在过去一年多的时间里，一大票房企闯关港股IPO成了被热烈讨论的现象。这个队伍里，有光环耀眼的千亿新贵，有风格激进的老牌闽系，也有一种颇具冲劲的新锐房企。但在政策频出，融资环境收紧的大前提下，这股房企上市潮，在很多人眼中成了“上市融资来寻求突破口”的自救运动。客观来讲，IPO当然有助于房企做大规模、拓宽融资渠道、获取更多机会。同时也意味着公司的经营是“在聚光灯下摆桌设宴，随便哪个人都可以跑到厨房来看一看。”大发去年末搭上了“房企上市潮”的末班车，新晋成为上市房企一员。如今上市接近一年，在上市公司各个维度的规范之下，大发究竟表现如何？这个问题让大发2019年半年报变得非常有意义。如果你有心留意过，如今风头大热的几个火箭扩张型房企，曾在短时间内创下一个个以“倍”来计的夸张增速。但对于上市房企来说，比爆发式增长更重要的，一定是增长的曲线。它更能揭示一家企业增长背后的实力。
2018年大发地产录得合同销售金额125.24亿元，同比翻了2倍；
销售面积约78.58万平方米，同比增长超1.4倍；
利润直接翻了三倍。
净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元。
毛利9.61亿元，同比增长228%；
营收同比增加303%至39.74亿元；
净利润率由同期的0.3%增长至8.2%。
合约销售额达71.11亿元，较2018年同期增长41%
但在几个关键财务指标爆发之外，我们还看到了一条漂亮的增长曲线，2015-2018年，大发的合约销售额年复合增长率77.9%。2019年上半年实现了71亿的销售额，同比增长41%。
大发地产业绩发布会现场
在行业周期轮换的拐点，喊拼喊冲的刺耳声音渐弱。类似大发这样兼具短跑的“爆发力”和长跑的“忍耐力”的新锐房企，开启了一种全新的成长扩张特色。大发的管理层在业绩会上透露，今年下半年的销售目标定在90亿以上，全年目标基本设定160亿以上。艳姐觉得，这个目标对大发来说完成的难度不大，简单拆解下背后的逻辑：①据管理层透露，大发下半年的计划推货量是180亿，货量足够支撑，即便按照最保守的50%去化率，就可以达到全年目标。②大发出货的区域基本在深耕的长三角区域，这块区域客户的购买率、居住需求比较强烈。这也给大发争取目标甚至超过目标创造了一个稳定的市场环境。大发把自己的战略布局概括为“1+5+X”，这其中的“1”指的是渗透的长三角区域。长三角的战略地位和发展前景，是摆在明面人尽皆知的事实。对很多房企来说，这里既是大粮仓，也是演兵场。看好长三角，布局长三角是一回事；能够在这片竞争趋于白热化的区域中杀出重围，则是另外一回事。搏出位难，保持规模和利润的增速，更难。能在这块区域上桌打牌的，都讲究本钱。在这方面，大发似乎更多一点。①大发这家房企本就发源于温州，并在这块区域深耕了23年。房地产走到今天，虽然“本地和尚”、“外来和尚”的标签性在趋弱，但许多房企新进区域时还是会选择与本土房企合作。他们更熟悉本地市场，适应本地政商环境，做起事情来阻力会小很多。②深耕的意义还不仅仅在于经营时间久，大发在长三角的触角更深。举个例子，大发对长三角区域城市实现了投资全覆盖。所谓全覆盖不一定是去投资，但是知道所有的市场情况和市场去化的波动情况，全面的监测。③长三角整个区域周转的速率和长三角自身的经济活力，和大发产品的战略定位契合。大发一直坚持做快项目。专门针对长三角设计了一套投资标准，诸如回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准，这些标准能够精确到天。大发在长三角的开发速度平均在6个月。同时，大发90%的销售和去化储备在长三角，售价基本上维持在1.2万-1.5万区间，在中国几大经济圈中，超过这个售价标准的区域并不多。高效率的资金周转、强大的区域购买实力，能让大发保持稳定健康的现金流，并持续收割区域红利。2019年上半年，长三角地区合约销售额占比96.2%，是大发合约销售增额的主要来源。“1”之外，还有“5”和“X”。继续渗透长三角核心区域之余，大发还战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽。同时，保留一个未知的机遇，寻找北京、天津、西安、福州等城市的发展机会。站稳脚跟的同时，伺机出拳。这个打法我们看过很多，招式不要求多华丽，但一定要实用。2019年上半年，大发地产土地储备持续增长，新增土地13幅，新增土地储备128万平方米。整个上半年新增土储呈现“强聚焦”的特点，80%聚焦在新一线及二线城市。
