万科这个销冠盘厉害了：斥巨资自建天桥、同化地铁站的“真TOD”！

艳姐说

艳姐认为今年的楼市非常考验一个楼盘的真实水准。

因为楼市好的时候，大家都在抢，所有的盘都卖得好，很难看出每个盘到底有多少水分；但当楼市拂去浮躁的气息，购房者冷静下来，就会看得更细，项目的一些核心逻辑就显得很重要。

所以一旦出现一两个爆款的红盘，就非常值得我们去深思背后的原因。

如果放到上海楼市来看，就不得不看这么一个项目：万科天空之城。

这个项目相信很多人都有所耳闻。

就今年1-10月来说，它创下了相当亮眼的业绩：以909套、9.8万方的业绩荣登上海楼市销量“双冠”。

数据来源：克而瑞；统计口径：商品住宅；统计时间：2019.1.1-2019.10.30

前阵子三期住宅星之屿推出后，很多人其实都在持观望态度，天空之城开放三年了，真的还能一直保持这样红火的态势吗？事实证明，星之屿开盘当天就去化八成，不出意外，今年年度成交面积和成交套数双冠的宝座大概也会花落天空之城。

近期，艳姐也和小伙伴去天空之城实地考察了一下，从17号线徐盈路站出来就有了不一样的感觉：整个地铁站从外立面上来看似乎是与项目融为一体的。

为什么天空之城能在现在看依旧这么能抓住购房者的心弦，并且开始被很多项目乃至城市作为范本来学习？这么看你似乎就能品味到些许意味了，与其说万科是在做项目，不如说是做了一个微缩的城市。

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今天这篇文章带你再次认识天空之城，也再次认识万科。

01

颠覆认知的TOD模式：

串联起一个微缩的城市

天空之城为什么这么独特？说到底还是归结于它在国内颠覆认知的TOD模式。

什么是TOD模式？严格来说是以公共交通为导向的城市发展模式。

但是现在凡是和挨着地铁的、稍微搭上点边的复合类产品都说自己是TOD，真正意义上的TOD产品实在是太少了。

相比之下，作为国内少有的地铁上盖商住办一体的天空之城就太特殊了，并且真正展现出了TOD的内核，在国内还很少有开发商能做到万科这个地步的。

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万科在做天空之城时核心解决的问题就是如何让用户更方便更快捷甚至是更享受地从家走到地铁？我们或许可以先来看一张项目图：

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在天空之城内，横跨着一座座天桥，换个角度看，你会发现，这些天桥的源头在于地铁这接相连的商场，从这里延伸到小区中。

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但这些人行天桥并不是原本规划中的，而是万科特意和政府审批过后自己投入了大量成本和精力所打造的。

万科为什么要费尽心力做这个事？当初万科在做天空之城的时候，就如何做出更本源更纯正的TOD产品考量了很多，最后把目光看向了TOD起源的日本，并请来TOD中的标杆项目涩谷之光的设计团队日建集团做项目的整体规划。

艳姐听说，日建在做规划时，其实就简单画了几笔，就此敲定了整个天空之城住宅到达地铁站的人行动线，也就是我们上面所见到的天桥。

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艳姐也有观察过，事实上，现在市面上很多所谓的TOD产品和常规意义的地铁上盖或是地铁房并没有太大区别，你还是得先出小区大门，再通过市政所造的人车混行的公共道路再到达地铁。

但天空之城则是可以通过这样一个内部的桥梁直接连接家与地铁，动线更安全也更私密也更享受，给业主带来就是舒适和安全感。这才是TOD的意义，所谓的交通导向本质上也是以人为核心展开的。

所以你会发现整个天空之城的打造自然而然就围绕这个人行动线展开的。

比如说每隔200米设置一个景观节点，也就是说不管住在哪一栋哪一户，想到达任何一个景观资源基本都能控制在500米以内，即便是去地铁站也几乎都在800米以内，这样一个距离有多舒适想必也不用赘述了。

