终于! 驱逐禁令本月底结束, 6•1起通知期缩短至4个月

随著英国将按计划自下周一（5月17日）起，迈入第三阶段的解封，英国住房部最新发布公告指出，将从今年6月1日起（也就是下个月起），将原本因应新冠疫情而要求的“6个月通知期”，缩短至4个月。

也就是说，目前直到5月31日，如果房东想要驱逐租客的话，一般情况下需要先给租客6个月的提前通知（Notice Period），才能接著去向法庭申请强制命令（驱逐令）；

而自6月1日起，“通知期”就从6个月减短至4个月。

不过，这虽然看起来是减少了，也仍然是比起原政策（也就是“新冠前”的正常政策下），所需的通知期多了两个月。

住房部指出，这是基于对于租客们的持续保护，尽量减少新冠带来的遗留影响。

住房部也宣布，表定最早恢复到“新冠前”政策，也就是回归“两个月”通知期的时间，是今年10月1日。

并且，目前尚未排除，届时仍有继续延期的可能。

→ 驱逐禁令将至本月底结束！

需要说明的是，这里所说的“驱逐禁令”，更确切点说，指的是“法警不可执行驱逐”的禁令。

也就是说，负责执行“强制驱逐”的法警（Bailiff），直到今年5月31日，在多数情况下（除非例外情况），是无法执行驱逐，也就是不能上门把租客给赶离出租房的。

换句话说，自6月1日起，法警就可以恢复正常工作了（除非，居住在里面的当事人（指租客）出现新冠症状或正在自主隔离）。

住房部认为，上述两项变化，将能够同时保障租客和（一定程度也保障）房东的权益。

因为经调查，有45%的私人房东，都只有一套房子用于出租；所以如果他们唯一的一套出租房，一直都拿不到房租，也不被允许他们采取司法行动的话，对于这些房东来说，也是过于残忍的。

不过，丽莎也要提醒：

即便是现在（也就是6月1日以前），如果碰到极端情况（指极个别的恶劣情况），法警仍然可以采取行动的，例如：

• 拖欠租金已达至少6个月（或以上）；

• 出现反社会行为如非法占用、实施家庭虐待等。

就是说，目前的“禁令”也不是一个可以让恶劣租客无法无天的保护符－如果房东遭遇极个别的租客（如上述）甚至犯罪情况，法警仍然可以上门强制赶走租客。

→ 并且，禁止“法警驱逐”不代表，房东不能开始启动程序！

意即，有意想要驱逐租客的房东，已经/早就可以开始启动相关的驱逐程序，而无需等待“法警驱逐禁令”解除的。

比如说，房东目前（即便在上述“禁令”期间）仍然可以给出第21条通知（Section 21 Notice）或第8条通知（Section 8 Notice）；

之后，如果租客没有在“通知”的期限内搬离出租房，房东也仍然可以进一步向法院申请强制命令－如果到了这一步租客仍然没有自愿搬离，最后一步才是法警上门强制驱逐。

提早开始启动驱逐程序，房东就能抓紧在“禁令结束”的时间一到，通过法警的强制行动，将赖著不走的租客给驱逐。

→ 房东为何需要“尽快”启动程序？

如果房东打算尽早驱逐租客，不应该等到5月31日后才开始启动程序，这是因为：

• 唯有（先）向法院申请“强制命令”后，才能有后面的法警执行强制驱逐。房东没有经过法庭同意，是不能强制行动的；

• 在向法院申请前，房东依法必须先给出相应的“通知”（Notice 21或Notice 8）。以目前的政策来看，这代表房东一般需要提前给出6个月的通知（6月1日起则是4个月）；

