提升物业服务的23个工作程序与工作标准

1．房屋交接工作程序工作标准1．业主身份按开发商提供的业主清册，让业主出示身份证件及买卖合同，核实身份2．业主相关资料复印业主身份证，收集业主应该交与物业的通知及资料3．业主填写《业主档案》业主须填写完整，特别请业主留下紧急情况之移动通讯联系方式和生日4．签署《安全责任制书》向业主说明签署《安全责任制书》的重要性质5．计算业主应交各种费用从当日开始计算，预收半年。在《房屋交接表》上记录好起止时间6．请业主交费收取相关费用7．准备好业主钥匙、业主手册、装修手册向业主说明钥匙使用方法，如有整改项目，征求业主意见，留一把整改。向业主简单介绍我们的公司及服务，说明我们的服务热线。8.向业主发放钥匙及有关资料,请业主在<文件签收表>上签字9.在《房屋交接汇总报表》上作记录每接受一套，即做登记；对未接收的房屋，做好原因登记。相关记录表格：《房屋交接表》、《业主档案》、《房屋交接汇总报表》、主清册、房屋交接验收表、交接遗留问题整改记录表、交房日报表\交房文件签收表相关文件：《安全责任制书》、业主手册、装修手册等2.办理装修工作程序工作标准1.业户提出申请，向业主说明所需程序和准备的资料提前准备一份《装修申报须知》，给业主一份。2.指导业主填写装修申请表、装修承诺书1．申请表和承诺书必须业主签字，如业主不能亲自来办理，须出示委托书。3.收集业主及装修公司有关装修申请资料,核实是否符合规定装修施工图纸，包括平面图、天花图、管线及电力、弱电布置图、剖面图等，加盖装修公司鲜章。装修公司负责人身份证、营业执照、施工资质证书复印件各一份，并加盖鲜章。并核实上述证书是否有效。如涉及商业性质或重点装修场所，还须提供设计资质证书。4．将装修申请资料整理成套,交工程部审批1.在1个工作日内审批完毕，并通知客户；2.客户部、工程部负责人或授权人审批签字。5．如涉及消防报建、结构改动、煤气改动等，须请业主向有关政府部门报批1.如涉及，向业主说明；2.准备好消防报建、结构改动、煤气改动等流程、申请表、所需资料、政府主管部门电话及地址等办事指南，方便业主办理。6．通知业主审批情况，并请业主在审批表上签字确认审批后，请业主认可审批内容并签字7．签署装修管理服务协议原则上装修管理协议由业主签字，但业主可通过《装修承诺书》委托装修公司签署。8．向业主说明装修中的禁止事项和注意事项除了书面规定外，口头特别向业主强调现场防火、施工施工、搬运时间、施工秩序、文明安全施工等注意事项，及禁止改变外观、安装防护栏等禁止事项。9．业主交纳相关费用1.收银员向业主出示公开收费标准，包括装修押金(如当地没有规定不允许收取)、清运费、出入证等收取标准，并解释各项费用收取之性质和用途。2.申请表上交费栏，由收银员按收费标准计算、填写，并收取。10．发放施工进场证，办理工人出入证1．施工进场证上注明公司服务电话，以便装修工人紧急情况之需。2．贴于大门外。3．在《装修工人出入证办理表》上做登记。11．带领装修公司或业主到房屋作入场验收，双方签署《进场装修确认表》装修前，带领装修公司作入场确认，避免设备设施损坏，责任不清扯皮。12．向其他部门发放《业主装修入场通知单》，客户中心做每日巡查1．每入场一家，客户中心向其他部门签发《装修入场知会单》2．每入场一家，客户助理做每日巡查，随时掌握装修动态。13．装修监管1．客户助理、工程部、保安部每个部门每日巡视，并作记录。2．如发现轻微违章，及时向工人或负责人口头提出整改或警告；如严重违章，即拟写3份《违章整改表》，首先向业主电话通报，取得业主谅解和支持后，再向装修公司负责人通报。并将书面违章记录找两当事人签收。3．对违章按协议收取违约金(如当地没有规定不允许收取)的，在《违章整改表》记录，项目经理签字认可后，客户助理存档到业主档案内，以备退还押金时，予以扣除。4．违章材料、乙炔气罐、电焊工具等未经书面同意，不得入内。如需动火，必须严格办理《动火审批》。5．现场巡视签到表、巡视记录表由客户助理更换回收存档。15．受理业主装修中的合理诉求，积极协助业主装修，帮助解决有关需要装修过程，既做到严格监管，又做到热情服务，积极帮助业主或装修公司解决有关需求。