花了半辈子积蓄 却买了一堆赔钱货！

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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球：

提问：房姐，纯为小孩上好的初中买学区房，同一小区中，银行评估价2万，A.90年房，60平，155万，单价2.58，因房龄29年，只能贷5成60万，首付95。B.95年房，78平，200万，单价2.56万，可贷七成，首付90.8万，贷款109.2。按道理B面积大，贷款金额多，应选B，但是我们估计上完学6年后才卖，到时候A和B应该都无法贷款了，且受总价约束影响，一次性全款的客户应该买总价低的A，是不是B不好卖？应该选A，省的利息买投资属性好的其他房子？

回答：很多人都和你有类似经历，语言的迷惑性太大了，尤其是环环相扣的一整套体系。在买房这个科技树中，基本所有的话都是有默认前提的。贷款是重要，但更重要的其实是选筹，首先是买对房子，下一步才是尽可能的贷款。如果是一堆赔钱货，加大杠杆买入的结果是就是悲剧了，不能刻舟求剑。

提问：房姐你好！这最近怎么没更新啊！我婚前按揭了一套房，房产证上也只有自己！JLH，以我老婆的房票买的话，需要还完剩下房贷，再析产吗？还是直接LH后就可以了（我老婆名下无房无贷）

回答：星球升级中，不能提问，所以更新比较慢了。房产证没名字，征信和房查都没有任何记录就不用析产，直接离婚就行。

提问：姐姐香缇美景和中环星干线我看挨着地铁 不知道这俩个小区是否合适？因为不是自住，区域并没有倾向性

回答：单纯投资关注3环内陆铁沿线盘，5年内的次新盘最佳，香缇美景不考虑，房龄近20年，处于房产生物链的低端，未来涨幅跑不过次新。中环星干线需要淘笋

提问：房姐你好，现在有点拿不定主意了，请帮我分一下。我现在买一套自住加投资的房子，可以自住五年以上十年以下大概也就六七年左右。手里的首付只有40万以内，昨天去看了下天纵半岛蓝湾的102平户型，还可以，就是不晓得是买27栋的一套顶楼直接认购的房子好，还是28栋新开盘的好。27栋顶楼的价格12800，28栋的这次开盘可能会到13500到时候次顶楼可能价格在13300左右。

然后还想又不要考虑等着旁边的地铁云上城呢，你又那边的置业顾问联系吗？我之前也看了金银湖恒大城的房子，还有美联德玛假日半岛的房子和恒大城的相比较的话怎么样呢？

回答：选27栋顶楼，单价越低越好，有购房资格的情况下，优先买限购区，买天纵吧。

提问：用老人票买二套二手房，因为学区还是要过户到我名下，会产生二次交易费用。这样我是直接2变1，还是用老人票过两次户呢

回答：直接2变1，过户需要把尾款还清，麻烦

提问：已经交了首付，销售说还有几户没有卖，可以换个面积吗？贷款可以相应更改吗？

回答：如果房地局已经备案网签，贷款已经通过放款了就不好换了。

提问：你好，用父母名义在农行办接力贷，和房东已经在农行面签了，但是还有不少材料需要补。突然发现让他们离婚后在买是不是更好？请问现在离婚还来得及吗？

回答：接力贷实际上只有在本行内部系统才看到，如果离婚不影响贷款审批就可以，少上一个人总归更好。

提问：十年前购买了阳逻小产权房，11万75平，走路15分钟到地铁。 你觉得自住还是买掉比较好？ 卖的话价位大概多少合适？

回答：阳逻正常社区商品房七千最多了，一般小产权是五折，具体还是看当地行情，卖不卖取决于你自己的资金情况

提问：房姐您好，坐标武汉，因为夫妻双方在医院工作，弄不了经营贷。通过现有住房一套，抵押消费贷弄的首付100万，20年等额本息，一个月还款7400.00，夫妻年收入18万，信用卡四张，总额度4.5万。今年想在汉街买套房，总金额控制在多少合适。

回答：基本工作还没做扎实，不要急，申卡，同时多看盘。今年武汉新盘供给量依然不低，二手房被打压，倒挂新盘+慢慢淘二手好房，你们的情况买个150万总价的一点问题没有

提问：房姐，我是新手小白，最近好多盆友在问沈阳，如果仅投资用，是该入沈阳还是环京呀？

回答：最好的环京城市是沈阳。

提问：请问房姐，即将要办理jyd，若要办理一些xyk，宜在现在办理还是jyd之后办理，信用卡会对jyd产生什么影响吗

回答：优先办理抵押贷，然后再衡量信用卡和信用贷，以额度最大化为目标。征信查询次数多会互相影响。

提问：您好，JLH状态 我在北京有唯一一套房子，无贷款记录，卖掉后算SFSD，我应该去武汉买房，还是在北京换房子？担心浪费SFSD名额。

回答：北京婚内更名给配偶去做抵押贷款，你拿到首付继续买。

提问：武汉买新房银行认可还建房的租金吗？解释下，东湖高新佛祖岭还建房没有产证，老父代管，租客给的现金居多，但签有合同，因为当初还建面积有点多，所以这一块的租金收入也略可观，不知道银行是否认可这类小产权的租金做流水？万分感谢

回答：房子在谁的名下，是否有据可查？还建房房查可以查出来的，还有租客给你的是现金，银行一般只认银行进出账流水。你可以让朋友转你账户，备注月、季房屋租金，这种银行是认可的。

提问：姐，征信白户，本月开始交五险一金，行政类工作工资不高。求指点什么时候开始申请信用卡？如何养流水？

回答：一般是半年就可以。模拟公司工资。详见知识星球文章《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：房姐，请问有套全款房抵押后，再买房会影响办理按揭吗？

回答：原则上不影响。但有两个需要解决，一是侵蚀流水，二是有首付贷嫌疑。正常流程是先办理按揭贷款，再全款再抵押后一套。

提问：房姐，想把父亲农业户口迁过来开发房票做接力贷，但我们是两兄弟，都在武汉工作。如果我用父亲房票做接力贷，后期的风险如何控制，怎样操作让我哥与此房子无关

回答：风险问题可以依靠以下方式解决：代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售，详见知识星球文章《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》。

提问：房姐，xyk开发完了，是不是后续的融资主要靠经营贷？还是有什么更好的火箭吗

回答：更好的火箭是你的人品沉淀下的人脉，你的价值吸引来的资源

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