对不起！我要去武汉抄底了！

提问：房姐好，本人北京本地人，已婚无孩，名下一套出租（公积金贷款）；我们夫妻双方普通国企年收入可支配25，短期没有要孩子想法；双方父母有房均自住（北京三套）；由于手头子弹有限，50左右，北京再投资的欲望不强；所以打算在准一线城市投资，只是纯投资，二手房或现房下来后打算出租还房贷，这个想法可行吗，如果不可行请指点迷津，如果可行：1、个人看好杭州、武汉、南京、成都，但只有武汉有不限购区域，有推荐吗，杭州可以尝试与朋友合买投资，朋友有房票2、我看房姐推荐城市：重庆、沈阳，但我个人对这两个城市不熟问题可能比较复杂，其实核心就是想再入手1至2套投资房，可持有十年以上出租然后出售获得溢价，感谢

回答：你好，不建议跟朋友合伙买杭州。先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。

合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。比如现在用你朋友的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升；

再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。其次是卖出售价上。合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？

不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。

这几个城市优先考虑武汉，今年武汉因祸得福，各方面都有政策倾斜，加上限购不严，价格不高，长线看好。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢

回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。

房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等...做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任”如何看到本质？

大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。

1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。

2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。

3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。不过，三者都做到，需要极高的效率。非一般人智商和体力能做到。

可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。

提问：房姐你好！自考虑买房起，一直密切关注着房姐，非常赞同您的买房思路。本人刚需，父母农民，准备了35-40w左右的首付款，自己工作尚稳定，工资8000左右，无公积金，还贷一个人，考虑90/100左右的小三房，想着自主+附带投资属性，看了一段时间房子现在非常纠结，这个首付能力在主城区3环似乎找不到合适的房子，没有太多精力淘笋，多考虑郊区地铁口新房，目前关注最多的限购区在东西湖吴家山版块。沿着6号延长线上有北辰金地漾时代 均价12500（毛坯），金辉江樾云箸 均价15000（毛坯），还有1号线佳兆业悦府均价13800（精装），明天就要开最后两栋（抵押房）清盘了。现在举旗不定，担心以后越来越贵，想尽早上车。望解答疑惑。问题1:东西湖值得买吗，能力之内，有没有更好的版块楼盘推荐？问题2:佳兆业悦府的房子房管局查到的是抵押状态，预售证已下，这种房子有风险吗，如何规避风险？问题3:如果非要选这三个，哪一个更好？

回答：你好，不知道你的生活半径在哪里，如果是在吴家山，考虑通勤时间和自住 可以入手北辰金地漾时代，地铁口 有品牌 价格低都是优势。如果是投资，不建议买东西湖这类远城区。

1.新盘和二手房的供应量太大，人口聚集度不高，房价很难拉升。

2.吴家山新区规划先天不足，产业分散。

3.与主城区距离较远，超过15公里的新区，中间隔了古田，人口导入困难。

考虑自住+投资，汉口有性价比更高的板块。

提问：房姐你好！坐标重庆，考虑售卖自住房变现置换+投资，房屋位置江北区半山华府小区，建面123.套内100.14年交房，高层顶楼，贷款剩余47w，今年底李家坪轻轨站会通车，以上为基本信息1.请问这套房屋总价多少出手合适？怎样操作能卖出一个比较满意的价格？有点缺钱，一年之内卖出为宜，但是重庆现在横盘，怕卖亏，求指教2.想通过贷款凑首付入手两江新区礼嘉华侨城的云溪别院，套内120.总价190w，这个价格可以入手吗？怎样操作贷款合适呢？手上大概有十几万，准备留着过渡期还贷3.之前啥都不懂，冲动买了个商铺（解放碑的熊猫金街）入了巨坑😭，租也租不起价，租户生意也不好，不知道该咋办了，想着钱都陷在里面就心烦，房姐求指条明路，咋处理它啊？未必真的只有等它死到哪里了吗？求房姐指教，坐等，谢谢

回答：你好，感谢付费！

目前来看半山华府的房价和板块发展是匹配的，没有理由非要卖出置换。礼嘉不属于真内环，但礼嘉也并不偏僻。礼嘉是新房市场非常火的板块，而且在北区，距离照母山科技园比较近。土著偏爱的板块。

