内房股受资本冷遇，祥生控股港市认购不足10%

原创：一号地产（ID:dichanyihao）

作者：海哥

一号说：

香江的韭菜，割不动了。

相较于烈火烹油的物业公司赴港上市潮，内陆房地产企业今年集体遇冷。

截止今年11月，仅有港龙地产、金辉控股、祥生控股、上坤地产四家内陆房企通过港交所聆讯，其中港龙和金辉已分别于今年7月、10月顺利挂牌上市。

而在港交所排队等待垂幸的房企，还有实地集团、鹏润控股、领地控股、三巽控股、大唐集团等10多家内陆房企。

01

祥生控股未赢得资本市场

相较于2018年、2019年10几家内房股上市的规模，今年港交所对内陆房企赴港上市严苛的有点过分，甚至于出现了“港交所的窄门”一词形容内陆房企面临的窘境。

今年年中，也一度出现了内陆证监会与港交所沟通，要收紧内陆房企赴港上市的传闻。

无论如何，内陆房企赴港上市收紧已是不争的事实。

但即使通过聆讯，进入到招股募资阶段，内房股也同样受到了香港资本市场的冷遇。

这在监管层出台房企融资三条红线后，表现得极为明显。

（以上为截止11月11日午间认购数据）

如今年10月份上市的金辉控股，彼时金辉控股发行价4.3港元，上市当天即遭遇破发，开盘价4.18港元，较发行价下跌2.8%，此后三个多月股价仍未有任何起色，截止11月10日收盘，仅与发行价持平。

目前在招股配资阶段，这股子冷遇就将内房股浇的一头懵。11月11日上午，从部分券商流出的融资数据显示，物业股依旧受到追捧，而地产股人气惨淡。

以金科服务为例，招股价区间为41.8-47.6港元，截至认购结束，金科服务认购倍数为2.43倍，在香港市场的认购金额为13.83亿元；

而上坤地产仅获1800万港元认购，而按照此前上坤地产公告，计划发售5亿股，其中香港占10%，按照招股价1.7港元至2.5港元计算，香港市场的认购额不到两成。

据了解，金科服务及上坤地产两家将同步于11月17日在港交所上市。

相比上坤地产较小体量，香港资本市场不认可或许还情有可原，但顶着“前30强唯一未上市房企”、“年销售规模超千亿”光环的祥生控股集团同样在香港资本市场冷遇，认购金额甚至还一度不如上坤地产，倒着实出乎意外。

根据祥生控股此前招股公告，计划全球发售6亿股，其中香港占10%，每股发售价区间为4.8港元至6.2港元，预计募资净额31.17亿元。

而截至11月11日上午，认购额仅为2200万港元，仅完成香港市场计划募资额的7%。

这就有点让人大跌眼镜了。

要知道晚于祥生控股招股和上市的融创服务已获超额认购了。

果然，香港资本市场并不看好祥生控股，这或许让祥生控股实控人陈国祥的心里很不是滋味。

而后续，如金辉控股般上市即破发，或将成为中小内房股的常态。

02

成长后劲不足是硬伤

从销售层面来说，销售增速放缓，特别是权益销售份额的大幅下滑，致使未来营收结转、利润等不及预期。

根据克而瑞地产研究中心数据，2019年1-10月，祥生地产全口径销售额836亿元，位列行业30，权益销售额707亿元；而2020年1-10月份的全口径销售额为886亿元，权益销售额降至671.5亿元，权益占比从85%降至75%，下降了10个百分点。

而全口径销售仅增长5.9%，相比于往年的高速增长，今年几乎没增长；而真正能带来营收和利润结转的权益销售还下滑了5%，可见预见，未来的成长性将大大打折扣。

再来看同期售价和拿地情况。根据祥生招股书披露的营收和确认建筑面积计算，2017年至2019年销售单价分别约为7507元/平方米、9992元/平方米和10182元/平方米。

根据克而瑞数据，2020年1-10月份的销售均价为11413元/平方米，而今年上半年的销售均价为11780元/平方米，环比下跌了367元一平。

拿地方面，祥生控股没有披露今年的拿地情况，据克而瑞数据，2019年拿地金额217亿元，拿地面积492万平，楼面均价为4410元每平，到今年1-8月份，祥生控股拿地金额为197亿元，拿地面积382万平，楼面价却达到了5157元每平。地价销售比从0.43上升到0.45。

