提问：一般，一年之中哪一个时间断买房比较性价比最高？是年底还是？对刚需族来说回答：武汉今年ZF逐渐放宽新盘限价，新盘涨幅10%左右，买到就赚到的日子一去不复返。加上2020年房产销售时间大概只有8个月，也就是说接下来各大开发商为了完成整年的销售业绩，会抓紧时间打折促销。对于购房者来说，今年12月份是个难得的捡漏机会，年底可以重点关注下。提问：问一下房姐：炒房之所以能赚钱，主要是城市化进程加快，问题现在中国住房存量很大，之所以还能涨，个人觉得炒的因素占大头，政府如果征收资本利得税和房产持有税，那大伙不是都很危险？国外的住房炒不动，貌似就是多了这两个税吧！？回答：你好，其实中国早已遇到了人口拐点，我们会加速奔向老龄化社会。目前中国新生儿每年出生人口持续下滑，2030年将降至不到1100万。但要注意一点，整体人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州，深圳，广东，这些城市2019年都是40多万的人口流入量。所以未来的人口大红利期已经结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在。这就是为什么我每天都告诉大家要盯着人口流动趋势看的原因。人口是城市流动的血液。核心城市终究会迎来存量房时代，北京上海深圳在十年前就进入存量房市场了，根本不供地，地段基本固化。类似香港。“卖地-基建”这个循环，本身是赚钱的，只是缺少足够的维护基金。需要存量房产税来支撑未来的长期维护成本。长期看，中国必然会征收存量房产税，以合理应对未来做基础设施维护的需要。1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。国外房产税最高的是美国，平均下来每年的房产税都不会超过总价的1%。如果对存量征收房产税，只会让房东集体涨租金。千万不要因为房产税减持。提问：新人首问，房姐你好！现住武昌常阳丽江城，因女儿今年7月入职青山武东，上班太远，想在4号线沿线买房，看了金地自在城，东湖城，仁和公馆，花样年华郡。金地和仁和公馆离地铁近，但金地体量大房价高户型不好，仁和公馆只有2栋户型好房价比金地便宜3000？我今年52，还有3年退休，年收入12w，没贷款，公积金没用过，有40w。现手里有70w，不知能贷款多少？请问房姐，这几个小区哪个性价比高？多少价位可以买？谢谢房姐解答！回答：你好，金地在二手市场上的品牌溢价能力强，目前团结大道流动性最好的楼盘是金地自在城，保利城。你买的小区太小，一年成交不了几套，在市场上没有声音，容易被淹没在市场之中，直接后果就是中介不推、业主没信心，所以你不会去看也不会去买。你买的小区太大，漫山遍野的对手盘，你想卖出一套真的千难万难，但也不是没有办法，办法就是降价呗，因为信息高度透明之下，价格笋才是王道多大的小区才是比较合适的，才是技能保证流通性、市场上的发声，也能保证对手盘不太多，容易出货？有以下几个判断标准：1、小区最好分2-3期2、小区总套数最好1500-3500户3、小区的产品配比最好有二、三、四房4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）金地自在城体量大自住更好，东湖城，保利城单价2-2.2左右可入。仁和公馆这类小体量楼盘未来只能跟随大盘普涨。提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》提问：新人首问，房姐好！我是深圳上班族，有sfsd资格。有子弹40，年收入税后40，想在深圳上车，已经办理了几家xyd。目前看了龙华坂田横岗平湖等片区，在选筹方面还不太拿定主意，想请您帮忙给点建议。首先是【小区的选择】，看中了龙岗平湖融湖中心城，一来价格在可承受范围，二来有地铁通勤到上班的地方，三来平湖大量旧改在进行中，还有另2条地铁规划，感觉未来也有升值空间。其次是【杠杠大小的选择】，买62平350，还是73平415，倾向于62平压力小点，又纠结要不要再冒险一点，住得舒服一点。第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。平湖也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。提问：房姐，我目前家里在汉口，汉阳都有房，现在想投资另外一套房子，长期投资持有，光谷东这两天去看过，您推荐的朗诗已经单价要2万了，感觉实在有点虚高。新房我不是很想考虑，因为要等，我想直接收入二手房，然后马上出租。