16．装修完毕，业主提出验收申请，安排工程部、保安部竣工验收，并做记录，对不合格施工向业主说明1．业主填写《竣工验收表》。2．与业主约好具体验收时间。3．客户助理通知工程部、保安部负责人。4．对验收存在的问题，在表上记录。并向业主说明原因和整改措施、方法。18．自竣工验收之日起3个月以后，通知业主或装修负责人退还装修押金。退还时，须业主、装修公司、项目中心负责人三方进行退款验收签字，并作记录1．退还时，确认有无引致公共利益、相邻业主利益受损，如违反禁止事项、漏水等。2．如装修公司提出退还，则需通知业主，由业主同意。3．客户助理负责办理退还，翻阅历史记录，扣除违章违约金及应付水电费等费用后，在表上记录应退费用。4．项目经理在退还同意表上签字。5．收银员作《押金退还备忘表》记录。相关记录表格和文件：装修管理协议、装修管理规定、装修申请表、装修承诺书、入场确认表、装修掌控表、出入证办理登记表、临时出入证、巡视签到表、巡视记录表、违章整改通知书、装修入场知会单、竣工验收表、安全防火责任制书、动火审批表、装修办理报表、押金退还备忘表3．客户入住工作程序工作标准1．确认1．一般以客户搬家为准，并确认业主身份2．若是租户入住，须向业主核实，业主出承诺书和房屋租赁协议2．祝贺1．客户助理向业主表达乔迁新居祝贺，并询问业主需求。2．若是VIP客户或公司实际需要，可送鲜花和贺卡祝贺。3．知会向内部各部门发《入住知会单》，以重点服务，如楼层环境等。4．服务告知客户服务电话及措施，协助解决电话、网络、有线电视开通事宜，办理车场月卡等。5．收费收银员标注该户入住信息，开始特别留意收费时间段。6．登记客户助理在《客户入住记录表》上记录业主入住时间。如是租户，则请其填写《租户信息表》，提供户主有关身份证明。并签署《安全责任制书》。7．入住更新档案员将入住资料更新。有关记录和文件：入住知会单、客户入住记录表、租户信息表、业主承诺书4．物品放行工作程序工作标准1．确认客户身份核实携带人是业主还是租户，是小孩子、保姆还是公司职员等。2．确认放行物品名称携带人申报搬运物品名称、数量。3．确认物品出门性质及原因1.出门性质及原因有：搬家迁出、临时携带物品。2.如客户频繁、非正常临时搬运单件物品出门，则引起注意。3.物品放行种类：限大件物品如家具、办公桌、电脑、电器、纸箱、大件包裹和袋子等。4．与收银员确认交费情况搬家迁出的，需结清所欠费用，包括截止当日水电气、物管费用。否则，一律不得放行。5．与户主或业主核实意见1.若是租户迁出，客户助理须电话向业主核实，征得业主同意。2.若非业主本人，如亲属、保姆、家政、劳务工等携带物品，应电话向业主核实，征得业主同意。3.若是办公单位职员携带货物或物品出门，应电话向该公司负责人核实，征得该公司同意。4.向业主之电话核实，应在《出门条》上做好记录，记录向业主去电时间及核实意见，以免日后扯皮。5.如联系不上业主，暂不放行。6．开《物品放行条》，经办人、业主和携带人分别签字1.放行条记录完整、清晰，在空白处划线。2.客户中心经办人、携带人、业主三方签字。7．《物品放行条》存档物品放行条一式二联，存档联由客服部档案员存档。客户联，由客户出门时交给保安。相关记录：物品放行条5．客户来访来电工作程序工作标准1．起身站立迎接2．三声之内接听电话1.客户来访，客户助理（前台接待）立即放下手头工作，起身站立迎接，热情说“您好，有什事需要帮助的吗”，示意客户请坐。并主动送上一杯水。2.接听电话礼貌用语：“您好，XX物业服务客户中心”2．倾听客户来访需求1.认真听客户的意见或询问。2.重大、紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。3．回答客户询问对客户提出的需求或意见，做出满意答复或处理意见，向客户表示出客户中心很重视、很认真对待这件事情。4．作记录在《客户来电来访记录表》上作记录根据来电显示，记录好客户来电号码5．送客礼貌说“请慢走”6．跟进处理对客户反映的问题及时回复或转报给其他部门处理，客户助理负责回答客户相关记录：客户来电来访记录表6．