开发商到底多能“囤地”？李嘉诚被列入黑名单，别买房买个“坑”

购房者好不容易攒够钱买套房，结果等来的却是交不了房，购房者该是什么感受？那种心情真的是难以描述，美好的期待落了空。这跟期房预售制有很大关系，如果所见即所得，可能会好很多。

北京的一个项目，就是如此，相当部分楼栋只挖了一个基坑，连墙都还没看到，害苦了缴纳上千万购房款的400多名业主，你说坑不坑？虽然这个项目背后有各种原因，但是普遍离不开捂地惜售。

房子没建成实际上有时候是分有意和无意的，但多数都有刻意之嫌。也就是说，开发商拿地后先不开发，攥在手里坐等升值，早就不是行业秘密，后来监管严了，可谓是道高一尺魔高一丈。开发商有的是招数。检查来之前就打个洞挖个坑，一走继续晒地皮，“挖坑待建、坐等升值”成了后来的潜规则。

捂地惜售肯定是为了升值赚更大的钱，但有时候俗话说的夜长梦多，慢慢地很多情况就不可控了，结果购房者交了钱，房子却到不了手，甚至有的根本就没有建成。其中有主动为之，也有被动造成。

这都是开发商“囤地”和期房预售惹的祸，可以说期房预售给开发商“囤地”提供了更好的土壤，而“囤地”让期房预售变成了更多的无数可能的期待。

李嘉诚虽然在投资场上是一把老手，让很多人追随，被称为准确把握市场航向的李超人，但他所推行的一些房地产套路也的确影响了我们很多很多。据说公摊面积就是他发明的。捂地惜售也是李嘉诚惯用的手段。

对于囤地，连李嘉诚都毫不掩饰，他自己都承认他的暴富套路其实很简单，甚至被称为“囤地之王”，他无外乎是低价拿地，然后捂盘不卖，过些年靠倒手发财，很多人都是这么干，只不过李嘉诚做得更加极致而已。

前不久，李嘉诚在卖成都的一个项目，你知道囤了有多久吗？16年前，长实集团以21.35亿元总价拿下那块地，楼面价1030元/平，以此成为当时成都乃至整个西部地区的总价“地王”，轰动一时。这么多年，都没有开发完，为的就是捂地惜售、坐等升值。如今达到了20700元/平，涨幅近20倍。

低价拿地，久囤不开，外界称这是李嘉诚的一贯策略。李嘉诚只靠这一个是发不了财的，除了成都，全国北京、广州、重庆、中山等城市，都是这样的套路，在获取地产开发项目之后，有意拖延项目进步，很多开发时间超过10年，甚至有的达到了25年。

慢慢地，国家对于囤地行为打击还是非常严的，但是你有张良计我有过墙梯，当然我们看到的只是表面，他们有的是奇葩招数。李嘉诚等开发商擅于囤地的套路是，每年只开发一点点，剩下的就可以慢慢推动，说白了就是挖个坑让你没理由把地收回。

不久后，成都地方金融监管机构公开发文要求，禁止当地金融机构向和记黄埔地产（成都）公司提供新增融资、贷款、重大资产重组帮助。忍了十几年，据说成都是全国第一个向李嘉诚公司公开摊牌的地方，这或许也会成为其他地方打击囤地行为的典范。

所以，我们没必要盲目批评地方卖地行为，虽然不可否认地价推动房价，但是实际上多推地是增加了供给，按理说应该对市场稳定起到正面作用，但是开发商久囤不开，导致大量住房不能投向市场。我认为，卖地不是炒房，反而“捂地惜售”才是真正的炒房。

当囤地被很多开发商学会后，就成了一种风气，或者一种生存之道。开发商究竟囤了多少地？80家规模上市房企中，发布了土储规模的65家企业，总土储已近30亿平方米。这是什么概念？整个2019年，全国住宅销售面积约15亿平方米。65家房企的土地储备规模，相当于全国商品住宅两年的销售量。

虽然手有余粮心中不慌，土地储备是一个企业生存发展的必需品，但是当你无法消化你手里的储备时，就会想尽一切办法去维护不相当的配给，要么高负债，要么高周转，也为被这些拖垮创造了多种可能，其中不乏一些品牌大房企。

在“三道红线”融资新规下，房企表示将“审慎拿地”，或许也是开发商在主动或被动适应新时代的特点，房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，房企必须重新审视行业的变化，从中找准定位。如果还继续过着盲目高价拿地囤地的日子，可能要遭殃的就是买你房子的购房者了。