朋友介绍绿地国际金融城，我现在已经不知道到哪里选择哪里了，关谷东，花山，还是内环武昌？长期投资持有。回答：你好，投资的底层逻辑相通，都是追求回报率，投资的策略有所不同，落到各人身上，资金多少、名额多少、倾向保守还是进攻，你可以理解为六个维度，它们都会导向不同的选筹，不存在唯一正确的选择；多套如何配置首先考虑的是资产的组合，有防守型、均衡型和进攻型。1.进攻型：例如花山 左岭 长江新城。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。2.均衡型：例如光谷东。板块发展中期，目前价格不低，但是未来产业和人口密集，购买力充足，利好不断兑现中，涨幅稳定。3.防守型：例如绿地国际金融城，地段核心，目前价格不低，但是保值能力不错，有稳定的购买人群，跌幅也比较小。如果你目前有多套防守型仓位，接下来可以入手一些低单价的进攻型仓位，花山是比较好的选择。提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享提问：新人首问：智慧的房姐，关注您公众号很久了，仰慕您的眼光智慧魄力，没实力的80后胆怯请教：目前我和老公在北京开了一家小公司在经营，收入不稳定，约一年15万到25万之间。孩子在燕郊上小学，房子买在香河白鹭岛，80多平全款。目前手上子弹50，我已获得燕郊户口，犹豫是在燕郊买房落户，还是在天津武清买房落户，在武清高铁附近买房也可以实现通勤，是不是对孩子上学好一些呢？老公已获得天津购房资格，不过需要二变首，二变首收费如何？风险多大？在燕郊买的话买哪个项目？在武清买的话买哪个板块？请房姐给些指教，谢谢回答：你好，房产价值的前提是有人口，有需求。凡是坐高铁上班的，基本都不现实。作为北京的卫星城来说，燕郊吊打武清，武清没有价值。你们在北京发展，其实更倾向入手北京，把香河白鹭岛全款房出手，加上手里的50万，再凑一凑最好到120-150之间，北京上车没有问题的。提问：睿智的房姐你好，加入星球很幸运。家人现选择自住学区房遇到分歧，请帮忙指点指点：1、子弹300个，年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学，现住招商公园，对口墨水湖小学一般，想换到江岸区学区更好的，因工作在汉口，看中万科御玺滨江，有现房12月交付，单价41800，总价915w。2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高，倾向汉阳江边的江御或者远洋，上钟家村小学、三初也不错。3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳，虽然招商环境好，感觉适合养老不适合年轻人奋斗，有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳，我不想一步落后步步落后。4、武昌老房子快三十年，已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款，父母jlh，武昌房子父亲名字，那么过户给父亲，母亲名额留着投资光谷东。回答：你好，“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”，这是武汉一直存在的买房地域鄙视链，投资角度我们可以参考土著的意见，但是不可作为选筹标准。事实上武汉old money在汉口，new money在武昌。板块涨幅轮动规律跟着产业轮动，一个光谷让土著们改变三观。四新板块发展相对较晚，没有产业，所以天花板相对较低，不过环境不错，属于四新标杆盘，可以继续持有。工作在汉口，可以买汉口，高档买天地 万科的顶豪，中档买滨江苑，低档买育才老破小。考虑到流动建议入手总价最好不要超过700万。也可以适当分仓到一线城市。此外汉口自住性价比高的学区盘，可以关注知识星球内推荐的楼盘。提问：房姐好！坐标广州，夫妻都在粤垦路上班。在天河区粤垦路侨源山庄三房，98年的房子，学位也一般，目前市值350万，无贷款！想完成二套指标，但银子有限，总价只能承受300万，如果去黄埔买东荟城75平两房，是否有价值，主要考虑防止贬值，还可以给老人住住！这个预算是否还有别的选择呢？谢谢！回答：你好，在广州，什么产品错配的小区价格涨的好？