2017年终盘点：海南购房者最关心的4个问题
年终盘点系列1，先谈买房者最关心的4个问题
1、海南的购房人群的主要特征
2、为什么大多数人总是看准购房时机
3、在海南各城市、湾区、楼盘之间选择需要注意些什么
4、如何看海南的二手房市场
现在飞去海南过冬、躲霾、养生、度假的人越来越多，你自己查飞机航班，海南动车的班次就可以明显的感觉到，人流量开始倍增。
截至2017年11月，海南已经累积接纳近128万海南旅居购房者享受温暖碧海蓝天舒适的生活，未来还会不断增加。
1、海南的购房人群的主要特征
来海南购房人群最关心的几个细节？
针对购房客户的调查显示，滨海资源与空气质量位居需求榜首。滨海区域也 成为旅居客首选置业区域，占比高达 49%。而配套相对更加完善的主城区则以 42% 成为次选。
以上数据来源于：链家旅居数据报告
岛外购房者最爱买小户型
通过数据显示，随着房价的上涨，购房需求越来越趋于理性，适合家庭度假的产品在成交结构中依然占据主力。
对岛外购房者而言,40-60 平米的一居室或者 80 平以下的二居 室更受青睐。
成交户型中,一居室总价集中在 60 万以内的接近 80%，40 万以内占比最高；二居总价集中 在 100 万以内，以 40-60 万占比最高。
以上数据来源于：链家旅居数据报告
88% 购房者来自岛外，京津冀和东北客买走超一半房产
近年来海南的购房主力人群一直以岛外客户 为主,客群遍布全国各地。
2017 年数据更是如此,岛外客户购房占比高达 88%。
其中来自 京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比 约 23%，北京占比 13%，河北占比约 14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
以上数据来源于：链家旅居数据报告
从上面三个数据中可以看出，来海南旅居的购房人群大致可以分为三类：避寒、躲避恶劣环境、养老者居多，从购房细节的选择来看都越来越趋于理性。
在未来3～5年这种需求格局还是不会有太大的改变，现在沿海海洋土地审批不被暂停了，100平以下的小户型审批报建也不让了，可以预见在未来几年同时兼顾这几个要素的房产具有很大的商业价值。
2、为什么大多数人总是看准购房时机
为什么我从4月份开始就一直说海南2017整年的房价都还不是最高点？但是部分城市已经有泡沫（关于泡沫，在年终总结系列二会提到）
房价到底跟什么因素有逻辑关系，下面的观点也是我一直在说以及各位权威房产大佬一直在讲的。
房价的涨跌，眼前：跟库存需求供给量和国家政策息息相关；前期：跟货币政策、银行利率、通货膨胀；中期：跟土地供给平衡关系；后期：跟人口流入趋势息息相关。
我之前在微信房产投资会员群里说过这样一句话，本来从整个政策大环境和美联的不断加息以及央行的货币政策不断收紧，我对海南2018年楼市是持有一定观望或悲观的态度，当我在今年5月份拿到库存数据报告，以及政府的继续双暂停之后，一下让我对海南2018年上半年的楼市看法发生了极大的转变。
说最少还要补涨10～30%，事实证明确实补涨了不少。
看12月的整体数据来看海南楼市市场还是非常乐观的，一定要说好坏，前几个月的政策调整长远来看对海南发展是有利的，短期对购房者来说是有伤害的。
想买房慢都不行，因为现在购房门槛已经够高了，假如按照目前的政策持续下去1～2年，未来还会被拉得更高。
2018年要想对海南楼市价格有影响除非继续加息或政策调整，不然房价杠不过库存。
为什么吗？
原因特别简单，回归最基本的经济学原理，市场供给小于市场需求，要想达到动态平衡，价格就一定会被不断拉高，海南现在就是需求供给极其不平衡的局面。
回头可以看上面的成交数据，88%的房子都是被外地人买走的，这就是海南旅居地产跟内陆的纯刚需需求，驱动市场有着巨大不一样的地方。
海南旅居地产的购房需求主要还是由外部购房人群引导市场。