客户需求、建议受理工作程序工作标准1．礼貌热情受理接到需求或建议，不能当场给客户答复或处理完毕的，10分钟内转报相关部门处理。重大紧急、突发事件问题，立即报告上级领导。2．记录在《客户需求、建议受理表》上做记录3．跟进跟进、督促处理情况4．回复客户任何需求、建议在受理后1天内做出处理和回复；或在事前给客户承诺的时间内做出回复。5．整理、汇总、总结、存档每周五下班前对本周受理事项汇总、报表相关记录：客户需求、建议受理表7．投诉受理工作程序工作标准1．接待、受理1.在接待客户投诉时，请客户入座。耐心倾听客户投诉，不要随意辩解，听清内容，不要打断业主说话，更不能急于表态；2.待客户讲完，要进一步问清有关情况；切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导业主叙述清楚实际情况；3.受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止；对不能解决的投诉，应婉转地向业主讲清楚，并确定下次回复的时间。4.对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚的回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决；5.处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于业主意见受理表内，由客户加盖意见后收回存档。6.重大投诉，必须马上报告部门主管或公司领导。2．界定投诉性质1.投诉性质由项目主管界定。2.根据经验和实际情况，界定投诉是有效投诉还是无效投诉；若是无效投诉，也应该礼貌、耐心向客户解释清楚，消除误解。3.若是有效投诉，则界定投诉轻重：重大投诉、重要投诉、轻微投诉。4.重大投诉范围：n公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差距，经客户多次提出而得不到解决的投诉。n由于公司责任给客户造成经济损失或人身伤害、产生心理恶劣影响的。n有效投诉在一周内得不到合理解决的投诉。n涉及突然大面积停电、停水或设备设施突然停止运行，引致客户投诉的。n同时引起5个以上客户就同一事件投诉的。n其他公司认为系重大投诉的。4．重要投诉：n客户提出的合理需求，没有得到及时解决，严重影响客户正常办公和房屋使用的。n服务过失或员工服务态度恶劣，客户怨气非常大的。n其他公司认为是重要投诉的。5、一般轻微投诉：n指因公司的设施、设备和管理水平问题、员工服务态度问题，给客户造成的生活、心理、工作造成轻微不便或影响，造成客户轻微怨言，可以立即较易通过改进而得到解决的问题。3．向客户作出初步处理或回复意见1.能现场答复处理方式或结果的，可立即作出客户可能满意或需要的结果意见。2.不能及时作出明确处理意见的，给客户一个“受重视”和“尊重”的答复：“好的，我们接下来进行整改”，“我们下来立即调查”等。4．向上级或其他部门报告1.接到重大投诉、重要投诉立即向上级报告，并根据实际情节和事件进展，由上级向公司领导报告。2.接到的投诉，首问责任人不能处理的，在接到投诉10分钟内转报其他部门。5．记录首问责任人在《客户投诉、意见记录表》上记录。6．处理、跟进1.客户助理（前台接待）填写完毕《客户投诉、意见记录表》。客户中心主管（经理）在《客户投诉、意见记录表》上签署处理意见。2.被投诉部门负责人在客户助理处领取《客户投诉、意见记录表》。按规定时效处理。3.客户助理收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后，将情况上报项目主管或经理，并在当天将处理结果及时回复给投诉的客户，并在《客户投诉、意见记录表》上注明回复时间。4.投诉处理时限：n轻微投诉：能及时解决的，应立即解决或回复，或按客户要求的期限内处理完毕。如特殊情况，限半日内处理完毕，超时需经主管经理批准。n重要投诉：一般在1日内处置完毕，超时需经管理部经理批准。n重大投诉：应当在2日内给投诉的客户明确答复，解决时间不宜超过15日。