不考虑小区的外部配套，比如地铁、区域增量、外部商业配套等因素，纯碎从小区内部的户型产品来看也不考虑园林大小、物业优劣等内部因素70-80平的两房占比30%85-100平的小三房占比25%105-130平的大三房占比25%130-170平的四房占比10%180-300平的顶复占10%这样的产品配比最合理，那么结论来了这样的小区内部形成了自我满足的“自洽”体系，再加上外部来的客户，会更加形成源源不断的客户局面，这样的小区在价格上最容易坐实和形成尘埃落定的局面，涨价的时候，也最凶了哪些小区是这样子的呢，东荟城就算一个。从投资角度，总价300万，除了万科东荟城，还可以关注知识星球内推荐的楼盘。提问：房姐，你之前说公积金正确的使用方式是取出来，而不是使用公积金贷款，能详细解释下吗回答：你好，公积金的唯一正确用法是取出来。公积金本质就是一种强制储蓄。不用强制储蓄，当然是好事情。给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。不要用公积金贷款，不要轻易用组合贷款。这一点是针对大多数一线城市的二手房。使用公积金或组合贷款，表面上看享受了1-2%的利率优惠，实际上却付出了更多的成本。与按揭贷款或者全款不同，组合贷其实是同时申请按揭和公积金两笔贷款，这样一来：1.贷款的审核更严格（绝大部分人的流水是不够的，但是按揭审核松更容易沟通通过）；5.贷款一旦失败，买房贷款的手续要全部重来，但交易周期不等人。真正便宜的房源，往往是急卖房源；真正便宜的房源，往往需要面临和其他买家的竞争。急卖的房子，大多需要买家全款，往往不是满二，也就是所谓 95%的笋盘，需要全款再抵押；急卖的房子，其他买家可以出更短的周期，可以正常按揭，能够3个月过户，为什么要接受风险和不确定性更高的组合贷呢？能够接受公积金甚至组合贷款的房子，往往本身并不便宜；房屋的2%差价，远远超过2%的贷款利息。公积金组合贷款，让你输掉了买到更便宜房产的机会，增加了贷款的风险，增加了选房的困难程度；任何一项，都是巨大的成本，这才是真实的成本。成本不光是利率的成本，还包括风险和机会的成本。公积金组合贷，表面获取了利率的优惠，实际支出了更多的风险成本 有人说：「那我不办组合贷，办纯公积金贷款行不行?」 答案还是：不行 二、房贷，最重要的是贷足 买房不赚钱，买房贷款才赚钱。只要房子没有买错，任何房产的贷款，最重要的一点都是：贷足。但是呢，用公积金贷款，你是没办法贷足的，除了极少数单价很低的二线城市。以北京为例，公积金贷款的上限，是120万；并且需要公积金持续11年以上，否则每年只有10万。假设我们用公积金贷款，贷足65成买房，那么房屋总价的上限，就是120/0.65=185万。北京什么样的房子是185万？——不能买的房子在北京，一套像样的、能买的房子，总价基本在250-300万起；使用公积金贷款，一定是贷不足的。小A觉得公积金便宜180万首付公积金贷款买了300万房子，5年后600万；小B不贪心，用180万首付按揭买了450万房子，5年后900万；小C打工11年请假0天，终于用公积金贷足120万首付70万买到了185万的房子，但是房子总价太低，买入时有很多上车溢价，3年还没有涨，小C决定180万卖掉回老家发展。买房，最重要的是贷足；机会成本，是最大的成本；选筹正确，是买房的基础。组合贷，选筹减分，机会减分；公积金贷，选筹减分，机会减分，贷不足减分。想要占便宜，就要做好被收割准备。三、公积金，正确的用法是什么? 「取出来」。用购房合同和租房合同，取出你的公积金；用每月缴纳的公积金，冲抵房贷。如果一定要用上公积金，也有办法操作。提问：房姐，您好。本人和老公名下无房产，现与父母同住在金地格林（我父母名下有两套房，一套位于书城路金地格林小城美茵区，一套属于高校职工分配用房）。我和老公已有了1岁半的宝宝。现在打算高评价高贷款降低首付到60万以内，利用公积金及商业贷组合贷款，房子总价打算控制在260万以内。请问下房姐现在是应该买对口南湖一小二小以及南湖中学的二手学区房像水域天际这种（由于我工作地点以及娘家均位于南湖片区，考虑孩子未来在此上学更为便利）？还是应该买武汉其他地方的房子先行投资或保值？如果是想用于投资，请问房姐有哪些楼盘（新房二手房均可）可以推荐呢？回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。南湖学区政策变动比较大，你的宝宝才1岁，现在入手还是太早了点。建议先投资我们星球内推荐的板块，有了赚钱效应再考虑入手一套水域天际的小户型 挂学位即可。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
