掏心窝子，十几年来的看房逻辑，我整理了一个公式
文：园长
买房没有十全十美。这就导致了，买房时，必须在优点和槽点拉锯中取舍。
而每个人的槽点呢，又是不一样的，有的人是环境，有的人是教育，有的人是品质，有的人看升值，排列组合起来，选择就很多样了。
作为公号主，取的是最大公约数--未来价值。
今天说最近很火的 星汇文玺，越秀第二个不开售楼部不开板房就开卖的新楼盘。
市场火到这个地步？楼盘拽到如此牛叉??未来有没有潜力
先列优缺点，再来评论
优点：
1、紧靠华工和暨大，旁边有公立幼儿园小学，教育资源优质
2、国际创新城是番禺的重点概念区之一
3、片区有地铁4号线，7号线以及未来的12号支线，南大干线就在门口，去往大学城，万博，琶洲和金融城都相当方便
4、意向客以大学城老师和琶洲天河企业员工为主，未来业主圈层素质相对高
5、吹风4万6-5万，首开相对不贵。
6、一路之隔，与大学城存在明显价差（大学城1200万起）
缺点
1、不近地铁，距离4号线新造站1.6公里，距离7号线板桥站 2.1公里。
2、门口虽有规划地铁12号线支线，但开建时间还不能确定。
3、国际创新城，属于前期开发阶段，进度4分级别。
4、附近的商业配套还要等，短期要靠星汇文玺自身和华工暨大的商业配套。
未来变量
1、地铁12号线支线
2、附近越秀33599元/㎡拿下的新造地块，会拉高区域价格
3、创新城规划abcd地块全面开发会加快区域价值提升
（航拍土地形态相对简单，相对容易开发）
综上分析，星汇文玺的优点主要集中在地段区位产品资源和价格，而缺点则是周边配套的完善度。
再看看我们的买房决策思路
1、罗列优缺点
2、优缺点比较 （数量和重要性）
3、优点可不可以替代 同价同地段区域对比
4、缺点是否个人重大厌恶因素 （例如说你自住，噪音一定是重要考量因素，投资则不是）
5、缺点是否能解决，解决方式能否接受
由于星汇文玺本期最大的核心价值在于地段和首开价格。所以，我们需要在这两个价值区间内去同比竞品区域和楼盘。
从地段上来，星汇文玺所在的创新城板块位于南大干线和地铁4号线交汇处。
往外发散，横向轴南大干线连接的是番禺的主力发展带（汽车小镇，创新城，万博，汉溪长隆，广州南站），这意味着自驾去往番禺的主流就业中心比较方便。
纵向延伸目前靠4号线，串联的是金融城，琶洲，生物岛，珠江新城，创新城以及南沙庆盛，通过地铁也很好到达。
接下来就是对比竞品板块。
从区位上来讲，国际创新城，定位上与万博错位，强于老黄埔，强于科学城。
毕竟万博发展的早，是商务CBD。不过，cbd出门就是村，旧改推进慢，唯一能打的和樾府卖到7万了。
老黄埔的问题是偏于一隅，没有创新城的中间交叉占位，区位通达性上，缺了南沙，价格，也是5.5-6万。
科学城价格略便宜，但是通达只是到老黄埔天河方便。
综合比较起来，创新城的优势很明显，区位硬件不错，有不可替代的大学资源，入手价格低，成长性强，缺陷是暂时不成熟。
星汇文玺的吹风价4万6到5万。
看下同比的价格对比，广州的可选是科学城（4万-4万5，白云棠溪（4万5-5万+），钟村的保利悦公馆和祈福名望天下（4万5-5万+）。
科学城去往天河海珠并没有番禺创新城方便，白云不主流，钟村属于番禺的二级区域。
这样比一比，创新城的板块优势和成长性，还是相当明显的。
接下来看负面因素。
创新城的地段区位规划都不错，最大的问题也就是群众的槽点，发展周期--产业什么时候能起来，生活配套啥时候能成熟。
这两点，其实解决办法只有一个，都是时间。
根据园长的实地调研，创新城，区域的规划和建设，已经到了4分，看下图感受，不过配套完善，可能还要等待。
（航拍土地形态简单，相对好开发）
最后，计算下星汇文玺实际通达各就业中心的大概测算时间。
星汇文玺距离万博约7公里，距离广汽基地约12公里，距离大学城约5公里。
南大干线时速设计是60-80公里/时，按照60公里/时测算，到达万博约7-10分钟，广汽基地12-15分钟，大学城金光东隧道开通后，预计10分钟到大学城，15-20分钟到琶洲。
距离地铁新造站1.6公里，测算就按照极端情况步行来看。园长腿短，1.6公里大概要走20分钟。
地铁+20分钟步行时间，大概可以在29-40分钟到达大学城琶洲和金融城。
但这是极限情况，一般人，很少步行.换用公交接驳，30-40分钟内，星汇文玺是可以通达到天河海珠就业中心的。
简单说，10-15分钟通勤圈，万博，广汽基地和大学城，覆盖番禺本土强就业中心。
30-50分钟通勤圈，能覆盖琶洲，金融城，鱼珠，珠城，南沙庆盛。
最后结论：
星汇文玺处在初具雏形的创新城，稀缺，未来的接盘侠群体受众有保障，与大学城存在明显价差，区域土地还在开发，未来价值能看到有成长性，难怪开发商有底气不开板房开盘……
结合星汇文玺的吹风价（4.6万-5万），园长觉得优点大过于缺点，只要价格低于5万，都可以坚定买入。
园长建立了星汇文玺讨论群，需要的可以扫码进入。