【热点评议】| 如何破“买卖不破租赁”？

杭州姑娘买下850万豪宅

装修时屋里跳出个小伙：我花100万租了十年！

据媒体报道：杭州姑娘小陈花850万元买下一套260平方米的排屋，付清房款，办好过户，突然接到物业电话，有人强闯。

新房东遭遇了一个从未见过的年轻人范某，对方说早在半年前，就租下这套排屋，租期十年。原房东梁某说，去年向范某借了60万元，于是被要求签订了一份落款日期为空白的《房屋租赁合同》……

买房遇见租赁，原先在法律上有一句话叫作“买卖不破租赁”。

那么新房东是不是真的要让步于这个从天而降的租客？

首先，按照咱们国家法律的规定，确实是“买卖不破租赁”。也就是说，如果之前存在租赁关系，即使发生了发卖，承租人依旧享有租期内的房屋使用权。但是，这里存在一个大前提，那就是存在合法有效的租赁关系。

其次，从这个新闻来看，是否能破掉这个租赁，关键在于范某是否和原房东真的存在租赁关系。

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范某确实和原房东存在一份房屋租赁合同，但是有合同并不意味着双方之间真实存在租赁关系。原房东梁某称起因是去年向范某借了60万元，于是被要求签订了空白的租赁合同。从梁某所称可以看出，实际上双方是一种借贷关系，而非房屋租赁关系。

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从实际履行来看，如果真实存在租赁关系，按照常理要进行交房，承租方会取得房屋的使用权。但是从本案来看，房屋并没有交付范某，显然不符合租赁的常理。

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目前小陈有个比较大的优势在于其实际上掌握着房屋，既然小陈掌握着房屋，并进行着装修。当遇到强行进入的事情后要及时报警，阻止范某的入住。实际掌握房子是极大的优势。

在这种掌握房屋的情况下，如果范某想实现所谓的“买卖不破租赁”必须去法院起诉，要求履行合同。在起诉的过程中，小陈可以用上述理由进行抗辩，而且必须尽快获得原房东和范某之间实际上是民间借贷关系的相关证据，比如原房东和范某之间的借款收据或借款合同，原房东和范某之间的沟通记录等。掌握在自己手里的证据才是属于自己的证据！

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编辑 | Cerise

图 | 网络