我不敢去看贝壳找房了，宁围集镇竟然也是6万+

|别急，宁围的子弹有的是

文丨陈琪栋

8个月卖掉2499套，宁围头顶的房票雨就要停了。

6月8日，大家坤和·奥林美筑、奥悦美筑开完之后，整个宁围仅剩下奥悦美筑6#未售，其余新盘全部售罄。

从去年四五月份刚刚拿地，到如今接近断供状态，没摇中的购房者在焦虑，宁围还能上车吗？摇到的购房者在想，三五年后，宁围能涨到6万+吗？

今天，我们就聊这个。

1

新房市场供不应求，传导到二手房市场，宁围的次新房价格高到离谱。

贝壳找房平台显示，宁围滨江翡翠江南的次新房，高层挂牌均价5.5万/㎡+，洋房更是挂到了6万/㎡+。

△截图自贝壳找房平台

这样的挂牌价，显然是不合理的。毕竟，在世纪城的顺发江南丽锦，有的房源还不到5万/㎡。

△截图自贝壳找房平台

并且，翡翠江南的实际成交价格，也没有那么高。

好找房平台显示，翡翠江南最近成交的三套房源中，单价最低的一套是130.7㎡，总价515万，折合单价39403元/㎡。

单价最高的一套，面积130.19㎡，总价680万，折合单价52231元/㎡。

△截图自好找房app

为什么单价相差1万多？因为前者是高层，后者是洋房。

更何况，寥寥的成交量，只能算是个案，并不具有普遍性。

姑且算宁围目前二手房价格是4万/㎡吧，那么是不是三五年之后，普遍能站上6万+？起码高层5万+没问题吧？

我们认为——八成不行！

一个板块的倒挂严重，一方面是来自于新房的限价压制，但更重要的原因是区域内无同等替代品。

举个例子。

市北的绿城桂语江南高层挂6-7万/㎡，比新房3.75万/㎡高出一大截，如果倒挂原因只有3个：市北没地、绿城品牌效应、房龄较短。

那么市北没地要占70分，绿城品牌占20，房龄较短占10分。你想啊，如果绿城桂语江南是市北第一个商品房，能挂六七万？

所以说，只有当一个区域无法再供地出相似属性的土地时，二手房才有大幅度上涨的空间。

而对于宁围而言，刚刚处于商品房开发的初期，真的不缺地！

了解宁围的人应该知道，宁围是萧山城中村改造拆迁力度最大的街道之一。机场高架上往下望去，一整片都是已经平整好的土地。

△2018.08.02

而根据「2021年萧山区经营性住宅、商服用地出让、收储和做地计划汇总表」，我们筛选除了位于宁围街道区域，且属于宁围单元的控规中的涉宅地块。

△筛选自「2021年萧山区经营性住宅、商服用地出让、收储和做地计划汇总表」

今年将出让一宗宁围集镇中心宅地，预备出让机场路北侧的未来总部社区启动区块，并由环境集团、萧山经济技术开发区国有资产经营有限公司做地5宗。

2

再来看看新房的历程。

2020年4月30日，宁围首宗限价地块出让，新房精装限价3.35万/㎡，略低于3.4万的城北桃源板块。

△宁围单元（XSCQ14）控规局部

一个月后，宁围又接连出让了4宗限价统一的宅地，成为去年萧山区的供地大户。

而在此前，宁围板块经历了约1年的断供期，最后一个新房项目是2019年收官的滨江翡翠江南。

归来之后的宁围，高层新房价格倒也基本没涨，但购房者对于这个板块的未来还是喜忧参半。

一方面，宁围板块一出世就被冠以潜力股、黑马的名头，最大原因莫过于其先天的区位优势，是真正位于亚运村、奥体边上，并且价差足够明显。

但同时，在很多人眼里，宁围的乡镇板块气息比较浓郁，宁围五子距离地铁较远，既没有大型商业，也没有优质学区，配套全都靠「蹭」边上的，自住属性欠佳。

市北是奥体的替补，宁围则是市北的替补。总的来说，刚开始的宁围不火，主要客群是来自滨江、钱江新城的外溢，和本地拆迁户。

3

2020年10月，宁围首个新盘——三盛大家·汝悦美境府入市，261套房子，首开中签率48.87%。

而当时一同开盘的滨江·沁语晓庭，位于3.4万/㎡的桃源板块，和宁围的价格相仿，260套房子中签率为19.41%。

虽然沁语晓庭有滨江血统，户型上也相对占优，但可以看到在当时，宁围的热度是不如桃源板块的。

一南一北，有可比性吗？在1200万的杭州面前，有的。

△宁围板块重要事件时间轴

而宁围板块不温不火，只持续到了2020年年底。

2020年12月28日，大家坤和·奥林美筑首开，中签率低至10.72%，当然其中原因包括奥林美筑在宁围五子中位置较好，以及7号线马上开通的背景。

但，这依旧这可以看做宁围的转折点，在此之后，几乎每个宁围新盘都不愁卖。

3月18日，汝悦美境124套房源，中签率仅7.73%；4月21日，汝悦美境收官144套房源，中签率6.82% 。

6月2日，顺发美颂城最后一次开盘，438套房源，4244人报名，中签率仅10.32%；6月8日，奥林美筑最后一次加推，中签率仅5.8%。

算起来，8个月时间，宁围卖掉了2499套房子。

而截止目前，宁围板块的可售房源，却仅剩奥悦美筑中的一幢房子，其余新盘全部售罄清盘。

好在，今年首批集中供地中，宁围又出让了一宗地块，由滨江和融信竞得，距离地铁7号线新兴路站约七八百米。

目前，项目案名发布为融信滨江宁望府，规划已公示，预计年内能够入市。

△地块鸟瞰效果图

 

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