REITs基金即将到来，普通人终于有了翻身做主的机会
Reits基金已经开始进行意见征集，很快就要以公募基金的形式出现。
看到征集意见稿的时候，我心情激动的无法表达。
终于，终于大多数人也能参与到地产增值的浪潮里来了！
今天会分几部分来跟大家讲这件事儿，期望未来财富自由或者能规划好自己资产的人，一定要认真阅读：
1、什么是REITs基金
2、为什么REITs基金对普通人非常重要
3、本次REITs基金的意见稿重点内容解读（包括分红规则、基金认购、投资资产要求等）
4、REITs基金发布后，对现有市场的影响（利多利空哪些产业？）
什么是REITs基金？
REITs基金，又叫做不动产投资信托基金。
说白了，就是募集了一大笔钱，去投资不动产。收益则会和你投资房产很像，包括了租金和不动产的增值部分。
不动产包括的范围很大，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施。
当然，住宅也属于不动产的范畴。但本次征集意见稿的可投资范围，不包括住宅和商业地产。
在2017年，有几位学者统计了全球主要发达国家的房产长期收益，包括房产增值及房租收入，基本能达到8%-10%。
而美国的REITs基金，在2005年至2017年，甚至有基金获得了年化12%的收益率。虽然美国投资的地产偏多，但资产增值逻辑一致。
毕竟专业的人投资起不动产，也比普通人要买的好。
为什么REITs基金对普通人很重要？
不动产一直以来都是家庭金融资产配置中非常重要的一部分，具有极强的抗通胀性，甚至某些地区还能大幅跑赢通胀。
这个原理非常容易理解。以房产为例，只要房产所属的区域存在租住需求。那么房产一定是能够通过出租产生租金收益。
而随着经济的增长以及社会通胀水平的增长，好位置房子的租金必然会跟随上涨，且会远远跑赢通胀。
所以，对于一个家庭而言，要想让自己的资产能够更加稳健。抗通胀的资产是一定要配置的。
但对于大多数人而言，尤其是一线城市居住的人。几乎很难去花大笔的费用来配置房产，即便资金够，也很可能导致又配置了一套房产后，家庭资产规划比例严重失衡，且背负高额的债务。
于是，在房价上涨，租金上涨的时候，只能望楼兴叹。即便这几年房价有了回调，但随着租金的增长，好位置的房价一定是会继续上涨，即便不是暴涨，也可能会超过很多人收入的增长速度。
REITs基金，正是给所有普通人一个投资不动产的机会，能够跟随国家的经济增长，享受到地产带来的收益。
如果你想买房买楼，资金不够，又怕存够了房价涨上去，那么很可能可以通过Retis基金进行资产保值，等到需要的时候，将基金份额进行转让（即便有长期的封闭期，转让制度也会有的，我们后面详细讲）
如果你想将家庭40%的资产，配置到抗通胀的地产上，Retis的基金则可以帮你同时投资在多个优质的不动产上，获得稳定的利息收益。避免投资单一不动产时错判的风险，也避免因为没钱而错过了投资机会。
本次REITs意见稿讲了啥？
（1）收益来源及分红规则
大家最关心的其实还是买了之后，这个钱如何赚。REITs基金，本质上的收益通过运营所拥有的不动产而产生的收益，比如说园区的租金、高速公路收费等等。
所以，最基础的收益可以理解为“租金”回报。
在本次征求意见稿内，规定至少将90%以上的可供分配利润以现金的形式给予投资者。且每年最少一次。
等于是当上了包租公的生意，哪天路过某个高速收费站时，你还可以和朋友吹嘘一下，我是这个高速路的投资人。
另一个收益，则是来源于不动产自身的增值。类似于房价上涨，所有不动产都会有价格波动。本次意见稿内要求每年对资产进行价值评估。
但是因为资产没有变卖，所以这一笔收益对于投资者而言，只能通过转让自己基金权益的方式去实现。虽然是以投资的不动产为基准，但是转让的价格是自己和接手这部分基金权益的人双方商议的。
意味着和股票一样，可能会产生溢价或者折价。比如你的资产特别优质，每个人都想要，但是不动产都是独一的，谁也买不到。那很可能会加价来买你的权益。
总结一下，一个收益是每年的基金分红，另一个收益是基金转手后的价差。
（2）REITs的基金风险问题
根据本次意见稿规定的基金投资范围，投资不动产以外的剩余基金要求投资于AAA级信用债或者货币市场工具，这几个都是风险极低的投资标的。
而不动产的话，核心的收益主要是来自于租金。并且要求投资的基础设施，必须已经经营了3年以上，且投资回报良好，具备持续经营能力。
意味着，你买的资产本身就具备极强的盈利能力。所以，从风险的角度而言小很多。毕竟是投资实业，资产也是实实在在摆在那儿的。
但是，仍然需要提示大家，即便有很多法律条款保障投资人利益，但是也不能完全避免某些造假的情况出现。
不过，当前刚开始推行的阶段，应该没人敢在太岁头上动土。
此外，如果你急缺钱时，想着急卖出基金份额，而又没有人买，也可能会出现折价卖出而发生亏损的情况。不过，肯定也会有大家都看好的产业，基金被加价购买的情况。
总之，风险相比原有的货币、债券基金肯定是要高的。但是比起股票基金一年可能几十个点的跌幅，还是低了很多。
（3）基金投资资产的要求
根据试行办法的意见稿，对基金持有的基础设施有了明确要求。主要帮助投资者规避掉无法稳定盈利的基础设施项目，减少投资风险。
所以在项目选择上，会有几点要求：
a.原始持有该项目的权益人，需要有完全所有权或者特许经营权。
