重庆中央公园没有“环”概念！有的只是东南西北。
昨天我们的年终总结报告系列的“开胃菜”文章，得到了大家踊跃的留言投票互动。
经过投票反馈，我们发现中央公园的关注度最高，所以今天特地献上一份中央公园板块“大餐”！
不过我们同时也发现，西永大学城板块关注度仅次于中央公园。如果你更看好这里，或者别的板块，那就赶紧来为自己喜爱的板块投票吧！
等我们系列文更新完毕，会向大家揭晓最终结果！
前言
在经历过2016-2018的普涨之后，重庆中央公园板块彻底成了一个自带流量的IP。
它带着众多标签和争议，以日渐走高的地价和持续更新的配套作为基础，让自己的房价稳稳地保持在了套内均价2万/平左右。
有人以买在中央公园为傲，觉得中央公园是重庆生活环境较为优越的板块之一。因为这个板块拥有了重庆正好稀缺的点：
平整平坦、广阔的草坪、低容积率、产业以及崭新的城市界面。
也有人看不上中央公园，觉得就算中央公园规划得再好它也在二环，又远又贵。
所以，中央公园像一座围城，有人想出去，还有人想进来。
接下来，我将会从中央公园的土地价格、市场价格和未来增值空间预期三个大方向，对中央公园进行一次深入分析，来作为年终板块总结给各位参考。
（图源网络）
01 中央公园的土拍情况
2011年7月，中央公园开始启动建设；
2013年5月，中央公园基本全园建成。
在此之后，中央公园的平均地价一直都不低。经历了2015年黎明前的黑暗后，中央公园的地价就迎来了翻倍大涨。
（图源 乐居网）
经历了两年大涨、一年微跌，到2019年，中央公园的平均地价破万。
在今年整体市场偏向平稳的时候，中央公园的土拍也依旧显得亮眼。
融创：10329元/平（2020年6月）；
海城：10476元/平（2020年6月）；
万科：9216元/平（2020年6月）；
华润：10433元/平、11162元/平（2020年8月）；
万科：9769元/平（2020年11月）。
地价很刚！
我一直认为，土地反映的是未来价值与各方（开发商、购房者）的期待。
中央公园的土地是怎么火起来的？
首先，在中央公园还算新区的时候，它对标的是纽约中央公园。有个跨国的成熟案例来进行参考，在概念上，中央公园就赢了。
其次，是配套。
以前与核心区相比，中央公园最缺的不是商业，缺的是一个“硬通货”：教育。
各路名校先来开个分校，先吸引对学区有需求的购房者。
教育落得差不多了，就把医疗、轨道、商业逐步跟上，一个完整的配套就形成了。
最后，随着大牌开发商的入驻，再配合两江新区各种政策规划、承诺配套步步落实，中央公园才算是打出了名气。
（图源 重庆空港新城商圈）
那么以后中央公园的地价会下来么？
我认为这个板块地价小幅波动是会有的，但是总体走低几乎是一件不可能的事。
随着中央公园配套继续落地、环境与路网继续优化、土地供应开始收紧，地价怎么可能低得下来。
而且中央公园土地供应越来越远，在这个大板块中也开始出现了板块区域划分。
比如现在被“口口相传”的概念：中央公园是按照一环、二环这样进行环状发展。
然而，环状发展真的是个笑话。
02 中央公园无环，有且仅有东、南、西、北
（图源网络）
我们来看看他们眼中的中央公园一环、二环……
（图源网络）
但是我一直否认这个观点！
环状发展的一个最主要的特征是向中心集核发展：
商业资源聚集、越向中心热力图越红，居住密度越高。
然而中央公园的发展并不是如此。如果按照大众所说的“环状发展”，那么中央公园东区早就成了核心地段。
基于此，我认为，在中央公园板块较为科学的划分方法是：东区、西区、南区、北区。
（自制，大致范围）
这个划分并不是因为这些板块分布在中央公园的东南西北，而是因为商业。
这个发展模式非常重庆：非集核发展，在各个小区域均有自己的商业，以商业来聚集人居密度。
在某种程度上，核心和次核心的关注点大致相同：二手房。
中央公园作为次核心，东区是其首批发展起来的区域。这个区域已经开始进行二手房沉淀，也有了交易历史。
（自制，大致范围）
（图源网络）
东区是投资者们万万不可忽略的，这里可享受次核二手房沉淀带来的红利，也享受既有的居住配套。未来9号线从中央公园东区穿过，其周围的房产投资者们可以多关注一下。