7．回复处理意见客户助理收到被投诉部门投诉处理的反馈信息后，将情况上报客户经理，经理同意处理结果后，在当天将处理结果，以《客户建议/意见受理回复表》回复给投诉的客户。8．回访1.在投诉处理完毕后，1天内客户助理安排回访。2.回访率100%。9．统计、报表每周对投诉事件进行统计、分析，将统计、分析结果并填写《部门日、周汇报表》。8．客户回访工作程序工作标准1．回访范围确定1.客户报修、客户投诉、客户意见、客户提出善意建议等处理、完成后需回访2.安排的大型社区活动。2．回访时间安排1.报修、投诉、意见回访。2.救助客户等事后回访，大型社区活动等事后回访。3．回访人客户助理负责回访4．回访内容1.询问客户我们处理好了没有2.对处理满意否3.您还有意见和建议吗5．回访记录在相关登记表上完整记录6．回访统计、报表每礼拜未统计本周回访情况，填写《部门日、周汇报表》，上报领导9．客户访问工作程序工作标准1．访问方式1．面对面主动访问单个客户，征求客户意见和满意度2．可上门、电话、在小区公共场所、客户办公室等方式找客户交流3．这样更有利于提高物业形象和服务亲和力，随时掌握客户满意度和不足之处2．访问频次规定1.部门每月访问客户不少于10人2.客户助理每月访问客户不少于20人3．访问内容按《访问客户记录表》内容访问或根据实际需要4．随机确定访问对象根据客户自愿，向客户说明原因，取得客户好感和支持5．做好访问记录在《访问客户记录表》记录6．跟进处理客户意见按《客户投诉、意见或建议》之程序处理、回复7．存档将相关资料存档相关记录：《访问客户记录表》、《客户需求、建议受理表》10、日常巡查工作程序工作标准1．巡视1、客户助理每日巡视楼宇不少于1次：含全部总平、绿化、大厅、车场、随机抽查5个楼层等相关区域。2、全面掌握住家户、办公户、租户、空置、正在装修、未接房等动态信息2．发现问题1.巡视仔细认真。2.善于发现细节问题。3.巡视内容包括环境卫生、公用设施完好度、整洁度、物业形象、接受客户意见、岗位值守情况等。3．处理、跟进1.当场处理。2.在30分钟内及时转报相关责任人和部门。3.不超过第2日到现场核实处理情况。4．记录填写《楼层巡检表》并存档相关记录：《楼层巡检表》11.书面意见调查工作程序工作标准1．频次安排每年2次：7月1日-15日，1月15日-30日2．向客户公告1.事前贴出公告，让客户知晓并支持2.向客户表明公司管理规范、注重服务品质提升之行动3．实施发放、登记，发放率不少于60%4．回收回收率不少于50%5．汇总、统计按《满意度调查统计表》统计。6．专题会议通报、落实整改，向公司书面汇报1.项目经理召集专题会议。2.根据客户反馈意见，总结不足和存在的问题，将各个部门存在的问题由其负责人制订整改意见和纠正措施。3.按客户意见指标，评定各部门和口子工作绩效，并按此作为半年度考核标准之一。4.如实书面向公司管理部和公司领导报告。7．结果公告1贴出公告向客户公告调查结果。8．书面回复对不合格、不满意项之整改和预防措施，经项目经理、公司管理部经理批准同意后，书面回复客户。9．整理存档整理存档。相关记录：《满意度调查统计表》、《满意度调查表》、《客户意见回复表》12、档案资料管理工作程序工作标准1.资料内容分类基本资料：服务性合同、业主档案、往来文件、规章制度、内部资料入档等2．建立资料档案卷宗按上述分类建立。便于检索、查阅方便。3．日常管理1.档案负责人负责档案管理2.各部门将收到或处理完毕的文件、记录表等交由档案负责人管理。3.归档及时，定期和不定期整理档案。4.外借和楼资料需征求上级同级并作文件借阅记录。4．业主档案1.建立业主纸质和电子清册。2.定期和不定期整理业主档案，及时将业主变化信息更改，包括姓名、移动联系电话等。3.保障业主信息及通讯方式有效。4.如查阅业主档案，由档案管理员批准。未经公司领导批准，禁止任何人将业主信息提供给外界。5．为确保24小时紧急状况处理，保安主管可复印一份业主纸质通讯录，但信息禁止提供给外界13、报修服务工作程序工作标准1.受理1.在《维修服务单》记录。2.