房地产基础税务问题（3）：代收费用税务如何处理？
房地产开发企业代收款项，我简单归纳为三类：
1、代收企业收取的：如天然气初装费、有线电视安装费；
2、代收税务局收取的：如契税、印花税；
3、代收相关部门收取的：如办证费、测绘费。
一、会计：
《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》（财会〔2017〕22号）第三十四条 企业应当根据其在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。
企业在向客户转让商品前能够控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认收入；
否则，该企业为代理人，应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
企业向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：
（一）企业自第三方取得商品或其他资产控制权后，再转让给客户。
（二）企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务。
（三）企业自第三方取得商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成某组合产出转让给客户。
在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，企业不应仅局限于合同的法律形式，而应当综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：
（一）企业承担向客户转让商品的主要责任。
（二）企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险。
（三）企业有权自主决定所交易商品的价格。
（四）其他相关事实和情况。
综上，对企业代各方收取的相关费用，会计上是否并入收入总额要按代收费用实际情况进行综合分析。
二、增值税：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]036号）第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
综上，代收费用并不一定全部计入价外费用，尤其是以委托方名义开具发票代委托方收取的款项肯定不计入增值税销售额。
三、企业所得税：
《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]031号）：
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；
未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
四、土地增值税：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发〔2007〕132 号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理:
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
可见，土地增值税的基本原则是按县以上人民政府的规定代收的各项费用。对于不是按政府规定代收的款项，要区分是否属于转让国有土地收入，确定是否并入土地增值税收入。具体详见各地地方规定。
END