未来5～8年，将会是从被动吸引人流（环境的恶化、候鸟过冬、旅游度假、人口的老年化）的基础上转向主动吸引人流的过程（医疗、教育、旅游度假、产业结构升级等）。
3、在海南买房如何选择，这些细节要注意
在海南各城市、湾区、楼盘之间选择一定要记住这几点？
提出几个中立买房的购房建议，虽然不能放之四海皆准，但可以让不少海南小白少入坑，仅供参考：
建议1：以气候为中心，建议优先考虑东偏南的城市三亚、陵水，万宁，保亭，乐东，因为离热带纬度近（俗称靠近北纬18度），冬暖。
加上开发比较早，配套比较成熟，唯一的缺点就是价格贵。没办法，海南地方就这么小，又想享受到最好的资源，又不想付出点金钱代价，肯定是行不通的。
建议2: 各城市之间如何选择，这个还是看你需求，海南岛18个市县之间经济发展均衡不一，气候不一，导致了给很多人想来海岛置业的人，两个结论“看重配套东线城市更先”、“看重暖和气候东南城市优先”。
如果已到养老享福的年纪，我的建议直接买偏东线城（澄迈、海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚），享受现在。
如果是给自己未来养老占坑，对价格又敏感，还有5-10年才退休，那么也可以适度考虑偏西线城市（临高、儋州、乐东、东方）。
不管考虑哪个城市，一定要亲自上岛考察。
我认为，买房没有错误的楼盘，只有错误的选择，也不会有错误的价格，也只有错误的选择。
建议3：以医疗配套，商业生活为中心，建议优先考虑偏东北部，因为省会海口是目前整个海南常住人口最多的城市300多万，也是经济、政治、文化的大中心，俗话说的好，政府住哪，你住哪，肯定也不会差到哪。
在海口目前在不限购的区域范围内，唯一值得考虑的只有西海岸和观澜湖，西海岸虽然目前市政府迁移到那边，要是对西海岸那参差不齐，鱼龙混杂的开发商和产品品质看不懂不明白，不妨直接考虑观澜湖（海口偏高端综合的度假区）。
建议4：就是为了面朝大海，春暖花开，听涛入眠的海景房而来，在不差钱的情况下优先选择生活气氛浓的东线的成熟湾区（大东海，亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾、博鳌）
一城奋斗，一城生活享受，自住永远是第一原则，投资只是兼顾，那么生活方便就是最重要的选择因素。
我们不远万里来海南买房的目的不就是为了享受“面朝大海、春暖花开”“一城奋斗、另一城享受”的双栖生活嘛。
至于海景房过于潮湿的问题，其实可以通过科学打理方法化解（提醒一下，纯养老购房者选海景房还是要慎重）
从投资角度看，优质的海岸线附加天然浴场的资源是极其稀缺，在这里选择的一线海景房更具有价值。
今年这一轮暴涨之后目前还属于相对的价格洼地（比实际应有价值低30～50%左右）的万宁日月湾、万宁神州半岛，比起大东海、亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾，这些新湾区的生活气氛是相对弱了一些，但胜在价格上涨空间更大。
这些两个东部湾区大开发商云集，个个实力雄厚配套很快会起来，未来这些新湾区的商业价值将有极大可能超越已成熟的湾区，这也符合投资的选择方向（房产投资就是投未来具有增长潜力，政府规划很清晰，半成熟的区域地段）
建议5：同区域楼盘之间，同预算区域之间如何选择：在大风口猪都可以飞起来的年代，也是摔下来最疼的年代。
同区域楼盘之间的选择，其实我不说大家也懂。
毫无疑问第1要素肯定是，价格啦，贵到自己都买不起，还考虑个啥，还谈个啥，这是最现实的问题。
第2要素就是肯定是地段，地段，地段，李嘉诚，王健林都把这方法用得淋漓尽致，百试百灵呢。
第3要素：开发商，品牌开发商，竞争力的房企优先，毕竟实力摆在那
第4要素：物业优先，一城奋斗、另一城享受”的双栖生活没有人打理，到时候过来都长草了，居住还得了，那还不如每次来住酒店呢。