但是礼嘉的商业保守一点需要3-5年完全成型。华侨城这个价格算比较贵了，礼嘉板块发展还需要些时间，考虑自住可以买入，投资需要长持。

熊猫金街最大的问题就是，缺乏客流。金街所在区域，没有明显沾到解放碑、洪崖洞的光，客流不会专门绕到这边来。再加上开发商虚假宣传和招商不利，短期内看不到起死回生的希望。熊猫金街能转出去建议尽早出手，降价出售也比拿着强。最好的方案是出手熊猫金街，入手华侨城自住。熊猫金街如果不能出手，建议半山华府加按揭，或者截断抵押融资，继续加仓华侨城。

提问：美丽房姐，你好。之前在老家走过房贷记录，目前有350w左右子弹，打算买个总价600到750万左右的两房或者三房。兼顾投资跟自住。目前看中现代城华庭 阳光里雅居3房和侨城馨苑 侨城豪苑的2房。房姐帮忙分析下这几个楼盘的投资潜力。以及推荐一些符合需求有潜力的南山 福田楼盘，目前不是特别看中学位

回答：你好，南中和南油是南山价格洼地，原因是片区较老，小区环境大多比较差。有很多核心地段的住宅，因为办公很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。

对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，没有居住氛围，电梯等待时间长，流动人员多且杂，私密性差等。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价。这也是为什么它价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以，对于此类型物业需要谨慎，总体不推荐。如果单纯考虑学位，可以入手。

南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。阳光里雅居是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了。

侨城馨苑 本来没什么关注量的盘，因为白石洲的拆迁，最近询问度高了很多。2010年次新盘，户型方正，都是西南或东南朝向，最主要是身处华侨城片区，在这个充斥着大户型和豪宅的地方，侨城馨苑有它一定的稀缺性，尤其是白石洲的农民房都在拆了，附近只有它是小户型，很好出租，两房租金8000。劣势在于只有一栋楼，像宿舍一样一层很多户，地铁稍远。类似于山海津和松坪村，这个盘尽管缺点很多，但由于总价约束和稀缺性，会有不错的表现。

提问：智慧的房姐，急求解答，刚签了居间购房合同，是后湖悦秀苑13层（共18层）的两室一厅，老证，85平，132万，另外后期税费7万（含中介费3.3万，办贷款费用1万多，税款近3万），唉…怪自己太冲动，没考虑清楚就把合同签了，交了两万定金，中介费还没交。中介说经济适用房过户时只要交一个500多的土地收益金，没有土地出让金，过户到我名下土地性质仍是划拨。武汉这边目前没有把划拨转为出让的政策，不知道这样以后会不会有隐患？以投资为主，这个房子能要吗？有没有什么方法可以补救？违约的话，除了没收定金，还要全额支付中介费。这几天中介一直在催非常急，请房姐您解惑！

回答：你好，感谢付费！悦秀苑是经适房，这个楼盘在百步亭流动性还不错，你的这个入手价格相对周边的次新盘略低一点。

但是有3个缺点：

1.缴纳土地出让金才能转商，但是具体如何缴纳，需要看具体的政策。

2.评估时可能评估价不高，因而贷款不足。

3.房龄老，未来可能会逐渐跑输大盘。

如果是自住，其实可以买的，如果是投资，有更合适的选筹。

提问：美丽又睿智的房姐，你好！我现在在深圳工作，去年入深户，子弹75，想买一套240左右的房刚需+投资，看好龙岗大运板块，去看了大运的中海康城和THETOWN乐城，因在福田上班，所以感觉如果买了中海康城通勤时间太长，但是又感觉中海康城比乐城投资价值更大，想听听房姐您对这两个楼盘优劣点的看法。另龙岗中心城片区有合适的盘推荐么？感谢！