从投资角度来说，仅次于东区的是中央公园西区。
（自制，大致范围）
西区在兼顾了中央公园宜居性的同时，还有新商业的概念来炒作。在西区的新项目比较多，部分楼盘还是一线公园景观。综合来看，西区新盘们最后的底线就是刚改。
其实西区新盘的价格也没法刚需，除非冒出来一些“特价房源”，要不部分楼盘套内单价还是挺劝退的。
排在西区后面的是中央公园南区。
（自制，大致范围）
南区的新盘不如西区多，但是南区的优势在于贴近东区。东区二手沉淀的时候，可以顺带关照一下南区。但是南区的轨道有点硬伤，商业也不如东和西密集。所以只能被顺带着照顾一下。
排在最后的是北区。
（自制，大致范围）
从北区的地理条件来看，它与已经相对成熟的东区是存在（暂时性）地理阻隔的。与其他两区相比，东区成熟对其的传导性会较弱。
除开地理条件，目前来看交通也是一个比较大的硬伤。虽有小型商业用地规划作为支撑，但是在公共交通不算发达的情况之下，商业规划目前来说仅能作为社区商业进行人流聚集。
中央公园没有“环”的概念，也没有1.0、2.0、3.0的版本，有的只是东南西北。
所以对于投资来说，我在此建议，选筹考虑的顺序是：东、西、南、北。
这个顺序代表了中央公园的发展顺序，也代表了其成熟度。
在东南西北我各探了几个盘，以这几个盘为例来说一下中央公园各区域的市场价值。
03 中央公园市场价值分析
1. 云瑶玉陛
中央公园北的知名楼盘，出名的原因还是这个楼盘新加推的别墅项目。
1.0低容积率、天然水体市政公园、社区内有山有水有商业、周边配套规划也还不错。
龙湖的别墅一直都比较在线，考验的还是购房者的钱包。你懂的。
2. 隐溪晓院
容积率低，洋房叠拼都有，两个组团相对独立。这个楼盘的卖点仍然在周边硬核教育配套，保值能力还是有。
现在在售的是洋房产品，户型都不算太大，精装修。总价能控制在150-170万左右，还算是不错。
刚需和投资可以考虑。
（图源 重庆网上房地产）
3. 森林公园 & 城市花园
万科近几年一直比较喜欢重仓中央公园，接连在该板块开售了好几个项目，今年也拿了几块地。
目前来看，城市花园的价格要低一点，不过确实也要远一点。
但是森林公园的位置要优于城市花园，典型的“临公园远喧嚣”，距离照母山板块比较近，交通通达度不错。
万科的优势就在于户型设计，户型做得紧凑但是不局促。
森林公园和城市花园，一个在南区，一个在北区。都是属于那种单价低总价低的楼盘，感觉合适的自行上车。
4. 原上
金科的这个盘有点意思，坐标中央公园北，但是也没那么北。周围教育质量还是挺过硬的，目前还是在一个坐等周围配套丰富起来的状态。
周边有不利因素，高压线的问题是有目共睹的。
一个为了教育买单的项目，可能这些也无所谓了。
（图源 重庆网上房地产）
5. 公园时光
这个盘的卖点比较明显：小户型、总价适中（140-180万）、配套不错、龙湖品质，周围都是公园。
但是龙湖的小三居，还真就是“小”三居。不过，差不多够用得了，是吧！
（图源 重庆网上房地产）
6.衿湖翠林
中央公园西，部分户型一线公园景观，位置没得说。精装修，设计上花了点心思。产品价格有高有低，总体来说2.3-2.4万/平左右（网签数据）。
但是户型大，单价高，总价高。有点CEO，但是还不完全CEO。
投资不推荐，自住请随意。
7. 公园九里
距离公园非常近。从已经网签了的平层项目来看，均价差不多在1.7-1.8万/平左右。
户型不算特别大，总价能控制在200万左右，部分偏小一点的户型能控制在200万以下。
8. 春溪雲庐
未来的轨道房，绿城的品质还是可以，口碑一直不错，但是精装修一般。
总价大概在170-180万左右。性价比还算不错，自住的话，对总价有要求的可以考虑一下。
9. 昕悦棠
严格意义上来讲，这个楼盘在“泛中央公园”，它在鹿山附近，位置不错。离轨道10号线鹿山站还是比较近的，标准轨道房。
根据网签数据来看，单价不算太低。基本套内价格都在2万出头。
（图源 重庆网上房地产）
四舍五入也算中央公园东了。
