物业“全面取消”？新规出台，3项“新权益”业主应提前知晓

前不久看到这样一则新闻，苏州某小区将原来的物业“辞退”，进而邀请了日本物业管理公司入驻，还特别设置了“欢迎仪式”，仪式上鞭炮齐鸣仿佛过年一样。而这个消息引发了网友广泛讨论，有网友认为物业公司就应该全面取消，自行管理。也有网友认为请物业是业主自己花钱，都是为了生活过得舒适一些。也有人认为引进国外物业公司能增加市场良性竞争。

事实上，无论这个做法正确与否，背后都反映出了当下很多小区物业都存在问题，物业与业主之间纠纷不断，并且市场服务水平千差万别。比如广西某小区，业主被小区内的银环蛇咬伤，随后还被物业告上了法庭，原因是不肯缴纳物业费。也有物业服务很好的小区，比如前阵子山东菏泽一小区的物业公司撤下广告牌，换成了5位戍边英雄的照片，呼吁大家不要忘记英雄。

近几年，有关“取消物业”的呼声越来越高，从很多业主反映的情况来看，很多物业都存在这些问题：1、收费标准不透明，胡乱收费；2、利用小区的“公共区域”盈利，影响业主正常生活；3、服务态度差，业主反映的问题不予解决；4、“服从者”变为“管理者”，制定不合理条款；5、采取一些不合理的手段强制收取物业费。

很多人都认为物业可以全面取消，自己来进行管理。但实际上实施起来却很难，过去一般都是多层住宅小区，整个小区只有几百家住户，所以可以自行管理。但如今基本上都是高层住宅小区，整个小区可能有上万户，真正管理起来也是十分困难。而一旦全面取消，对于一些表现很好的物业来说也有失公平，在找到更好的替代服务之前，物业全面取消是很困难的。

虽然物业无法全面取消，但对于业主来说同样有好消息，在今年起正式生效的《民法典》中对于物业进行了全面的规范，其中包含取消物业、公共区域的收费以及物业相关行为规范等三项“新权益”，业主应提前知晓。

1、物业是否取消，由业主说了算

以前业主想要更换物业其实是很麻烦的，流程复杂，等待时间也很长，并且最终成功的例子也很少，往往以失败告终，很多忍受不了的业主只能选择搬离出去住。但《民法典》将这一流程进行了优化，在第278条、284条明确规定：

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。

也就是说，新规下取消物业仅需2/3的业主参与，并且赞同比超过50%就可以更换当前物业。这样做还有一个好处，那就是十分人性化，尊重了绝大多数的业主意见，同时也排除了少部分业主对于当前物业存在的偏见行为。

2、公共区域的划定，且收入归全体业主所有

一些物业往往存在这样的行为，比如将小区的公共道路规划停车场，租给外来车辆停放，阻碍了小区正常交通，也增加了外来流动人员隐患。或者在小区内电梯内投放广告，小区门口增设显示屏用于投放广告等，最终产生的收益也不属于业主。对于这样的情况，《民法典》中对于相应的公共区域进行了划分，除了城镇公共道路、绿地或者明示了属于个人的道路，其余只要在建筑区划内的道路都属于业主共有。物业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

因此，对于物业来说，需要使用这些公共区域必须征求小区业主同意，同时小区业主也可以对于公共区域不合理的地方进行反馈，比如取消外来车辆停车场等。此外，公共区域产生的收益也归属于业主，而业主仅仅需要支付一定的“打工费”给物业，剩余部分可以用于后续小区的维护维修等，相当于减少了未来的支出成本。

3、物业资金流向必须公开透明

《民法典》第943条明确规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

由于目前物业的收费并没有一个统一的标准，收取的费用也有高低之分，因此对于物业来说，每一家多收取一点物业费，整个小区的费用同样是一笔不少的金额。而很多小区都没有将收取的物业费用公开透明，那么业主们也不知道自己的钱花在了什么地方，这种情况下物业有了更多的操作空间。因此新规规定需要定期公开相应的资金流动情况，对于业主来说同样是个好消息。

与此同时，对于一些暴力收取物业费用的物业公司，新规中对此也有了相关规定，物业服务人员也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。不过对于业主来说，也不能拒绝缴纳相应费用，如果对于当前收费标准存在异议，应该及时反馈业主委员会或者相关部门。

对于业主来说，上述三项“新权益”应该提前知晓，在今后遇到相应的问题时，采取法律武器保护自己的权益。你对于自己所在的小区物业有什么看法？欢迎留言评论。