也就是说，这个基础设施必须是100%持有。这样基金收购后，才可以完全支持该设施的管理权，帮助投资者获益。
b.原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近 3 年无重大违法违规行为。
主要是规避掉出让权益方的一些法律风险，毕竟如果经常违法的人，可能在卖资产的时候难免更大概率去进行造假。
c.经营3年以上，且已经产生了稳定的现金流，并且具备持续运营和增长的能力。
这一条是大多数投资者的强心剂。毕竟，万一是募集资产投资一些新项目，项目开发要很久不说，能不能产生收益都是未知的，这谁还敢去轻易投资。所以，至少在财务角度上，投资的资产都是优中选优的。
d.现金流需要具备较高分散度，且是市场运营所得而非第三方补贴。
这一条主要是规避掉某些项目虽然看起来盈利很多，但如果收入非常单一，或者收入都是政府补贴的。那么抗风险能力会非常差，一旦出现问题，可能就会收益全无，资产大幅度贬值。
也是保护投资者的一个制度。
以上是针对项目的要求，此外项目类别也有明确的指导。
基础设施会包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施， 水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，甚至数据中心也会包括在内。
同时，将住宅和商业地产排除在外。毕竟，这一大笔资金，要全跑去炒楼盘，估计苦了的还是买不起房的大众。
（4）普通投资者怎么认购？
目前征求意见稿刚刚发布一段时间，此类基金离正式进入市场还需要时间。
考虑到与新基建的政策有紧密的关系，速度上应该会加快。但乐观的预计可能也得到今年晚些的时候，也可能会到明年。
届时通过网络的公募基金销售平台就可以买，不过第一批可能很多人会申购不到。
目前按照征求意见稿，产业中超过84%的份额，都不会通过网上来进行发售，其中20%是原有产业持有者自持，剩余至少64%要通过网下发布，比如卖给信托公司、保险公司、私募基金等等。
到时候又是一个拼运气或者手速的时刻了...
认购资金门槛的话目前没有定论，参考公募基金的话，最低1元应该就可以参与认购，也可能会设定100元的起购门槛。不过整体资金门槛不会太高，毕竟是为了普惠大众。
（5）基金封闭期要求
很多人会担心基金的封闭期问题，比如某些基金发售后会封闭至少5年，不能赎回基金份额。担心会对个人资产的流动性产生影响。
针对REITs基金，因为投资的是很多基建或地产项目，资产短时间变卖的可能性极低。意味着投入进去的资金，想要直接收回是很难的。所以，考虑到流动性，可能会针对性的出台基金份额转让的制度，方便大家将自己手中的份额卖给其他想要买入的人。
目前根据意见稿中，原始持有产业的人要持有至少20%，且5年内不能变卖。所以推测封闭期至少5年，也可能更久。
老马会觉得，一直封闭，然后提供更好的转让机制会更好，类似于我们投资的房子，转让后房子还在，只是权益给了别人。
综上，封闭期是肯定有，而且会比较长。但大概率会出台针对基金份额转让的机制来方便投资者交易。流动性的话，我个人觉得肯定比自己变卖房产要快，毕竟基金份额对标的资产可能范围甚广，风险也能更充分的分散，不动产投资者的投资意愿上也会更强。
（6）基金各项费用收取
关于基金相关的费用，在基金招募说明书中会详细列出。
包括但不限于：
（一）基金管理费、托管费；
（二）拟投资基础设施资产支持证券管理费、托管费；
（三）基础设施项目运营管理相关费用；
（四）为基金及特殊目的载体提供专业服务的机构收取 的服务费用；
（五）由基金资产承担的其他费用。
考虑到风险和管理难度，综合费用可以参照债券基金到股票基金之间。整体费用大概率小于股票的管理费用。
Reits基金对现有市场的影响
（1）可能产生利空影响的行业
最直接的影响，主要是资产配置人群对资产规划重新分配后产生的影响。比如，我本身想投资30%资产到房产中，来获取抗通胀的能力。但因为有了REITs基金，我可能房产只投20%，剩余的通过REITs基金来分散风险。意味着楼市的投资需求会被分散。
所以，对于楼市而言，资金流入会因此减少一定的组成部分。
当然，房价会因此暴跌吗？肯定不会，因为房价的基本面是靠需求支撑起来的。
而需求一方面是刚需人的居住需求，另一方面是高净值人群的资产配置需求，当然最终也是通过出租获益。
所以REITs只是释放了一部分人在资产配置层面的需求，想住房的人还是有很多的。
但长期来看，其实也是一个好事儿，房价至少涨幅会更缓和。政府的收入也可以不单纯依赖房产的建设开发了。
（2）可能产生利好影响的行业
对于持有或开发相关基础设施的企业而言，意味着存在更多的资产变现可能，开发能力强的企业资产将获得更多资本的青睐。
前段时间A股多数地产公司也涨了很多，不过...大多数是蹭概念，某些企业可能连毛毛也沾不上。
所以，真的投资股票，也要看准了。
最起码要看看这个企业到底是做什么的，持有的资产是否符合REITs投资标准，以及项目开发能力究竟如何。追涨进场，且不分析价值的话，很容易踩雷。
等REITs基金上市确定的时候，我会来告诉大家。我是准备认购一笔了，毕竟第一批推出的试点项目，一定是优中选优，开门要红，起步要好，才能吸引更多的投资者。