【城投新论 | 十七】城投CARRY烂尾地产项目案例

正文

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案例一-宣城:房企破产重整,城投受托经营

(一)项目背景

大唐公司于2008年8月25日设立,主要承担宣城市北门改造项目的开发建设,涉及5000多拆迁户和2000余购房户的切身利益,关系到宣城市棚户区改造能否成功以及几万人的生存生计问题。

然而,由于开发量过大、拆迁未及时完成、销售开发未能良性循环等原因,自2012年起,大唐公司资金逐步吃紧。2014年,公司资金链彻底断裂,工程建设陷入停滞,无法向广大拆迁户、购房户交付房屋。同时银行清收贷款、农民工恐慌、购房户群体大规模上访、企业负债47亿余元等一系列不良连锁效应随之而来,企业显出濒临破产的迹象。

——安徽财经网(http://365jia.cn/news/2017-03-16/5BCFC3116C6A4505.html)

(二)事件经过

(三)救助措施

·受托管理:政府将相关项目受托给恒乐公司(宣城国有企业)进行管理,恒乐公司管理层均来自宣城市政府、房管和住建部门,相关项目目前运作良好。

·资金拆借:宣城城建对大唐万安的非经营性往来款余额约为7.25亿元。

发行人对宣城市大唐万安置业有限公司的资金拆借款,主要是根据宣城市中级人民法院裁定和宣城市人民政府决定,宣城市恒乐置业有限公司(系发行人子公司)通过受托经营方式管理大唐万安置业,帮助其筹措资金用于完成北门改造项目开发建设所形成。

——债券募集说明书

2019年末-6.20亿元/2020年末-7.63亿元/2021年3月末-7.55亿元(非经营性往来款7.45亿元),项目销售回款用于偿还拆借款。

·资产处置:目前大唐万安价值15亿元商业地产正在走法拍程序,若三次流拍将划转至恒乐公司,对冲公司对大唐万安资金拆借款。(截至11月1日,人民法院诉讼资产网未披露相关资产拍卖信息)

(四)案例亮点

如何保障债权人和购房者、拆迁户的利益?

·政府推动破产重整:案例涉及2000余利益相关者,当地政府、法院积极推动破产重整,最大程度保护债权人利益。

·平台参与受托经营:当地平台恒乐公司承担社会责任,提供近8亿拆借款解决项目后续建设成本、保障项目复工。

如何保障城投拆借资金安全?

·通过约定优先收回本息权、提供担保等措施保障资金安全。

·项目完工后处置资产:项目完工后,商铺等资产价值提升,通过处置相关资产可覆盖救助成本。

借鉴意义:城投拆借资金用于项目后续建设,完工后通过资产划转取得商铺等资产覆盖救助成本,适用于商品房已销售或销售比例较高,而项目相关的商铺等资产价值高的烂尾项目。

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案例二-淮北:破产和解取代破产清算,销售回款优先偿还城投借款

(一)项目背景

淮北云天置业有限公司成立于2005年,注册资金6000万元,在淮北火车站周边的黄金地段开发了“金色云天”项目。2015年末,因该公司经营不善、资金链断裂,“金色云天”项目随之处于停工状态,众多安置户、购房户权益几年得不到落实。

——淮北市传媒中心(https://www.sohu.com/a/352285101_671377)

(二)事件经过

(三)救助措施

·推动破产和解:政府、法院协调债权人、债务人破产和解,破产清算率由11%提高到70%,最大限度保护了124名债权人、3900户拆迁户和购房户利益。

·城投拆借资金:市解决问题领导小组协调淮北建投集团,融资5.2亿元复工项目,盘活了企业资产28.7亿元。

(四)案例亮点

如何最大程度保障债权人利益?

创新破产管理人模式,引进政府部门组成破产管理人组织,协调各方达成和解、推动复工,大幅提高清偿率。

如何保障城投拆借款安全?

·销售回款优先偿还拆借款:法院统一解除资产保全,项目完工、顺利销售,销售回款优先回到淮北建投,在扣除必要成本(含融资成本)后,剩余收益将分还给债权人。(截至2021年10月已经回款了2个多亿。)

·只承接项目,不持有股权、债权:淮北建投不承接云天公司股权、债权,只负责解决该项目的后续投入。

·政府兜底:政府为淮北建投提供兜底函。

借鉴意义:城投拆借资金用于项目建设,建成后销售商品房回款,该模式适用于资产升值幅度大、商品房未销售比例较高的烂尾项目。

固收江坛

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