一图了解房产投资底层逻辑
仙女系来的朋友
你好
欢迎前来二小姐的银河系切磋交流
我不是一个喜欢做PPT演讲的人
以前有人让我阐述核心投资理念
我就说：公众号主页区输入：精华区
可自动触发合集
里面的“买房工具箱”和“万年坑”
就是我投资多年的心得总结
精华区字很多
大部分人根本没耐心看完
现在好了
以后有人想要房产投资速成神功
我直接把你的这张图发给他
地铁、学区、次新、三房
分租、租售比、200万以内
人口净流入、人口出生率
总价比单价重要
房龄比位置重要
你总结的可以说是相当精辟和到位了
如法炮制、倒背如流
大家就能学到二小姐八成的功力了
我再补充两个容易令人产生误解的知识点，一张图了解二小姐房产投资的底层逻辑思维框架，就出来了
很多人问：二小姐，租售比最高的就是老破小，你为啥不买老破小？
那是你把租售比理论用错了地方
在中国，买房投资是博差价，不是为了博租金。租金是添头罢了，是防御型武器，不是进攻型武器。
我看租金，我重视租售比，不是因为我为了多挣租金去还贷款，而是确认这个城市、这个时间节点，是否可以买房投资进入。
一旦我选定城市进入，则选择板块进行投资时，不再参考租售比，这是两回事，很多人不理解，所以我要写个补充说明。
新板块通常配套不成熟，租金低，但在地铁和规划的支持下，未来会逐渐成熟，房价涨幅会变高；成熟板块通常现有租金高，但板块格局变动不大，房价涨幅低；
比如，在整个杭州租金年回报率普遍接近4%的时候，我选择进入杭州建仓；但我并没有选择当时租售比最高的城区老破小板块，而是去了各种规划地铁线上的新城。
请务必记住，租售比是给你参考此城市、此时间节点是否可以介入，而不是指导你选择板块的。租售比理论是你的防御武器，万一看走眼了涨不动，你也不会大赔。
买房投资，完全不需要去研究房屋质量、建筑外立面、物业管理等细节。接盘侠买下你手里的二手货，不看这些。
二手房的流动性，不由这些因素决定
你当然可以争辩说我小区因为物业管理好，很多接盘侠来买；但另一个小区哪怕物业一塌糊涂但因为对口顶级学区，涨幅依然秒杀你！
我十分重视房龄，十分重视流动性；目前我手上持有的最早竣工年限的也是2009年的，超过10年以上房龄的我会找机会换筹码。为了实现这一目标，我买入的一般是与市场价持平的房子。
而水库十分重视折扣度；不重视流动性，不care卖不卖得出，不care有多老，也不care面积有多大、地下室有多大；他只强调“非笋勿入”。为了实现这一目标，他买入的一般是明显低于市场价的房子。
房源之所以能变成笋盘
就是因为它的流动性不好，卖不掉，越跌越多从而变成笋盘；
而流动性好的房源，不会跌价到笋盘就会被人买走了
就好像美貌聪明贤惠的女人，一定会被人挑走做媳妇，不可能在相亲市场蹉跎成齐天大剩依然无人接盘；
二小姐找男人挑剔成这个样子
择偶清单可以写到打印机没纸
不也在30高龄把自己嫁掉了么？
流动性与笋盘之间
你只能选其一
请做好自己的决策
水库是挖笋盘的典范，我挖不动。
挖笋盘是很累的，更费心力，但可以做到投资回报率更高，我放弃了这一通道。民宿我不参与，ABC单我也不做。我连挖笋盘都懒得，更别提这些更辛苦的操作手法。
相对水库，二小姐更强调宏观的力量，而非微观的力量。
我选的是宏观筹码，需要大势的借力，大势起来了，我才能挣钱，大势起不来，我只能保证自己不亏钱，同时房子卖得掉，具备流动性；
水库选的是微观的筹码，大势是额外的bonus，会让他多挣钱；但没有大势的时候，他靠挖笋也能挣点小钱，永远吃得饱。他叠资产，叠贷款，不考虑流动性，银行是它的标的物的最终接盘侠。
好了，容易误解的关键词我补充说明了
其它的几个底层逻辑关键词
就是它字面上的意思
我不写补充说明了
你倒背如流就足够了
地铁、学区、次新、三房
分租、租售比、200万以内
人口净流入、人口出生率
总价比单价重要
房龄比位置重要