房企通过供应链操作的表外融资
目录
一、房企对供应链融资的倚重
二、保理公司材料代采融资架构及操作流程
三、代采业务的融资要素及基本准入要求
笔者按：
最近的融资市场有两个明显的变化，一是排名靠前的房企（主要是前30强）大部分都在降低前融成本的红线，并大范围地通过供应链融资等扩充表外债务；二是排名靠后的房企（尤其是中小房企）在银行等传统渠道的融资变得越来越难，非金非银的融资渠道受到了空前的重视。
一、房企对供应链融资的倚重
做地产融资的从业人士都知道，“三道红线”的监测对象是有息负债，因此对于开发商来说，将债务调整为无息化基本就能实现不纳入有息负债或不需对监管部门进行申报的目的。具体到房企的融资实务中，第一种方式是开发商通过增加无息类经营性负债以降低金融有息负债的需求，如增加应付账款及应付票据、长期应付款以及其他应付款等，最常见的就是开发商直接以商票的形式完成对项目总包单位的工程、材料等款项的支付，由此降低有息负债类的融资需求，而总包单位拿着商票再进行融资时一般情况下对开发商的有息负债已无任何影响（但如果开发商承担了担保义务甚至融资成本则另当别论）；第二种方式是将有息债务直接按无息处理，还是以开发商向总包单位开具商票进行支付为例，总包单位拿着商票做保理融资时，融资利息仍由开发商承担，但利息实际上是转化为开发商需补充支付给总包单位的建安费用（一般是出于税筹的目的），此时的有息债务就被处理地毫无踪迹。
在以上所述的两种操作模式中，读者很容易发现供应链融资的存在，从本质上来说就是开发商自身的融资需求转移到了供应商的头上，并最终通过供应商的自行融资减轻开发商的自主融资需求，这实际上也就形成了我们经常说的开发商的表外债务（指开发商仍需对供应商的融资承担相关责任的情形）。事实上，在房企的经营管理实务中，很多时候项目的总包单位或材料供应商都是房企自己实际控制的主体（虽然股权上不一定存在关联关系），因此我们做这类总包单位或材料供应商的保理融资业务本身也直接或间接地捆绑着房企的征信。当然，即使是在不存在任何关联或控制关系的情况下，只要房企能承诺兑付或提供担保等增信措施，我们依旧可以很顺利地操作总包单位或材料供应商对房企的应收账款保理融资等业务。就实际的融资情况来看，在房企供应商的自主融资中，目前最常见的是供应商将其对开发商的应收账款、应收票据等转让或质押给保理公司并取得融资，而从最近的市场转向来看，以房企为核心企业的供应链融资已开始往更上游的供应商方向游走，而我们目前也将保理业务的重点转移到了总包单位的代采业务等方向。为便于说明，我们特就近期操作的地产企业上游单位的代采业务进行相关操作的总结，以期为同业人士提供实务参考。
二、保理公司材料代采融资架构及操作流程
1.施工方/材料供应商（如钢材供应商）等上游供应商向项目公司供应材料、提供施工服务，形成应收账款；
2.项目公司向施工方/材料供应商开具商业承兑汇票，视情况可能需要地产公司国内集团总部作为票面承兑人；
3.施工方/材料供应商将电子商票背书质押给西政保理或其指定的供应链公司，并申请供应链公司向其指定供应商采购商品、服务等；
4.地产公司国内集团总部根据项目情况，需要作为票面承兑人，或者提供担保、出具付款确认函、流动性支持函等；
5.西政保理按照施工方/材料供应商的要求，向其指定供应商采购商品或服务，并支付货款；
6.指定供应商向施工方/材料供应商供应材料、提供服务；
7.到期施工方/材料供应商归还采购款及相应利息后，西政保理或其指定的供应链公司解除票据质押；或西政保理或其指定的供应链公司直接托收后，多出资金返还给施工方/材料供应商。
三、代采业务的融资要素及基本准入要求
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开票主体 （原始债务人） |
地产企业及旗下项目公司。对于白名单内客户按照一级到四级分类，对于一级分类中的地产企业，无单笔金额限制（即单个公司单张商票的可接受质押额度限制）；对于一级及二级分类中的地产企业，项目所在地原则上无区域限制。 |
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接票主体 （原始债权人） |
施工方/材料供应商等上游供应商 |
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承兑人 |
地产公司及旗下项目公司 |
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融资形式 |
票据质押+代采 |
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融资期限 |
不超过12个月 |
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授信额度 |
1.单个供应商额度为2000万元，超过额度需另行申请并审核； 2.对于白名单内客户，一级分类中的地产企业，无单笔金额限制；二级分类中的地产企业单笔金额不超过500万元；三级分类中的地产企业单笔金额不超过300万元；四级分类中的地产企业单笔金额不超过200万元。 |
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融资成本 |
视项目具体情况调整 |
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还款方式 |
经协商一致，视项目情况可提前付息或按月、按季度付息，到期还本 |
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风控措施 |
1.地产公司或旗下项目公司向上游供应商开具电子商业承兑汇票，地产公司作为票面承兑人；若项目公司作为票面承兑人的，须地产公司（集团）提供连带责任担保、出具付款确认函等 2.上游供应商收到电子商票后质押给西政保理或指定合作机构 |
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