第5要素：交通便利，周边配套优先，买房就是为了享受，肯定买了不能像北京一样，开车出门30分钟才能吃上饭吧，那房子不买也罢。
第6要素：优质的海岸线资源，有良好的规划蓝图，之前有比较好的品质口碑的项目优先。
第7要素：小区人群组成结构，你来养老，周边居住的都是来养老度假的年轻人也不合适。
第8要素：户型朝向、容积率、几梯几户、小区配套、车位比、绿化率等一些小细节了。
同预算，区域之间如何选择？
毫无疑问第一点肯定还是地段，配套资源决定一切
第二点，一般我是建议在好城市之间选择，宁愿买小不买大，地段价值决定一切，能买得起东线城市，杜绝买西线城市（买的起三亚决不买陵水，买得起陵水绝不买万宁，买得起海口绝不买澄迈）。
第三点就是要考虑开发商，物业品质，小区环境，交通生活配套….楼盘之间的基本结构了。
最后分享一个买房省钱，立杆见眼升值最直接的技巧：盯住大房企大项目新开盘的项目。很多大品牌开发商都在海南深耕了多年，成熟的项目价格已经涨上天了，现在买进肯定不是最划算了，新进入的品牌大企业，新开盘在认筹的大项目，都建议保持高度关注，大多都可以享受到最低折扣家，这次大开发商为后期造势一贯的销售策略。
基于这个大思路去年我就在朋友圈极力推荐了，万宁的中海神州半岛，陵水的绿城蓝湾小镇，陵水的碧桂园珊瑚宫殿，跟着我们节奏买了的都基本升值翻倍了。
今年继续用同样的策略，一般我推单个项目都是非常谨慎，没有85%把握，不敢乱推荐，不然被打脸，看过我微信朋友圈的朋友就知道了，今年我唯一只在朋友圈主推过4个楼盘项目北部城市的海口融创观澜湖，澄迈融创美伦熙语，以及偏南部城市的中海神州半岛、融创日月湾。
4、如何看海南目前的二手房市场？
二手房市场的形成是需要时间和市场周期积累的，你可以看、对比一下全国各城市二手房市场的交易量，不难看出有这么几个结论点。
交易频繁、转手比较高的都是集中在一线城市北、上、广、深以及核心的二线城市，三四线城市的二手房交易量就非常难看了，完全可以忽略不计。
我可以直接告诉大家二手房几个结论点： 二手为主的市场，往往是新房和二手房价差大、卖小买大、卖旧换新等置换型需求为主。
当城市规模效应不明显、二手房的价格较新房没有更多元化、一手房库存供过于求的时候，可以说是几乎没有人会去考虑二手房的。
所以海南给人的感觉往往就是海南的二手市场流动性差、变现慢、不活跃的景象，我觉得用这句话套在2017年之前的海南楼市环境一点都不为过。
但伴随加大去库存、继续深入的“双暂停”（暂停土地供应、暂停规划报建）以及2015年60平以下禁止审批报建、2017年100平以下禁止审批报建，外部需要性产品越来越少以及未来核心城市核心区域的新房供应量减少，新建商品住房慢慢呈“边缘城市化”。
很多购房者会出于价格、交通、配套等综合因素的影响，会慢慢从一手房市场转向二手房市场，假如不出我的判断在未来3～8年，海南的房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”二手房市场。
今年在海南特别是海口、三亚、琼海的新房库存减少的情况下，二手房市场交易量骤升就是最好的例子证明。
记住一点：买和卖的逻辑是相关的，后期房子容不容易出手，跟当初以及现在城市区域、项目选择是极其相关的。
最后分享一下，我自己投资一个项目必评估的3条指标（之前在安老师评楼市所有文章中都没有提到过），3条指标最少要满足2条，不然我的钱是不会轻易投进市场的，仅供大家参考！
1、投资回报率
2、风险系数，杠杆比例
3、短期市场变化
预告：年终盘点系列2
1、海南真的如朋友圈转发，新闻媒体，销售说的那样好吗？
2、未来还有哪些值得开发商和市场炒作房价的点，真的会带动房价吗？
3、哪些区域有泡沫，哪些区域买了有可能当炮灰？
4、现在是海南出手卖的最佳时机吗？
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