回答：你好，乐城在大运与横岗交界的位置，楼龄非常新，距离地铁口也很近，小区品质不错；

缺点是被龙岗大道和沈海高速交夹，不能享受大运的生活配套，学校也一般；

乐城主要是放盘量太大，两千多套，成交一直挺活跃的，其实单价也不算低了，毕竟地段夹在龙岗大道和沈海高速之间，跟大运主城区有很大差别。

提问：房姐好，我在广西防城港，老婆名下一套80平米给老人住，我名下一套120平米自住。都在防城港，目前防城港单价在5到6千。我又在广西南宁五象有一套学区房1.4万入手的。现手上有子弹70到80。想再投资，想在南宁五象再入手一套，目前已涨到2万了。还是听你最近推荐的去外省，重庆，成都，武汉入手。但是那些大部分都限购，不懂怎么选？

回答：你好，感谢付费！

防城港房价涨不起来，海南全剧终的情况下，前面几年炒房团狂炒防城港，现在不行了，房子太多了，根本不涨，租也不好租。广西唯一还有点投资价值的只有南宁了。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。

南宁属于非常弱的省会。广西政治地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。不建议把大仓位放在南宁。子弹80，建仓首选广州，其次才是低价二线省会城市，重庆目前不限购，武汉大专学历就可以落户，破限购不难。

重庆和武汉投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：美丽睿智的房姐:你好！手上目前有100w，近期看了几处房，求指点:(1)后湖花样年花好园，6月开盘，2w带装修，2022年交房。(2)后湖幸福时代一期临后湖大道3梯11户小两室77平120万，楼下底商有星巴克和皇冠蛋糕，楼前地铁入口，商业交通非要方便，但今年十月才满2年，如果十月份过户如何规避风险。(3)后湖中一路近永旺地铁次新盘国际百纳，单价差不多2w。(4)光谷清江山水二手房，小户型，单价2万2。这些房，如果全款就用老人票，贷款用孩子首套。买哪套最适合投资？我个人倾向幸福时代(单价相对低，用老人票全款无压力)，炊请房姐指点

回答：子弹100，如果月供能力不错，建议入手2套潜力盘。幸福时代这套还不错，如果没有硬伤可以入手。预防风险最好加上以下几点：

1.签远期合同，违约金写高。

2.写欠条做公证。

3.搬进去住。

4.分期付款。

5.向业主索要同等价值的抵押物。

清江山水入手价格尽量控制在2W左右。超过65岁的老人票没有价值。

建议用孩子的名义全款买入再做抵押，保留孩子的处女按揭贷款即可。

提问：房姐你好！我在佛山禅城区有一套自住房05年入住，15年的楼龄，116方，是我老公婚前购买，今年已还清贷款。我名下有一家小公司，有20w现金，我两夫妻名下没有贷款，想在南海区投资房产，怎么凑齐首付？哪个楼盘值得投资？我购房算二套还是首套？想在3到5年后脱手，再购入130方以上的大户型自住，然后把现在的旧房出租，请问可行吗？我是新手

回答：你好，禅城房产做抵押融资。坐标佛山，投资首选广州。

如果一定要在佛山买的话，千灯湖未来发展潜力看好，看好千灯湖的唯一原因：佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹，次新为主。近地铁是必须的。

佛山投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

佛山虽然有潜力，但是天花板太低，仓位不易过重。在佛山买，离婚后算首套，不离婚算二套。

流动性最好的户型是90-130平之间的3居。

提问：房姐，在沈阳，雅居乐这个楼盘为什么涨幅远远超过平均涨幅？这个楼盘涨幅这么好的底层规律是什么？沈阳又为什么能涨这么多呢？

回答：投资要的是确定性，牌桌底下已经勾兑完成。

从16年底开始深入考察沈阳，只有整个城市被低估，才有黄金可以捡。不止雅居乐，星球内推荐的楼盘都是提前与开发商和国土部门沟通确认过，未来土拍价格确定翻翻，新房售价涨幅已经报批通过。

