【丽莎随笔】共同购房：您知道房产共有权的含义吗？

丽莎知道，

今天见到了一位客人，要求我们处理他姐姐遗嘱的事情。这位客人有姐姐生前所立的遗嘱。在这份遗嘱中，这位客人的姐姐把自己所有的遗产留给了这位客人。她的遗产包括银行账户上的几千镑钱。最重要的是英国的两座房产。这两座房产是这位客人的姐姐和自己的丈夫生前共同购买的。由于两人的关系不好，这位客人的姐姐在10年前搬出了他们的家，自己在外面租房子住。

从客人所持的遗嘱来看，他的姐姐认为自己拥有两座房产50%的所有权。她把自己的所有权全部留给了这位客人。然而等到我们把这两座房屋的房产登记从房产登记局（Land Registry）查出来之后，才发现这两座房产的所有权是以Joint tenancy的形式来拥有的，也就是这位客人的姐姐和自己的丈夫共同以Joint tenants的名义，拥有这两座房屋。按照法律规定，在这种情况下，如果一方出现了意外，比如去世了，这些房产的产权将全部自动转为另外一方的名下，而不属于去世那一方遗产的一部分。在这个案件中，这两座房产现在已经全部属于这位客人的姐姐的丈夫。她所立的遗嘱单纯从法律的角度来说，也许是有效的，但是对于这两座房产来说，却不过是废纸一张。

按照英格兰和威尔士的法律，房产共有权一般分为两种形式：一种叫做Joint tenancy；另外一种则叫做Tenancy in common。这两者的区别就在于，前者没有明确说明，双方在房产中所拥有的具体份额，而后面一种则很详细地说明，双方在房产中所各自拥有的具体份额，比如50%，30%等。

Joint tenancy和Tenancy in common的区别就好比是一般火锅和鸳鸯火锅一样。对于一般火锅来说，你很难分清到底哪些是你的，哪些是他的；但是鸳鸯火锅就完全不同了。无论你怎样搅和，鸳鸯火锅里的麻辣和海鲜的汤汁都不会混淆的，始终是各自占有50%。而且不但如此，你可以把麻辣或者海鲜的部分随意换成其他汤汁，完全不会影响到剩下的部分。

房产共有权的形式不同，完全决定房产出售或者其他转让的方式。对于Joint tenancy来说，如果房产要转让的话，必须是全部份额的转让，也就是说房产共有的双方都必须同意才可以，一厢情愿绝对是不行的。这也就是为什么在这类房屋的转让过程中，共有者都必须在合同上签字。但是对于Tenancy in common来说，情况就完全不同了。它允许共有者的一方在不经过另外一方同意的情况下，转让自己在房产中所拥有的份额。如果一个人在房产中持有10%的所有权，那么他有权把自己的股份转让给其他人。

也是出于相似的原因，英国的法律规定，对于Joint tenancy来说，一方在去世之后，房产的所有权全部转为另外一方所有。这一点是遗嘱所不能改变的。因此，如果一个人想通过遗嘱把自己在Joint tenancy的房产中的份额留给另外一个人的话，唯一的办法就是需要先把房产的Joint tenancy转变成Tenancy in common，否则自己所做的遗嘱将会是无效的。

在明白了上述Joint tenancy和Tenancy in common的共有权的区别之后，希望那些有意共同购房的人在注册房产时，需要认真考虑一下，到底自己希望以何种方式来拥有房产。在现实中，夫妻之间买房一般都是Joint tenancy比较多，主要是因为夫妻之间不想因此给自己的关系造成阴影。但是如果是生意伙伴之间共同投资购房，则很明显需要选择Tenancy in common，更能够符合双方的利益。至于兄弟姐妹和其他家庭成员之间共同买方的事情，则完全要根据不同人的情况来决定了。

最后，在我们对于Joint tenancy和Tenancy in common的区别有了大致的了解之后，是时候给它们取个中文名字了，让我们能够更方便地称呼它们！不过据我们所知，由于在中国的法律体系中，并没有这两类房产共有权的概念，要找到相应的中文翻译还是有些困难的。我们在这里只有暂时把Joint tenancy称作联合共同拥有，而把Tenancy in common称作股份制共同拥有。如果您有好听且更准确的中文翻译，欢迎随时告诉我们喔！