祥生控股今日香港上市：市值167亿港元，为年内最大的内房股IPO
若超额配股权未行使，将收取全球发售所得款项净额31.71亿元。
据IPO早知道消息，祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生”）今日（11月18日）正式在港交所挂牌，股票代码为02599.hk，建银国际和农银国际担任联席保荐人。截至10:00，祥生每股股价5.59港元，市值达到167亿港元。
本次祥生在全球发售6亿股股份，经重新分配调整后，香港发售3252.2万股，国际发售5亿6747.8万股；每股发行价为5.59港元，介于招股区间4.8港元至6.2港元高端；以此类计，绿鞋前祥生募资总额超过33亿港元，成为年内名副其实的最大房企IPO。
年初至今，先后有汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产4家房企在港敲钟，祥生的成功上市意味着年内第五只地产新股诞生，已经接近2019年6家的上市数量。特别的是，此前四家均是历经两次交表才宣告完成，而祥生从递表到过聆讯耗时不足五个月，这亦在当前市况下相当罕见，间接表明资本市场对其综合实力的认可。
祥生表示，此次所得款净额将有约60%为现有项目建设提供资金（包括祥生江山云樾南府、祥生江山云樾北府、祥生光合映公寓及祥生星合映公寓的建设及开发）、约30%用于偿还部分现有信托贷款、约10%用于一般业务经营及营运资金。
贯彻“1+1+X”战略，产品及服务为先
1995年成立于浙江诸暨，祥生专注于在中国选定地区开发优质住宅物业，历经20余年的发展，现已成为一家快速成长的大型综合房地产开发商。
根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，祥生于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%；中国房产信息集团的信息则显示，就合约销售而言，祥生于2019年在中国所有开发商中排名第28，约占中国物业合约销售总额的0.7%。
自2016年起，祥生采取「1+1+X」扩张策略，即以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外（例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特）的其他具高增长潜力的城市。
截至2020年7月末，祥生于11个省份45个城市拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，包括181个为附属公司开发的项目及24个为合营企业及联营公司开发的项目；同期应占总建筑面积为约2382.48万平方米，包括已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约275.66万平方米，发展中物业的规划总建筑面积约1627.19万平方米及持作未来发展物业的估计总建筑面积约479.63万平方米。
祥生土储分布（来源：招股书）
其中，祥生在长三角三省一市合计拥有项目164个，涉及土储面积1743.82万平米，占其土储总面积比重的73%，又以大本营浙江省为重中之重，该省土储比例高达49.8%。而在2019年，浙江省及泛长三角区域占中国总人口的26.7%，占中国总名义国内生产总值的33.6%，阔大市场无疑锚定祥生长三角深耕的发展前景。
秉持成为“幸福生活运营商”的愿景，祥生提供类别多样的物业以满足目标客户的不同需求，涉及住宅、写字楼、购物中心、社区业务及酒店多元业态。其亦开发出樾系、府系、云镜系、TOP系四个住宅物业系列，分别针对首次购房者、首次换房者、后期换房者及需求有高度私隐的奢华生活方式的高净值客户。
通过「祥生小镇」完成当地产城融合政策，祥生可按相对较低的土地收购成本获得住宅及商业用地。例如，其在抚州祥生佛岭小镇项目的土地收购成本约为825元/平方米，而在2019年抚州东乡区住宅土地的平均土地成本约1551元/平方米。
销售增速领跑，ROE高达40.3%
某种程度而言，「1+1+X」战略无疑被验证是成功的。
自2016年至2019年，祥生在中国的签约销售额大幅增长，复合年增长率为89.5%；同与其背景相似的四家快速成长的国家及地区房地产开发商相比，祥生于上述竞争对手中排名第一。
来源：招股书
销售情况是财务数据的先导，这亦在后续年限得以反映。2017-2019年祥生的收益由62.93亿元增至355.20亿元，复合年增长率为137.6%；同时祥生在2018年扭亏为盈，并将利润从该年的4.28亿元增加至2019年的32.09亿元，几近增长6.5倍。
祥生利润表（来源：招股书）
疫情笼罩之下，2020年首四月祥生亦很好地实现收益与利润结转。当期其实现收益85.52亿元、实现利润7.21亿元，前者同比增加123.0%，后者则再度扭亏为盈。
与之相对应的是，祥生的毛利率逐步增加，表现为由2017年的13.2%增至2018年的21.1%，并进一步增至2019年的23.9%。而在2020年前四月，祥生的毛利率由去年同期的18.4%增加2.3个百分点至20.7%。
祥生毛利率情况（来源：招股书）
鉴于物业开发及销售贡献祥生收入的99%以上，考察该项即可探知整体毛利改善的驱动因素。祥生披露，利润率上升归因于2017-2018年已确认单位售价上涨幅度超过已交付建筑面积的平均成本、2018-2019年已交付建筑面积的平均成本有所下降所致两方面所致。
事实上，正是因为祥生能够物色具长期投资价值的地块，同时实现与物业项目市场价值相关的具吸引力单位土地成本，从而降低其的土地成本。
随着财务业绩的加速释放，祥生控股的投资者亦迎来不错的回报。祥生于2019年的股本回报率高达50.1%，尽管2020年前四月有所下降，仍然达到40.3%，这一水平遥居行业前列。根据亿翰智库统计，2020上半年EH50房企平均ROE为5.9%，相比2019年同期的8.2%下降2.3个百分点。
降负债的可想象空间
今年8月下旬，住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，俨然成为衡量房企风险程度的国标。
祥生不慎三条红线全踩，截至2020年4月末，其的备考资产负债比率为90%、净资产负债比率为426%、现金与短期借款比率为0.5。这只是一种存量状态，一系列条件的达成均可刺激祥生负债情况的好转。
祥生主要财务比率
首先，应当明白过往发展迅猛的房企均经历高负债的苦楚，但在上市后都能看到负债率的下行。譬如同为浙系房企的中梁控股，其在上市之前的2015年及2016年净负债率一度超过10倍，相较祥生是有过之而无不及。但据2020年半年报，中梁的净负债率由年初的58.1%降至43.5%，其中一大原因就在于中梁在年内新增境外融资渠道，并将境内非银占比降低至31%。
相对而言，祥生当前的主要融资形式为银行贷款、信托融资及优先票据，融资渠道的单一导致融资成本较高。而上市带来的资本补充及融资渠道优化，则可为祥生奠定降低负债的基础。
其二，不能忽视祥生庞大的预售账款结转的可能性。2018年、2019年及2020年首四月祥生的预收账款分别为369.35亿元、745.74亿元、779.02亿元及801.70亿元，如若考虑，祥生真实的资产负债率分别为96%、94%、89%及90%，总体呈现下降的趋势，这亦是一个可喜的信号。