苏州河边的老公寓（作者：薛理勇）
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苏州河边的老公寓
薛理勇
公寓是近代以后出现的新名词，顾名思义，公寓首先姓“公”，它不是私人独家的住宅，其次名“寓”，也就是住宅。《简明不列颠百科全书》对公寓的解释是：“包括多个居住单元的建筑，其中大部分供家庭使用，有时也包括商店和其他非居住性的房屋。”公寓是伴随城市化的进程而出现的，在西方发达国家至少存在了几百年。由于一幢大楼里有许多单元的住宅或办公室，产权难以分割，所以，旧上海的公寓通常是有一家房地产公司投资建设，然后提供长期或短期出租。
河滨大楼和瑞康公寓
旧中国有同一个家族经营的两家“沙逊洋行”，一家叫Sassoon & Co., Ltd. David，上海人称之为“老沙逊”；另一家叫Sassoon & Co., E.D.，上海人称之为“新沙逊”。
老沙逊洋行
早期，两家“沙逊洋行”都以经营鸦片贸易为主，19世纪后期，“新沙逊”改变经营策略，主要经营上海的房地产业。1907年，中国与西方的多个国家签订《禁止鸦片贸易协定》，规定在5年内取缔鸦片贸易，虽然这个协定没有严格执行，但是，中国的进口鸦片贸易日薄西山，“老沙逊”没有改变经营方针，在中国的生意做不下去了，20年代后逐步退出中国市场，撤离上海。而“新沙逊”早已经转向上海的房地产业，成为上海乃至中国最大的房地产商。以前人们常说的“沙逊洋行”往往是指“新沙逊”。
20世纪20年代，正在建造中的沙逊大厦（今和平饭店北楼）
现在苏州河北岸至天潼路、江西北路、河南北路向围的土地原来属于英商宝顺洋行买办、广东香山（今中山市）人徐润的洪福里、宝泰里房地产。1883年6月，中法战争爆发，上海的银根吃紧，徐润经营困难，资金周转失灵，于是向香港火烛保险公司借贷20万两，可是，到期后无力偿还，徐润于1887年10月，以这块苏州河北岸的房地产以每亩9.5万两的价格卖给了沙逊洋行。后来徐润在自己的《徐愚斋自序年谱》中说：“是时债累不轻，银钱尤紧，思想一夕，遂照还价每亩加价银五十两，转契交银出让，以目下论之，何止二三十倍。”当时的洪福里和宝泰里是新建住宅，沙逊洋行获得产权后经营了若干年。1931年“九·一八”事变后华北沦陷，迫使许多北方的政府官吏、军政要员、巨商达贵背井离乡，南下上海，在上海当起了“寓公”。上海的中高档住宅供不应求。这批北方的阔佬携带大量的现银也需要解决资金的保值和生息，初来乍到的北方阔佬将游资大量投资上海的房地产，上海的房地产业明显看好，房价上涨的趋势明显。于是，沙逊洋行决定将这块地块拆除重建“河滨大楼”。
河滨大楼旧影
公和洋行是英国建筑事务所，1891年由英国皇家建筑师学会准会员怕马（Clement Palmer）和丹拿（A. Turner）合伙创办于香港，英文名称“Palmer & Turner”。香港人称之为“怕马·丹拿”。1912年来上海开设分号，根据上海的习惯，另取中文名为“公和洋行”。他们到上海后就成功完成了外滩4号（今3号）的联合大楼的设计和监造，1923年和1927年设计和监造外滩12号和13号的汇丰银行大楼和海关大楼，成为上海顶级的建筑事务所。
河滨大楼由公和洋行设计，设计工作开始于1931年，其间受到“一·二八”淞沪战争的影响，施工被迫中止，一直到1935年建成后交付使用。该地块占地面积很大，地块呈东宽西窄，地形有点像小手枪，给建筑设计增添了不少难度，公和洋行的建筑师别出心裁，在“小手枪”的“枪把”处划出一个弯势，使大楼的平面图形成一个“S”形，而“S”恰恰是沙逊洋行英文首字。同样，“S”形的平面布局在地块的两侧留下来两个“天井”，可以解决大楼的通风和采光等要求。
河滨大楼的建筑平面呈“S”形。1947年地图