然而，16-17年开发商站大街上喊：我的房子铁定涨价，买了铁定赚钱。本地人一个也没有信的，连开发商内部基层员工也觉得领导在割韭菜。

作为投资大客户，只有楼市启动初期，才可以坐下来和开发商对等沟通，一家一家确认信息，慢慢甄别细致调研。

沈阳纯投资需要考虑三重宏观因素与三重微观因素，宏观：第一，城市是否有投资价值。人口、资金净流入水平是否高，土地供应量大小，二手存量房多少。

第二，片区是否有投资价值。片区是否有政策加持、地铁加持、商业配套加持、学区加持，政府与企业的【实际资金投入力度】、【实际人口导流力度】是否充足。沈阳特点是ZC天花乱坠，落地效果很一般。不要看他怎么说，要看他怎么做，钱真正砸在哪里。

第三，投资项目的潜力。投资第一大忌，只买自己喜欢的楼盘。你喜欢的楼盘大多配套成熟、小区绿化物业完善，或者像万科这种精准收割中产阶级的开发商，卖家已经把五年的投资收益吃掉了。三重微观因素有空再讲。投资要买现在一片荒芜、被市场低估，未来可能一飞冲天的标的。

沈阳过去3年，每年保持30%的涨幅，原因还是单价太低了，未来还会继续上涨。

提问：房姐，尽管目前广州在CBD规划上多点开花，不少地方也收了地，大部分楼体也建起来了，例如金融城、琶洲、万博，但是未来广州的经济增长能支撑这么多商务区域的发展？就拿珠江新城来说，楼价的确上来了，但其实写字楼的空置率还是挺高的。以后哪来的大量企业进驻这些商务区？没了企业支撑，这些所谓的CBD能发展起来吗？

回答：对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高。

广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，知识这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南）你说的金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼城市的发展，就像滚滚的江水，一发而不可收拾。

提问：房姐你好,本人夫妻均42岁自由职业，武汉户籍,年入100--150万，奥迪Q5一辆，一女高二在读。青山住房两套:融侨悦府18年入住新房--三房两厅126平,有30多万公积金贷款青城国际去年全款200万购100平两室两厅住房一套自用办公（可在家办公）已经没有购房资格了，请问有什么合适的投资策略？攀枝花是否可以买房投资+养老？武汉哪些地方的商铺值得投资？谢谢!

回答：你好，攀枝花的气候相比很多号称宜居的城市好。如果你确实有冬季老人避寒需求，不去管投资的话，可以买。纯粹投资回避，因为城市小，网红品牌效应也没有，升值潜力很弱。

商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。

因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。如果你的底仓充足，底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。建议开发房票继续买住宅。已婚状态下也可以继续买入。

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提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的学区房，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请万能的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！

回答：你好，多军的标准是：

1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。

因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。

再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？

所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。

宝坻旅游地产割肉出来，投资性价比高的二线城市。

提问：房姐你好，今年收入锐减，目前手上子弹60w，是投资房产还是自己经商开药店合适呢？因自己的爸妈在老家三线城市经营了几家药店，收益可观稳当，想在武汉也同样只开一家药店。因考虑投资房产的话要承担首付和还贷压力，目前房贷加保险及生活支出每月大概2w，对于今年的收入行情已经压力不小，再增加一个房贷恐怕会降低生活质量，另也是听了您前期说的要经营一个可传承的行业，故有此想法，请您分析一下目前的最佳投资。

回答：中产阶级最大的困难是观念的束缚。大部分人只相信亲手劳动才能赚钱。上班拿稳定工资，比出去做生意好；即使做生意，大多也是夫妻店，家族店，凡事喜欢亲历亲为。

如果除掉广东福建，95%的中国人，往上数三代都是农民。农民的记忆是饥饿，钱和粮食都是要存起来的。而富人的观点就不一样，钱，其实是一种生产资料。

开药店 开超市这些零售生意本质都是手工业、制造业的延申，最普通的卖货。

社会进步的丛林法则，从来都没有变过。先富起来的那一群人，并不会自然带动后富，而是通过规模效应和先发优势占据生产资料，牢牢锁住社会地位。富人选择面却非常大。

先赚钱，再买房，锁定住财富和阶层地位，然后土地资产增值，反哺主业。就像打怪升级，房产变成了一个个晋级的奖章，奖励着成功者。但又不像打怪升级，土地和塔尖的位置毕竟是有限的，先行者们收割完毕，后来者们寸步难行。

你明明可以走些捷径的。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。