报修信息完整、准确：房号、维修内容及简单故障描述、报修时间、接报人、预约时间、联系电话等3.如需更换材料或属于有偿维修的，向客户说明标准及原因。4.界定维修性质：紧急维修、一般维修。紧急维修；如爆管、电器冒烟、突然停水停电、客户要求特别紧急的其他事项等。2．通知、派单1.接报人第一时间通知工程部维修，如系紧急维修，向工程部重点强调。2.工程部尽快到客户中心或前台领取《维修服务单》，并签字。物业管理圈。如不急时的，通知部门领班或主管。3．跟进客户报修后，如维修员没及时领取维修单，客户助理则再次通知催促（维修完后报修人签字确认）。4．回访工程部维修完毕后，将及时返回维修单交客户中心，客户中心接到返回清单后，由接单人做好相关记录。当日上早班人员负责当时报修回访并做好相关记录（如当日因特殊情况不能回访的，需早班人员委托其他人员回访）。当日早班人员下午5：00下班前检查当日报修，维修服务单未返回及未处理的（具体情况咨询工程部负责人）整理后报部门负责人。5．统计、收费表、存档每月月底统计当月客户报修维修费应收取情况，按月将数据录入收费表中，并将整理好的服务清单入档。14．办公楼服务工作程序工作标准1．接报修按《报修服务标准》2．客户需求受理按《客户需求、建议受理作业标准》3．接待1.热情、周到、礼貌接待客户咨询及需求。2.8：30-12：20，13：30-17：10站立服务。3.客户走向总台询问时，起身站立迎接和回答。4.双手为客户递东西。4．派发报纸杂志1．登记《客户报刊杂志订阅表》。2．报纸杂志送到后，即按楼层房号顺序编号，码放整齐，便于索取。对月度类的重要期刊杂志在《邮件收发记录》上记录。3．信件包裹收到后，即在《邮件签收登记表》上记录，记录须全面。4．客户领取邮件和期刊时，确认邮件收件人与领取人一致，且必须签字。必要时，请领取人出示身份证核实。5．快件、挂号等重要邮件在收到后尽快整理，第一时间发送到相关领导手中。5．留言及时将业主留言记录在交接班记录本上，并跟进传达。交接班时，给下班重点交代。6．寄存物品1、客服中心只提供临时寄存服务，客服中心人员输物品寄存手续；2、易腐蚀食品、重要文件、现金、代金券、精密仪器、易破碎玻璃器皿、贵重物品等，不予寄存；3、客户进行物品寄存时可在服务中心人员协助下，进行物品寄存申请表填写；4、客户取件时当值工作人员主动配合客户进行寄存物品的确认，客户取件时需向当值工作人员说明所寄存物品之名称、寄件时间、取件时间；在确认客户资料无误后，请客户配合进行有效证件登记，核实所寄存物品的完好情况；5、每日当值人员应对客户所寄存物品进行检查、核对、交接，如客户未能在预定时间6、此项服务仅限审计署办公人员、业主及使用人。7．人员核实1.负责与门岗核实外来访客。2.在确定被访人接见访客时，记录《来访人员登记表》，方可进入。8．环境控制1、负责总服务台台面、工作台内卫生整洁、物品摆放有序。2、协助维护大堂内卫生。9．大厅秩序维护1.保持大厅良好秩序，禁止未经同意的推销、摆点进入。2.礼貌劝阻不文明的行为。10．设施设备负责触屏机、电箱开关及墙面屏幕的开启。如未能正常使用，及时与向工程部报修。11．雨天1、客户服务中心为客户提供便民雨伞服务；2、看见未打伞或从下车无伞的客户应主动打伞上前迎接。客户服务中心人员在门口（上班时间9：00---9：3013：00---13：30）迎接客户并将客户雨伞打包，长雨伞用雨伞打包机，短型雨伞用塑料口袋打包。3、在借取雨伞时，客户服务中心人员必须检查雨伞是否完好，并在《客户服务中心物品借取登记表》上注明，签字确认。4、归还时雨伞若有损坏或遗失，应按原价赔偿，并在《客户服务中心物品借取登记表》在上注明，由当值服务中心人员确认，上报物业部更换。5、此项服务仅限本大厦办公人员、业主及使用人。15、拟写发布通知/提示工作程序工作标准1．拟写1.客户助理拟写通知、提示2.按公司统一发文格式，统一文号3.检查有无错别字2．审批1.向客户公布、发送、张贴的任何通知须经项目经理审批、签阅后，方可发出。2.加盖项目中心印章。3.一律以项目中心名义发文。3．填写发文记录将发文日期、编号、发文标题、内容、发文部门等记录清楚，填写〈文件签收登记〉登记表。