REITs今天上市！成为“包租婆”的日子来了，但这些风险还请注意

原标题：REITs今天上市，首日最大涨跌幅30%！成为“包租婆”的日子来了，但这些风险还请注意

有一种快乐叫“包租婆”。6月21日，首批公募REITs上市，一秒就能体会“包租婆”的快乐。

需要注意的是，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

整体看，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。此外，公募REITs作为新兴投资品种，得到广大投资者在发行的认可，但公募REITs在交易所上市后仍面临诸多风险，因此投资者要在审慎的基础上参与二级市场交易较佳。

从国外经验看，公募REITs作为一种大类资产，其价格走势与股票市场走势相关性低，投资逻辑亦不同于股票投资，因而可以有效降低投资组合风险，投资者可以将其作为分散化投资的新选择，但不宜当作“新股”进行爆炒。

上市首日涨跌幅限制为30%

作为一个中国资本市场新品种，此前的发行阶段，9只公募REITs受到各方热捧。“秒光”“历史最低配售比例”……银行、券商、险资等机构资金积极配置。

对于公众投资者，可通过场外直销及代销机构认购REITs产品，也可通过券商进行场内认购，而在相关基础设施基金上市后，投资者只能参与场内交易。

公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×(1±涨跌幅限制比例)。

“热捧”不等于上市大涨

从募集热度看，公募REITs在发行时得到了机构和公众投资者的认可，但其二级市场交易的风险也格外值得关注。

第一，公募REITs的信息披露建设是重中之重，但仍处于探索阶段，可能使得二级市场定价能力减弱，风险累积。监管曾多次强调“信息披露是生命线”，公募REITs的净值每半年披露一次，对提高市场定价能力并不“友好”，未来公募REITs交易所上市交易后，可能由于净值长期未披露，而在短期内失去了交易定价的“锚”，造成交易价格波动加大，因此投资者在参与二级市场交易时要慎重。

第二，公募REITs作为封闭期较长的公募基金类型之一，同样存在着不保证收益，封闭期过长、上市折价的风险。公募REITs并不保证收益，虽然其底层资产基础设施有收益稳健的特点，但公募REITs的收益波动风险依然存在。而且首批公募REITs的封闭期为20年到99年不等，与目前大多数金融产品的封闭期相比大幅增加，由于封闭期的增加，投资不确定性也在增加。更重要的是，未来公募REITs将在交易所上市，由于其较长的封闭期，可能存在上市折价的问题，且公募REITs二级市场的流动性可能不高，也可能发生一定的流动性风险，因此投资者在参与公募REITs二级市场交易时应加强风险意识。

第三，发行时的“热捧”不代表交易时的“上涨”。公募REITs在发行时得到了资金的青睐，但绝不代表的上市交易后依然会得到资金的认可。公募REITs上市，也不同于新股发行上市，不能以“打新股”的态度看待公募REITs上市，如部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然折价交易。所以从公募REITs发行时得到认可推导出上市后其二级市场价格会上涨是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

需要特别注意的是，公募REITs对于机构投资者的配置吸引力较强，但交易吸引力较弱。公募REITs由于其底层资产是基础设施，与其他金融产品的相关性很低，因此有分散风险的作用，在大类资产配置中可提高组合的抗风险能力。机构投资者往往管理的资金规模较大，其资产配置的需求也更强，所以在公募REITs发行时，网下机构投资者表现出了较高的认购“热情”。但公募REITs上市后，由于二级市场交易价格具有很大的不确定性，受很多因素的影响，且波动较大，因此机构投资者更多将公募REITs当做“配置品种”而非“交易品种”，可能不会对公募REITs有较高的交易“热情”。而如果机构投资者参与少，公众投资者参与多，那么公募REITs的波动可能进一步加大，投资者更要审慎参与公募REITs二级市场交易。