到今年10月份，据中指院数据，祥生控股拿地金额为210亿元，拿地面积274万平，拿地金额排在行业41位，而楼面价却进一步攀升到7664元每平，同期销售拿地价比进一步上升到0.67。

如此高价拿地，流血补仓，在“房住不炒”的市场行情下，销售均价和拿地均价这一减一增之间，对祥生控股未来的利润预期显然并不看好。

03

净负债高企、现金流紧张、融资成本畸高

上市肯定是奔着资本市场融资去的，有人圈钱是为了更好的发展，而有人圈钱可能就是为了去收割韭菜的。

而赴港上市呢，除了一级市场募资补充自身现金流外，主要是为了打开境外融资渠道，比如方便发行境外债。

不过祥生控股这次收割韭菜的心太急，吃相太难看了。

就在上市前几个月，祥生控股就急不可耐的发了一笔高息美元债，分别于1月23日发行，3月11日、5月15日增发之后，规模达到了3亿美元的2年期美元债，成本高达12.5%。

打个比方，这个成本如不考虑汇率因素，就好像你为了双十一剁手，在支付宝借呗上面向“马爸爸”借了一笔钱，要“万四”日息那么高。

这么一来就彻底暴露了：

香港资本市场的“韭菜们”就不愿意再交智商税了

再翻一下祥生控股的招股书，好家伙，都是高息融资！

据祥生控股的招股书显示，截止到2019年底，祥生控股借款总额的63.1%是信托融资，而且在50多笔的信托融资中，仅有4笔融资低于9.28%的公司加权平均利率，其余贷款的利率基本多在10%以上，最高的一笔1.8亿元信托贷款利率达到19.6%，直逼20%的超高利率水准。

即使是平均融资成本，祥生控股近三年的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%，可以说，祥生控股肯定是同类规模房企中平均融资成本最高的一家，也是唯一一家加权平均利率超过9%的千亿级房企。

高成本的融资，导致祥生控股的利息支出和财务成本激增。2017-2019年，祥生控股支出的利息分别为13.75亿元、25.59亿元和32.23亿元，同期，祥生控股的财务成本更是高达18.8亿元、34.71亿元和44.77亿元。

而这两项支出，均远远超出了同期的净利润。

当然，吃相难看、高息融资甚至不惜主要依赖信托借款的背后，主要还是极度缺钱的窘境和财务状况不佳被金融机构抛弃的恶性循环。

现在的金融市场，财务状况越好越容易借到钱，成本还越低，比如龙湖就是财务稳健的优等生，融资成本之低也是民营房企罕见。而反之就会陷入财务不佳，成本越高，还借不到钱这样的恶性循环。

具体到祥生控股，招股书显示，在2017年、2018年、2019年的净资产负债比率分别达到了惊人的1380%、740%、360%。

这也刷新了近年来内房股净负债率的新高。目前还没有任何一家千亿元房企的净负债率超过了300%。

现金流方面，祥生控股也很不乐观。

根据招股书显示，2017-2019年年末，在手现金及等价物扣除受限部分后，仅分别为32.29亿元、31.14亿元和24.12亿元，2020年4月末为28.26亿元，而同期需要偿还的短期负债分别为120.42亿元、156.17亿元和115.62亿元，2020年4月末为113.95亿元。

现金短债比长期处于低位，不得不靠销售回款和借款来维持，这就是一个与时间赛跑的击鼓传花游戏。

特别是今年前四个月祥生的现金短债比处于惊人的紧绷状态，仅为0.248，这个水平目前在50强房企中这个水平和泰禾集团相当，可以说祥生控股目前的短期风险极高，一旦外部的政策环境收紧，销售放缓，而融资渠道再进一步收紧，祥生面对的可就是累卵之危。

不同于头部房企的“大而不能倒”，中小型房企的倒下，恰恰是监管层乐意看到的行业洗牌。

所以，此次香港资本市场对祥生控股的不买单，是一个强烈的信号。

End.