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虽然看似很碎片化也相当于舍弃了一些大景，但是天空之城规划之中的景观事实上都做得很极致，甚至在垂直景观上的表现更令人惊艳。

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能通行、能休憩、能观赏也能活动，通过这样的融合让所有的资源都能更好地为人所用，这是天空之城造这些人行天桥所想达到的效果。

据说，天空之城的业主非常年轻，一组数据是：90年-94年的业主占了有50%，对于这些年轻客群来说，其实非常享受这样的生活，而中间更打动他们的一点就是：安全性。

你从地铁站回家的路上，不用经过外部那不确定性的几百米，而是直接从地铁站出来进入到商场再穿过商场走到天桥，一路欣赏景色再回到家，而这一路都在万科物业的保护范围内。不少单身女性就是被这样的生活场景所打动，直接拍板买下了天空之城。

另外一个让艳姐颇为吃惊的点是，天桥的尽头在小区外侧，也就是说这个万科斥巨资打造出的人行天桥服务的不仅仅是天空之城的业主，而是服务于整个片区的，外部的人也可以享受其便利到达小区外围并欣赏沿路景观。

万科这一步走的也很聪明，要知道想要走到这些人行天桥都是需要先穿过万科正在建造中的商场。

对于业主来说，生活更便利了，甚至都不需要很大的冰箱——每天都能买到最新鲜的食材；而对非业主来说，也会自发在商场消费，带动了整个商场的活力，他们也会被商场黏住。

那你可能要问了，这样的模式，受其利更受其害，如何去消减地铁所带来的噪声和震动问题？

这里面就有很多的技术门槛，天空之城选择了在地震频发的日本常用的隔震技术，能让居住更舒适，甚至能对防范自然灾害有一定的作用，对用户来说也是一层安全保障。但是这种技术在国内几乎只用于高架中，建筑中尤其是住宅中就很少见了，因为难度太大了，但是牵手申通地铁共同打造天空之城的万科做到了。

但这还不是结束，天空之城一直在不断生长。去年万科在原本的天空之城北侧拿下了一个地块，也就是现在天空之城三期住宅星之屿。

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为什么选择了星之屿这个地块？因为这里与地铁站之间有直连的高架桥

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相当于虽然这里是单独拿的地，不在最开始的项目规划中，但是通过这样一个公共人形通道的嫁接同样可以做到下来就是小区门口，可以说是和项目内部的天桥起着同等功能，甚至离地铁站更近，回家更便捷，想逛商场也就是回个头的事。

天空之城中有很多意想不到的东西，包括前面提到的项目之中的17号线徐盈路地铁站，也是万科为了让地铁站与整个项目更有机融合而直接承包了地铁站外围的包装工作。

并且万科并没有打算止步，未来这个项目到底会做到多大还留有很大的想象空间，这个项目一直在不断成长扩大。所以还是那句话，万科天空之城实际上就是在建一个微型城市，服务于业主，辐射向整个片区。

这样一个在理念上模式上操作上都很超前的产品算是可遇而不可求，因而热销似乎也成了理所当然的事。

02

万科品牌加持：

二手房单价普遍高于周边竞品

TOD模式是天空之城中最为核心的内在逻辑，也是这个盘能在三年后依然傲立上海市场的重要原因，但除此之外，艳姐认为很重要的一点就是万科品牌的加持。

如果你有心对比过上海万科的二手房和其周边的竞品的价格会发现，万科的二手房价格一般都要比竞品来得更高。

比如说万科在正虹桥的项目时一区，即便紧挨着高架，二手房也比周边离高价稍远、甚至当初售价要高上些许的另一楼盘要来得贵，而这中间的单价差大约能有1万元，但依旧非常抢手，这就是万科品牌的魅力。

如果更切实的来看，艳姐认为要归结到万科两个极具魅力、并一直以来都为万科品牌赋能的点：户型和物业。

万科的户型就不用说了，在行业内都是有口皆碑的，事实上，天空之城的户型也是独创的天空户型，为此吸引了不少万科户型粉，而天空户型也一直在迭代更新，旨在为客户提供更多选择。

