局机器人等尚处于培育阶段、短期内未有业绩体现的跨界业务，龙湖围绕“空间即服务”布局的多航道业务，已在稳健贡献业绩。

2020年，龙湖经营性收入达135.7亿元，同比增长33%，5年复合增长达到42%。其中，物业投资业务收入同比增长30.9%至75.8亿元；物业管理及其他收入同比增长34.9%至59.9亿元。

▲龙湖历年多元化业务收入情况，图片来自克而瑞地产研究。

“龙湖在战略执行之初，通过精确计算划定了刻度，即每年把回款10%作为上限，投入到持有型物业部分，这个可以一直保持到现在。”龙湖管理层在业绩会上表示，随着近几年回款增加，龙湖也投资一些重资产的冠寓、参与物业收并购以及塘鹅业务等。

2020年，在C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务四大主航道业务之外，龙湖又衍生出C5房屋租售、C6房屋装修两大主航道。

在商业地产领域，龙湖与新城控股、大悦城、华润置地同为典型房企。而今，商业运营俨然成为龙湖发展的重要压舱石。2020年，虽有疫情冲击，但龙湖仍实现租金同比增长23%至58.2亿元，出租率达97%。

对于上市潮之下的物业服务，龙湖重申没有分拆上市计划，“大财不进急口”，并强调收购的理性。今年3月，龙湖收购亿达服务100%股权；2020年，龙湖智慧服务实现收入58.4亿元，同比增幅36%，实际管理面积1.72亿平方米。

此外，响应“租购并举”政策，龙湖旗下租赁住房业务龙湖冠寓，已在30余座城市开业约9万间房间，规模稳居达到行业前三。2020年租金收入18.1亿元，同比增幅55%；开业超过六个月的房源出租率为93.3%。

至于C5、C6两项新业务，则处起步阶段和孵化期。按照龙湖管理层的说法，未来两年不会设置强制性的数量化指标，更多的是练团队，把模式做得更加敏捷，另外在用户端更多地发现一些撬点。

可见，经过多年的多元化业务探索，不少房企已经形成了自己的核心多元化内容，其中部分行业壁垒较高，需长时间的产业沉淀，形成规模效应之后才能兑现；部分则已有相对成熟的商业模式，譬如商业运营、物业服务。

但可以预见的是，新环境下，能充分应用自身资金实力，充分把握多元化方向，将多赛道“拧成一股绳”使力的房企，将在未来发展中走在前面，走得更远。