河滨大楼为八层钢筋混凝土结构建筑（20世纪70年代增加三层），沿苏州河一侧的转角处为十层（后来加建三层），在“枪把”处有八角形塔楼，建筑面积54290平方米。河滨大楼的英文名称为Embankment Building，实际上则是“商住两用”楼，底层和二层主要用于办公楼出租，从1937年住户登记名单来看，大楼的底层大部分被中国的京沪、沪杭甬铁路租用，二层主要是美国影片公司在华办事处，三层以上全部是公寓，住户中外参半，不少房间由海关、工部局等机构租用后提供给他们的高级职员使用。
从百老汇大厦（上海大厦）向西眺望苏州河及河滨大楼（1947年）
1937年“八·一三”淞沪战争后，上海除租界以外的区域全部沦陷，河滨大楼虽然坐落在“虹口美租界”，但是，战争结束后，工部局与日本签订协议，承认苏州河北岸的租界的警权由日本人负责，虹口实际上处于日本人的“控制区”，原来居住在河滨大楼的侨民和中国人考虑到自身的安全，纷纷离开河滨大楼。此时大量的犹太难民进入上海，沙逊家族是犹太人，于是，沙逊洋行把河滨大楼以低租金或免费的方式提供给犹太同胞使用。太平洋战争爆发后，英美侨民被日本视为敌对国，沙逊洋行的全部产业被日本人接管，河滨大楼一度成为关押敌对国侨民的“集中营”，不少沙逊家族成员成了河滨大楼集中营的“客人”。英美侨民被遣送回国后，河滨大楼又成了日本军官的住宅。1945年抗日战争胜利后，沙逊洋行收回了河滨大楼的产权，原来的美国影片公司重新入住河滨大楼。
1946年航拍的河滨大楼一角（东北）
战后的上海出现了暂时的繁荣景象。1945年9月，维克多·沙逊在印度孟买接受国民党《中央日报》记者采访时说：“在中国开展大规模业务的日子已经过去，今后，外国人只能从旁协助……企业要由中国人、而不是外国人经营。”
沙逊未雨绸缪，逐步减少在华投资，把资金向海外转移，而沙逊洋行以经营房地产业为主，巨额的房地产资金的转移并不是短时期可以完成的。1949年上海解放后，河滨大楼再一次出现人去楼空的现象，河滨大楼成了一座“空城”，沙逊洋行没有了房租的收入。但是，开支必须支付，最后只能用抵债的方式，将河滨大楼移交给上海的房管部门。
站在河滨大楼楼顶极目东望，苏州河两岸的标志性建筑以及外白渡桥、乍浦路桥和四川路桥一览无余
苏州河四川路桥北堍，今北苏州路222号，以及四川北路2—20号、天潼路373—381号的公寓也是沙逊洋行的产业，原来的英文名称为Riverside Apartments，意译应该是“河滨公寓”，但是，此前同一地区已经有了“河滨大楼”，于是另取中文名称为“瑞康公寓”。
瑞康公寓旧影
由于该地块位于四川路桥下的转角处，地块呈“U”字形，宽仅12米，给设计带来了不小的困难。瑞康公寓为四层钢筋混凝土结构，其中中轴线为五层，底层沿北四川路，这里是闹市，于是，底层设计为铺面，二层以上为公寓，从后门进出，屋顶设计为大露台，受到当时“西洋建筑中国化”倾向的影响，在“大露台”加建了装饰性很强的琉璃筒瓦坡顶。
1947年地图中的瑞康公寓、瑞泰里，二者连成一体。图中可见瑞康公寓呈“U”字型
从百老汇大厦到上海大厦
坐落在外白渡桥北堍的上海大厦建成于1934年，在很长的一段时期里它是上海地标性建筑。上海大厦原来的英文名称叫Broadway Mansions，中文译名“百老汇大厦”。以前，苏州河北岸的租界是“美租界”或“虹口美租界”，现在的大名路是美租界最早建设的，也曾经是美租界主要的马路，而Broadway是美国纽约贯通曼哈顿区的一条大街，也是美国的戏剧中心，于是，上海的美国侨民把这条路命名为“Broadway Mansions”，而“百老汇大厦”以坐落在“百老汇路”西面顶端而得名。
1940年代，苏州河出口处的百老汇大厦