即便只是建面约75平的小户型，也一直在思考如何给用户更大的尺度，更好地生活体验，比如说U型的厨房、主次卧的飘窗、房间的通透性及动线……在小户型上都算是比较难得的点。

但户型空间一旦稍微放大点，万科做出来的户型就更让动容，比如说建面约102平的3房2厅2卫，有玄关的私密尊贵感、有动线流畅、三开间朝南的舒适感……户型方正，布局也很合理，围绕餐厅形成了一个环。

但是在这个基础上万科还做了可变户型，比如说在横厅中预留一个门板槽，方便想要自己隔出一个书房的用户：

甚至为了方便大人照顾小孩，在一些户型设计中增添了诸如主卧衣帽间可直通儿童房的设计……

万科的户型牛就牛在熨帖到每一个细节，是全然从用户的舒适度出发的，正是很多人选择万科的原因。

而物业或者说服务也是万科一直以来的核心竞争力。艳姐有不少朋友是万科的业主，很多人即便是置换，也会再次选择万科，就是因为服务实在是太贴心了。甚至有人抱怨说，万科物业对业主宠爱过头了，小到撑伞送快递，无微不至，感觉自己已经离不开万科物业了。

如果看直观的数据，根据第三方的调查报告结果显示，85%以上的购房者选择万科的原因是万科物业；另一个数据是，万科物业管理十年以上的项目，98.5%以上价格要高于周边参照楼盘（数据来源：万科物业报告）。可见万科物业在购房者心中的地位。

但是即便如此，上海万科还在今年明确提出了一个计划，要继续做服务的升级，更体系更专业更贴近客户需求。也不难理解为何万科的用户粘性会这么强。

03

上海万科的产品元年：

TOP20占4席、地标产品来临...

不知道大家发现没有。

17年的时候搜天空之城事实上只有一个上海这一个项目，到了18年再搜，就会发现突然之间全国各地都有了。

重要的是，不是其他开发商在复制，而是万科内部开始自发地规模复制了。

并且艳姐听闻天空之城每天都要接待源源不断的访客，其中有很大一部分是各个地铁公司的老板甚至是一些城市的副市长来观摩学习天空之城的TOD模式，甚至万科天空之城得以快速规模复制很大程度上是由这些参观者推波助澜后顺利拿地并落地的。

严格来说，天空之城并不是一条真正意义上的产品系，并且不是一个很容易复制的产品，但却神奇地成为了继翡翠系之后上海万科又一个短时间内快速在全国铺开的项目。

而艳姐遍览今年的上海楼市，上海万科好像带来了非常多的惊喜。

除了拿下前十月销冠并在全国各地激起了不小水花的天空之城，甚至是还有项目位列TOP10，并且这些项目也都有创新，都是万科2020 CO-Life联合生活体实践的典范。

比如说这个更像是生活馆的售楼处：

还有安亭新镇的体育会所：

这些都打破了以往的固有认知。

并且，非常重磅的是：上海人民期待已久的内环豪宅——中興路一號也随之到来了。

这个由世界最贵公寓海德公园一号的设计师理查德·罗杰斯亲自操刀、倾心打造的项目堪称精品，也突破想象：只用四堵承重墙来承担整幢建筑的全部重量做出造价昂贵的双十字承重结构；以商业为底，将楼盘项目内部的花园拔高到9米成为空中花园……

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无论是哪一点看来似乎都有些不可思议，但是就像天空之城一样，万科做到了，大概也只有万科能做到。

2019年，可以说是上海万科当之无愧的产品元年，万科在上海许久不见的产品活力在今年彻底喷发，但是艳姐相信，这也只是一个开始，作为城市服务商的万科必然会给这个城市带来更多的惊喜。

【万科天空之城】真正的TOD产品

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主编：张艳

责编：Nanako