【收藏】担保实务20问20答(一)【有声版】
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最高额抵押担保中的最高额范围,包括利息、罚息、违约金吗?
抵押物预告登记权利人可以主张抵押权吗?
关键词:抵押预告登记;所有权登记
《民法典》继承了《物权法》第20条关于预告登记的规定。依照《民法典》第221条的规定,预告登记是为了保障将来实现物权而规定一项权利。预告登记并不导致不动产物权的设立或变更,只是对将来实现物权赋予一定的保障性。因此,在预告抵押的法律关系中,债权人虽然与购房人的房屋办理了预告抵押登记,但预告登记只是为将来实现抵押担保物权办理的登记,该预告登记并不直接导致担保物权设立,而是债权人对将来担保物权的设立享有请求权,在正式的抵押登记办理完成之前,债权人不能对预购房屋行使优先受偿权。
但依照《〈民法典〉有关担保制度的解释》第52条第1款的规定,当事人办理抵押预告登记后,若同时满足以下条件,则发生等同于正式抵押的效果:1. 抵押人已经办理建筑物所有权首次登记;2. 预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致;3. 不存在预告登记失效等情形导致不具备办理抵押登记条件的情形。满足以上条件,人民法院对预告登记权利人的优先受偿权请求应予支持,抵押权自预告登记之日起设立。该条规定更有利于保护预告抵押权利人的担保利益。
对于预告登记权利人不存在过错但购房人拒不配合办理正式登记的情况,在满足一定条件下赋予预告登记人以正式登记的效果,保护其期待利益,是保护善意权利人的合法权利的体现。
如何限制抵押财产的转让?
以建设用地使用权作抵押,抵押权效力的范围?
未办理抵押登记的不动产抵押合同,抵押人责任承担的范围如何?
学校、幼儿园等机构的设施能否作为抵押物?
关键词:公益;非盈利法人;登记;自然资源部《抵押登记工作通知》
通常情形下学校、幼儿园等机构均为社会公益目的而设立,故绝大多数情形下不可作为抵押物进行登记,但《担保制度司法解释》规定了例外情况。
根据《民法典》第399条的规定,不可以学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施设立抵押。《民法典担保制度解释》第6条提及了两种例外情形,即(1)在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时,出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权;(2)以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。实践中,一些养老院或者教育培训机构希望通过抵押的方式向银行融资以获取后续运营的资金。但目前实操中,若不动产权证土地用途/房屋用途一栏记载为商服用地/教育的,绝大部分地区登记机关均不接受办理抵押登记,具体仍须结合项目实际情况及咨询当地不动产登记部门为准。
实务建议:养老院或者教育培训机构希望通过抵押的方式向银行融资以获取后续运营的资金,需提前与当地的不动产登记部门进行沟通。
现阶段可否将禁止带抵押转让约定进行登记?
(目前,上海市已根据《民法典》和自然资源部《抵押登记工作规定》制定了《上海市不动产登记若干规定》及《上海市不动产登记技术规定》,故本问答以上海为例,其余地区也以《民法典》和《抵押登记工作规定》为指导,逐步紧跟潮流以匹配与落实相关制度)
目前,上海市所有地区已更新不动产登记簿,新增关于不动产转让的约定一栏,可以将抵押合同中约定的禁止带抵押转让条款进行登记。
为匹配《民法典》406条关于允许转让抵押财产的相关规定,在《民法典》生效后上海已陆续开放了将抵押合同中约定的禁止带抵押转让条款进行登记,参考话术多为“转让抵押财产按约定办理”或“已约定禁止或限制抵押不动产转让”等并于不动产登记证明附记一栏体现(如下图例1所示)。根据《抵押登记工作通知》第三部分(保障抵押不动产依法转让)中规定应当根据申请在“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏中填写“是”或“否”,上海目前已将“不动产转让的约定”明文纳入不动产登记簿应当记载的内容并已更新不动产登记簿新增“关于不动产转让的约定”一栏(如下图例2所示)。因此,合同双方关于禁止带抵押转让的约定可以根据申请填入不动产登记簿中。另根据《抵押登记工作通知》及《上海技术规定》第4.2.30条规定,2021年1月1日后,一旦将禁止带抵押转让的约定进行登记,须由抵押权人、抵押人及受让人共同申请方可办理转移登记。在该种情形下,若届时抵押权人不同意转让抵押物,则无法办理抵押物的过户登记。(引诉讼最前沿杨泽仪、王诗嘉、王靓内容)
办理抵押登记的时长通常为多久?
关键词:抵押登记;程序
(目前,上海市已根据《民法典》和自然资源部《抵押登记工作规定》制定了《上海市不动产登记若干规定》及《上海市不动产登记技术规定》,故本问答以上海为例,其余地区也以《民法典》和《抵押登记工作规定》为指导,逐步紧跟潮流以匹配与落实相关制度)
抵押首次登记及变更登记通常为3-5个工作日,注销登记为1个工作日,查询不动产登记簿通常当日即可取得查询结果。
国务院办公厅于2019年2月26日发布的《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》第二条(工作目标)中规定为精简流程,抵押登记业务时间应力争压缩至5个工作日以内。另根据《上海若干规定》第十四条第二款,抵押权的注销登记应在一个工作日内办结,其他不动产登记在五个工作日内办结以及根据《上海技术规定》第13.9条(抵押权登记的审核时限)规定,有关抵押权首次及变更登记应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成审核,注销为1个工作日。实操中,上海地区办理抵押首次登记及变更登记通常时长为3-5个工作日;注销登记为一个工作日办结;查询不动产登记簿的时长正常情况下当天即可取得查询结果。
实务建议:若办理抵押物数量较多,需要提前联系不动产登记机关进行预约,以防耽误时间影响权利登记。
对于应收账款质押,金融机构应当注意哪些事项?
如何设定有效的金钱质押?