在19世纪以前，英国是世界上最强大的国家。1845年，英租界率先在上海的苏州河南岸建立，这里迅速成为上海的“经济区”，1848年，美租界在苏州河北岸的虹口建立，与英租界相比较，虹口的美租界落后多了，落后也有落后的好处，那就是土地价格便宜。于是，早在1888年，上海的怡和、沙逊、仁记等洋行合资组建The Shanghai Land Investment Co.，Ltd.中文名称“业广公司”，以后发展成为上海最大的房地产集团公司。业广公司成立伊始就把发展虹口的房地产业作为基本方针，所以，早期虹口的房地产大部分就是业广公司投资建设的。
百老汇大厦的地块是业广公司开业后不久购置的，由于该地块处于外白渡桥北堍边上，市口较佳，房子的租金较贵，所以，该地块的房子没过几年就会拆除重建，我们可以在历史照片中知道这里的变化。1930年后是上海房地产业发展较快的时期，上海的中高档住宅供不应求。业广公司决定在这里兴建一幢高档公寓住宅。百老汇大厦由业广公司首席建筑师兼公和洋行建筑师弗雷泽（Bright Fraser）设计，关于他的生平事迹人们知之甚少。只知道他1894年出生于英国利物浦，曾经任职伦敦的“第一建筑师工作室”。1914年第一次世界大战爆发后，他应征入伍，奔赴前线，1917年被敌军俘虏。战争结束后释放，在欧洲各地就职，1923年应聘上海英商业广公司，真正成了一名职业建筑师。
百老汇大厦于1930年奠基，其间受到1932年“一·二八”淞沪战争的影响而拖延了施工进程，1934年封顶，10月正式营业。钢架结构、近现代主义建筑风格，占地面积5225平方米，地下2层，地上22层俗称“廿四层楼”，总高76.6米，建筑面积24596平方米。建筑师充分考虑到建筑所处的位置，建筑的主立面朝南面临苏州河；主立面以中间的大门为中轴线，两翼严格对称；主立面的中轴线处略后退，使主立面略呈“凹”字形。与上海的许多近现代主义风格建筑相似，百老汇大厦的外立面没有太多的非功能性装饰，仅在檐口设计具有装饰风格的图案；建筑外立面以线条勾勒出建筑的轮廓，使之显得高耸、挺拔。百老汇大厦从两侧的11层起逐级收缩，这也是美国加哥学派惯用的手法。底层的外墙使用暗红色花岗石作为贴面，底层以上的外墙全部使用上海泰山砖厂生产的泰山面砖。
百老汇大厦设计图
百老汇大厦施工现场
百老汇大厦属于“商住两用”楼，主要提供长期租赁，也留有少量客房提供短期租赁。在层面设计上，底层是服务部、餐厅、理发室等公共服务区，2至9层，每层有套房4套，客房12套；10至14层，每层有客房15套，15至16层，每层有客房16套。上海是移民城市、国际大都会，套房的装修有中、英、美、法、日等多国风格，租赁者大多是各国驻上海领事馆和外国公司在上海分公司或办事处。业广公司在投资建造百老汇大厦前评估，10年之内可以收回成本。
20世纪30年代的百老汇大厦
好景不长。“八·一三”淞沪战争爆发后，虹口成了日本人的天下，原来的住户几乎全部撤离。1939年3月15日，业广公司当初投资540万元建造的百老汇大厦作价510万元储备券卖给了日伪的恒产株式会社，从此以后，百老汇大厦成了日本人的天下，许多豪华套房变成了日本军官的“府邸”，连日本的特务机构“兴亚院”也设在那里。在虎狼猖獗的日子里，百老汇大厦成了罪恶的渊薮。1945年日本战败后，百老汇大厦作为敌产被国民政府接管，这里成了国民党“励志社”的招待所。上海解放后，上海市人民政府接管了百老汇大厦。
1949年5月，首任军代表祝华起草对百老汇大厦实行军管的通告草稿
早期，华东局统战部、上海市委统战部、市政府外事办、市政府交际处等机构设在上海大厦。1951年5月1日，百老汇大厦正式改名为“上海大厦”，成为上海市人民政府机关事务管理局的招待所，主要接待国家党政领导和外国贵宾。20世纪80年代对社会开放，是上海著名的“老饭店”之一。
1950年的百老汇大厦，摄影：弗拉迪斯拉夫·米卡沙
1951年5月3日，《解放日报》第四版刊载上海大厦更名启事
1973年9月，周恩来总理陪同法国总统蓬皮杜在上海大厦观光
编辑：石梦洁
审校：戴静怡
签发：吴一峻