澳洲房价的修正 并非世界末日

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本篇共1025字｜预计阅读时长2分钟

根据国际清算银行的数据，在过去的55年中，澳大利亚房价涨了6556%，并且一直处于上涨周期，但没有过下跌周期（国际清算银行的统计方式为，连续三年及以上出现上涨或下跌，即为上涨/下跌周期）。

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瑞银分析认为，上世纪90年代以来的低利率助推了澳大利亚超半个世纪的牛市。但随着澳储行加息的临近，澳大利亚的房产大牛市可能终结。

目前，澳大利亚多地，尤其是悉尼和墨尔本两地房价出现明显放缓迹象。房价的下跌究竟是好？还是坏？这要取决于你所属的阶层。

整体而言，目前澳大利亚的住房问题与其说可负担性的问题，不如说是一个代际公平的问题。对于很多年轻人而言，存够首付、实现自己的购房梦是越来越难。因此，这部分人群是房价增速放缓甚至下跌的坚实拥护者。

但是，房价下跌对我们的经济将构成多大的损害呢？对于一个过去数十年以来房价从未下跌的国家，房价上涨周期的结束意味着什么呢？

历史教训

首先，和国际清算银行的计算方式不同，若我们考虑通货膨胀的因素，澳大利亚在过去55年中实际经历了8次房价实际下跌的情况。

那么房价下跌的情况下，经济会受到怎样的影响？我们从过去的经验中汲取怎样的教训？

第一，房价下跌并不是世界末日。回溯过往8次房价下跌的情况下，澳大利亚并未经历广泛的经济崩盘。事实上，澳大利亚房价疲态是受其他经济要素影响的结果，房价疲软并不是造成了其他经济要素下滑的主要原因。

当然，房价的下跌也会影响经济中的其他因素。例如，房价的变化会影响居民的储蓄行为。在房价增长强劲的情况下，澳大利亚居民储蓄往往呈现下降的态势。换而言之，房价上涨情况下，居民支出速度会大于收入增长速度。

例如，过去几年，即房价快速上涨周期过程中，居民储蓄率持续出现下滑。尽管工资增长速度停滞不前，但是居民消费意愿不减反增，储蓄率持续下降。

与此相反，在过去8次房价下跌过程中，澳大利亚居民在面临财产负增长的情况下储蓄意愿加强。在这种情况下，居民储蓄水平虽未出现显著上升，但是至少会保持稳定。

因此，若从历史经验而言，房价出现下跌的情况下，澳大利亚经济会经历什么呢？

首先，在居民收入增长率符合GDP增长率的情况下，我们会发现消费支出明显放缓的情况。

值得庆幸的是，我们的经济体系并非如此单一化运行。一个因素的改变，其他因素也会出现相应改变。经济体的“流动效应”非常明显。此外，经济并非一层不变的。例如，尽管目前澳大利亚居民收入增长疲态或仍将持续一段时间，但是在经历谷底之后，经济最终会实现复苏，澳大利亚居民情况也会出现缓慢改善。

根据市场分析人士的预测，2018年澳大利亚GDP或实现2.8％的增长率。尽管，居民消费意愿的降低对零售业等影响明显。但是，正如本文前言所提到的，凡事均有两面性，对于某一群体的利空对于另一群体却是利好。

经济也是如此。澳大利亚经济是一个多样化的经济，鉴于目前澳大利亚政府的宏观审慎措施在不断加强，澳储行对经济预期较强，澳大利亚房价出现全面大幅度下跌的几率不大。因此，澳大利亚经济和家庭部门的渐进复苏是大概率事件。

本文信息来源：澳洲金融评论报