除开这几个楼盘我去踩盘了之外，由于时间限制，一些没去踩的项目也值得关注一下：
泰山七号、公园和光、春山拾鸣等，各位感兴趣的可以自行去踩盘。
值得注意的是，中央公园南有几个盘有群诉事件，在此不点名了。
我怕被打。
以上是中央公园板块中比较有典型特征的楼盘，中央公园的配套和落地的规划已经反映在了这些楼盘的房价中。
那么，在未来，中央公园还有多少价值增幅？
04 中央公园的未来价值预期与增幅
不止中央公园，任何板块未来的价值，几乎都是基于新配套+新政策+土储/拆办土储+新产业+新区域利好之上，在日后的土拍和房价中呈现出来。
增幅首看地段，地段先看交通。
从轨道角度来说，通常情况下一条轨道开通后，会给沿线楼盘带来一定的增幅。
中央公园近年将会有两条轨道开通，一条是9号线二期，一条是5号线的北延伸段。13号线是远期规划，有可能是老年卡。若是能享受到13号线所带来的增值利好，估计是下一代的事儿了。
（图源网络）
其次，是商业。
商业这里可以多说两句。居住感强并非仅仅是周边环境好、绿化好、城市界面新。
商业所带来的便利度其实非常重要，而临近大型商业体也是楼盘增值重要原因之一。
现在两江国际商务中心实在是太抢眼了。这个由五大龙头商业体带头、号称规划总体量约360万方的中央公园商圈，可以说是渝北最大、也是最牛的商圈了。
（图源网络）
要知道，渝中区龙湖时代天街也才100万方左右。这个整整是龙湖时代天街3倍多体量的中央公园商圈计划在2021年9月集体开业。
等两江国际商务中心运营起来之后，这将是中央公园房价开涨的关键点。到时候串联起礼嘉、照母山的商圈，形成一个北区庞大的商圈联动。
（自制）
关键点来了，“硬通货”——教育。
我始终坚信，学区对于房产的加持是任何配套都无法比的。并且这个增幅是会跑赢大盘的增幅。
中央公园名校非常多，但是有公立有私立。在此我不点评哪个学校好或不好，我把中央公园的名校列出来，各位心里有数就行。
名校资源（小学）：
空港新城人和街小学（公办）、首地人和街小学（民办）、渝北巴蜀小学（公办）；
名校资源（中学）：
重庆市第八中学校（公办）、重庆八中数据谷中学（公办）、重庆八中管理学校（民办/挂牌）。
（图源网络）
以目前的情况来看，中央公园大部分楼盘价格相对偏低，其最主要的原因仍是几条主干道没有修通。
根据可靠消息，甘悦大道、公园东路、公园西路计划2021年全线贯通；
春华大道、秋成大道、腾芳大道、悦港北路、悦港大道等计划2022年全线贯通。
一条主干道或一座桥，对于其周边房产是有深远影响的。曾经，一座桥救了弹子石的房价，现如今中央公园正在修的主干路，也将会提升沿线楼盘价格。
（图源网络）
除开这些硬件配套，支撑楼盘整体刚性上涨的主力仍然是产业。
我来列举一下，如今计划入驻的企业哪些：
oppo西南总部
德马吉国际展览有限公司
北京市建筑设计研究院有限公司重庆分公司
今日头条商业化合作重庆独家代理商
雪松控股旗下专业类投资机构——广州希创投资有限公司……
（图源网络）
随着这些新产业的引入，高素质的人才也会源源不断的涌入中央公园购房。
请问，中央公园的房价还能跌得下去吗?
根据中央公园持续走高的地价以及逐步兑现的配套资源，我认为未来三年，重庆中央公园或许将有一次较大的涨幅。
05 万家灯火——中央公园篇总结
总的来说：中央公园已经从新区发展成次核心，成为了一个独立的大型板块。产业、商业、轨道、教育、环境、住宅已经一应俱全。
而且，重庆一路向北的进程也不会止步于中央公园。
我认为，未来的重庆中央公园将成为重庆富人的首选改善之地，也将承载许多重庆年轻人的创富之梦。
未来我相信，它不仅仅只是重庆的中央公园，也将成为西部的中央公园，下一个重庆人为之自豪的门户板块。
E·N·D
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原创：余生
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主编：南城旧事
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