策囧02|降维输出

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都说策划人，策划魂，策划都是人上人。未做策划之前，以为策划运筹帷幄，决胜千里，谈笑间樯橹灰飞烟灭。现实是，策划10年，认真对待每一次方案，可是很多自以为是的方案都没能落地。。。

回头再看一下那些年没能落地的方案，就像看一部人在囧途的电影。

何为策划？

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寻找案例

上一次的写字楼方案获得了甲方爸爸的好评，很快甲方爸爸又找到了我们，今次还是写字楼项目。

项目在佛山南海某个经济强镇，周边专业市场很发达，而且涉及多个行业。片区经济活力是足够的，但还是之前的问题，受制于产业发展阶段，写字楼物业需求不足。项目土地性质是集体建设用地(商服用地)，甲方爸爸以租赁方式取得，期限40年，所以这个项目也是不能卖的，需要考虑日后运营问题。并且出让条件规定了不能建具有居住性质的产品，即公寓和酒店类型的产品都不能建，也就只有商业和写字楼两种方向了。

有了上次经验，今次稍微从容一些，很快锁定了从周边专业市场的商户下手。分析了所在区域专业市场客户的经营痛点，以及广州专业市场的发展趋势，确定了打“展贸”牌。

当地的专业市场大都是传统型市场，场地简陋，人车混杂，现货交易。当时电商正直高速发展时期，广州很多行业的专业市场已经出现写字楼化的趋势，更多的商户在写字楼里经营，产品展厅精心设计，高端大气上档次，更便于打造自有品牌。不只是单纯出租场地，很多项目也会提供一些共享设施和服务助力商户经营，比如会议室、活动舞台、物流服务、外贸报关服务等。

结论很清晰，做一个展贸功能的写字楼项目，通过裙楼商业配置必要的服务功能，项目核心客户重点针对周边专业市场中具有品牌意识的头部商户。这份策划方案便是围绕上述结论进行论证，对相关行业的上下游产业链深度剖析，推导出潜在的服务需求以及未来的运营方向。

通常情况下，广州已经有足够的展贸项目案例参考了，不过为了增加方案说服力以及显得更有高度，我特意使用了香港的案例，为此还特意跑了一次香港。香港寸金尺土加上国际贸易发达，是展贸模式的鼻祖。我不知道我是不是第一个在佛山提“展贸”概念的，不过作为佛山地头蛇的甲方爸爸对此觉得很新鲜，而使用香港案例也很惊艳。用发达地区的模式降维输出这招很多时候都容易奏效。

Anyway，尝试突破已知的认知范围寻找答案，是策划人需要有的特质。

▲香港项目市调

▲香港项目市调

▲香港国际展贸中心案例分析

后来……

方案依然获得了良好的口碑，然后依然没有然后。

TO BE CONTINUED……

微信号：KevinJet

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