• 换句话说，从房东打算驱逐租客，直到真正能够强制驱逐，整个周期是可以很长的。

这表示，对于房东来说，如果真正想要驱逐租客，并且希望越快越好的话；那么应该尽早开始准备。

您最需要迈出的第一步，就是得先“给出通知”。

→ 有关“极个别”情况的通知期？

住房部也指出，对于“极个别的恶劣情况”，允许房东给出较短的通知期（而非目前的6个月或之后的4个月；以下皆指6月1日起）：

• 反社会行为：立即至4周（一个月）通知

• 家暴：2至4周的通知期

• 虚假陈述：2至4周通知期

• 拖欠4个月或以上租金：4周通知期

• 违反移民法：2周通知期

• 有租客死亡：2个月通知期

此外，对于存在拖欠4个月以下租金的情况，自8月1日起，其通知期（Notice Period）将会从原本的4个月，直接对折至2个月。

这也是英国政府，对于私人房东的进一步保护。

→ 租客因新冠自主隔离等情况，期间法警仍无法强制驱逐

也就是说，即便"禁令"结束了，或者法庭核准了驱逐令，但是租客家中有以下情况，法警也“暂时”无法执行强制驱逐：

• 租客家中有人出现新冠症状或已经确诊；

• 租客家中有人需要自主隔离。

正常情况下，法警要执行“强制驱逐”前，必须先给租客提前2周的通知，告诉租客哪时会上门。

如果租客符合上述情况，需要法警延后或暂停执行，需要主动通知法庭和法警，向法庭和法警说明情况。

（注：以上图表来自Shelter）

→ 疫情是否为不可控因素，允许租客无责任提前结束租赁？

丽莎需要再度提醒的是，目前并没有相关政策或者法律规定，新冠期间租客可以随意结束租约，不履行相关责任；并且，疫情没有使房屋变为不可居住的状态，所以不能做为提前结束租约的理由。

从法律角度来说，一旦签署租约，合同就开始生效，任何一方不可以违约；租客也有责任继续交付房租，直到租约到期。

但是，如果实在受疫情影响，租客担心租金问题，丽莎建议租客应该及时和房东沟通。

比如说，可以和房东商讨，是否同意另寻他人接手租约。房东可以寻找新的租客，并要求原租客承担寻找新租客的相关费用（如广告、中介费等）。

或者，业主可允许在经济补偿（即补偿费）的基础上终止租约。

但当然，如果房东同意寻找新租客来接手租赁的话，租客仍有责任（在找到新租客前）继续按照租约要求，执行作为租客的义务，包括交付房租。

其实对于房东来说，如果新租客接手，能确保房东继续准时收租，一般房东也不至于特别刁难或拒绝的。

丽莎建议，房东和租客双方应该积极沟通，尽早商讨出双方都同意的安排或解决方案，其实是确保双方利益的最有效率方法。

→ 丽莎提醒：没签租约并不代表房东就能随意驱逐租客！

一般来说，如果房东想要把房子出租，通常都会事先和租客签下一份租约。

但有时候，房东可能只是单纯想短时间和他人共享一个房屋，租客并不是租住占有整栋物业，又或者因为其他因素而没有签下租约（但当然，丽莎建议不论房东或租客，最好都要在租赁开始前签订一份合法租约，更好保障双方权益）。

在没有签订租约的情况下，这个关系（房东和租客之间）一般会被称为“准许使用权”（Licence）。

和租约不同的是，这个“准许使用权”没有给予使用者/租客（Licensee）任何“独家使用权”（Exclusive Possession），只是令使用者/租客不会被认定为非法占用他人财产而已。

而且“准许使用权”一般是6至12个月的时长，比租约较为短一些。

不过，即便是“准许使用权”，物业拥有者/房东（Licensor）也不能对于使用者（租客）说赶就赶。

就算物业拥有者想要把房子收回去了，也不能随意地把使用者（租客）的东西直接丢掉或将房子的门锁换掉来试图赶走租客，不让租客进入出租房。

物业拥有者（房东）如果想要让使用者（租客）离开，是需要和一般有签租约的房东一样，必须依法给予租客足够时间的提前通知（Notice）。

如果使用者（租客）最后不愿意搬出去，物业拥有者（房东）也得向法院申请到驱逐令，才能够驱赶租客的。