第一，市场区域区划比较好的地块。第二，预售条件比较好的地块，比如各种阶段预售的，出地面正负0、投资强度到25%的就可预售的。大发通过去年的实践发现长三角一带、浙江一些城市有一些符合模型的。第三，地块规模在货值10亿左右，强调首开去化率。比如推盘量比较快、首开现金流就回正、售价在2万/平方米左右的房子，总体量不到500套房的项目。
但对大发来说，这套模型如果要称得上成熟，还需要三到五年的验证。好在不断有新数据出现往里填充：截至2019年6月30日，大发地产总土储平均土地成本约3500元/平方米，总土地储备432万平方米。大发在地产行业走过20多年的路，经营风格一度是“求利润、轻规模”。不过，近年来这种情况正以肉眼可见的速度改变。从稳步前进到加速冲刺，大发经营策略的转变集中在以下几个方面。过去的一年是运营管理升级年。保利、华润、招商蛇口、雅居乐等近30家房企，都通过导入大运营管理持续提升运营效率。大发地产打造的“大运营”管理体系，以现金流管理为核心，以标准化的计划管理体系为主线。从项目拿地到展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。通过标准化的工期管理，实现了项目高效的运营节奏，保障了项目的快速开盘，现金流的快速回笼。大发地产“投、融、运、销”四位一体协同管理，平均开盘周期6个月。2019年上半年首开项目平均去化率超80%，售价和去化速度均领先周边竞品。随着房企规模扩张，管理半径越来越大，项目越来越多，单个项目规模、项目间差异也越来越大，带来的项目管理难度以及组织各专业条线的协同难度也越来越大。
必须要承认，葛一暘的个人风格对大发产生了非常大的影响。这位海归高材生主导了大发内部管理核心的重塑以及组织效能的提升。
近两年大发频频传出明星经理人的加盟，系出世茂的廖鲁江、系出中海的冷俊峰、系出中南的罗俊、系出泰禾的王峰、系出禹洲的黄展鸿先后加盟大发地产，开启大发这次至上而下的战略转变。
搭配老成持重的老将池净勇、杨永武，这套阵容很能打，与葛一暘的管理理念也相得益彰。从氛围上，这家房企更像个互联网公司，核心团队90%成员40岁以下。保持激情，追求创新。
大发内部提倡创新思想、创意思维、创业精神，这也是公司的核心价值观。以I.C.E为企业文化，提升组织效率，秉承精英制人才观，搭建全面人才发展供应链。
为了更好的激发大家的工作效率，大发设计了共创及共赢激励计划。将雇员的个人成长与企业的发展绑定，来提升组织效能。同时，大发也非常关注内生的力量，通过系统培训和立体多维的考核，促进人才的不断成长，从而最终达成团队的精英化，
新锐房企与大型房企合作，是加快规模与布局增长的关键。无论是深耕还是扩张，大发对合作持一种开放态度。除了与品牌房企和规模型房企合作外，也携手具备本土优势的地产开发商。
这样做的好处在于，一方面提高了资金利用效率，降低经营成本与风险，为高质量的规模成长提供了一条更优质的道路。如何能与逐渐成为购房市场主力的80、90后，在产品上产生共鸣？对于这代成长起来的中国网络原住民，互联网思维像程序写死在他们意识里。所以大发把“情景”这个互联网高频热词，与地产结合推出“情景地产”的概念。具体说来，大发在项目通过科技赋能，将业主生活分为八大悦情景系统、16感体验、100+ 设计标准，来满足身处情境中的客户多元化的情感诉求。什么是互联网，就是你想到的需求我可以解决，你没想到的需求我提前解决好了。行业喊了这么多年“从客户角度出发”的口号，其实就是更关注客户对生活的期待。此外，在产品上大发依据“80%的标准化+20%的个性化”的原则，大发地产将地域文化提炼融入到产品设计理念中，打造更符合城市文脉和气质的作品，将“中国式悦生活”在“悦系”和“都会系”项目上相继落地。在冲规模的同时，大发也在加强业务链条的布局。以情景式住宅物业开发为龙头，商业综合运营、物业综合服务管理等协调发展的多元化产业结构和业务格局。一个是横向拓展，一个是纵向延伸，大发的立体矩阵式发展成为了一个行业的时代样本，在规模化不断冲刺的道路上践行“为生活而创造”的品牌使命。
写在最后：
昨天（2019年8月29日），艳姐在大发地产集团2019年中期业绩发布会上，有幸与大发地产董事会主席葛一暘先生会后交流，葛总的锐意风发与谦恭态度，给人留下非常深刻印象。恭祝这家新晋上市房企在葛总带领下业绩长虹。
主编：张艳
责编：耿牧风