4．发布张贴（签收）1.不得乱张贴。2.及时撤下过期通告。3.如单独向某个客户发文，送到客户手中，并请客户签收。5．存档向外发出的通知，存档一份。16．部门例会工作程序工作标准1．时间每周一（时间根据具体情况定）2．参加人员本部门所有人3．内容上周工作总结、本周工作计划4．记录有必要时当日整理出会议纪要并存档（有必要时发送到上级领导）5．落实部门负责人跟进、监督、落实会议计划相关记录公司会议纪要统一格式17、办理车位租用工作程序工作标准1．核实客户身份和办理资格1.核实是否是物业业主或租户，非本小区业主或租户不予办理（按标准收费除外）2.凭行驶证核实客户车辆合法性和车主身份3.向客户说明费用标准及车位使用事项2．收集客户有关资料1.客户身份证、行驶证、租用业主车位的合同复印件。办理小区车辆出入证。2.请客户留下移动通讯电话3．收费1.凭租赁性质，收取租赁费2.收取月租如100元，临时停放2小时内按2元收取，2小时外每增加一小时加收1元，每天按6元收取。4．发卡1.凭客户交费收据，到文员/收银员处办理IC卡，办卡时收押金50元（月租才能办理IC卡）。2.月租到期后，业主到管理处退卡，并退还IC卡押金。5．记录客户助理作《月租办理记录》，填写办理日期、车主姓名、电话、车型、车牌号、月租起止时间、月租卡号等信息6.知会客户信息每周一更新《月租办理记录》，给车库收费员一份相关记录《月租卡申领记录》、《月租办理记录》18、报送排班表工作程序工作标准1．排班月初整理排班表2．报人事部排班表经部门负责人签字后月底交人事部3．考勤月底按月初排班表整理手打考勤表，考勤表经部门负责人签字后，交人事部相关记录排班表、考勤表用公司统一表格19、社区文化活动工作程序工作标准1．制订社区文化活动计划每年1份制订<年度社区文化活动安排〉，报公司管理部、行政部和公司领导，经审核通过。2．频次重要楼盘原则上平均每2月组织1次3．提前7-30天筹备每项活动制订具体实施方案及经费测算，并报管理部、财务部、公司领导4．提前7天向业主公告张贴通知，向业主展示5．组织实施1.管理部牵头负责，项目中心具体实施；2.重要活动，经公司领导同意后，可通知新闻媒体6．记录、总结1.拍摄每项活动照片2.在〈社区文化活动实施记录〉上做活动记录3.管理部整理活动新闻和图片，及时在公司OA系统、网站上公布相关记录〈社区文化活动实施记录〉20.房屋退租管理工作程序工作标准1．信息确认确认租户退租，如租户搬家，则请其办理完毕《放行条》后在搬家。2．查看费用缴纳情况通知收费员查看租户欠费情况，抄取水电气表；租户须结清搬家接点前的一切费用；通知业主确认，一告知租户搬家事实；二征求业主意见，是否愿意退租；三是租户不应搬走哪些物件。如业主不同意，则请租户与业主协商后，方可退租。3．办理《放行出门条》按上述条件具备后，方可同意搬家，办理《放行出门条》4．变更房屋动态信息变更房屋动态信息，并记录在当日工作汇报表中21、房屋转让管理工作程序工作标准1．信息确认如原业主转让房屋，则须凭转让后《房屋产权证》等有效法律依据，确认转让信息和新业主2．查看费用缴纳情况通知收费员查看原业主欠费情况，抄取水电气表，老业主须结清双方交付接点前的一切费用；收取新业主至少半年物管费用。3．业主信息变更请新业主填写《业主档案表》、《区域治安消防责任书》；复印新业主身份证；同时在原业主档案卷内，注明已转让和转让时间等信息。随即在《业主清册》、业主信息内，对业主身份变更。22、物业动态管理工作程序工作标准1．动态管理内容全面掌握住家户、办公户、租户、空置、正在装修、未接房等动态信息2．责任人项目中心指定客户助理负责，要求准确、更新及时3．信息管理每月30日前，按单元、栋落实责任人上楼普查1次，客户助理在每月3日前形成《月度物业动态信息表》，项目经理签阅后，抄报保安部一份和收费员一份。相关记录《月度物业动态信息表》23、客户钥匙委托管理工作程序工作标准1．管理范围1.开发商交楼后，交付给物业公司的钥匙；2.交接房屋，业主尚未接房的钥匙；3.特定情况下，业主/客户委托物业公司临时托管的钥匙。2．管理方法1.建立《钥匙委托管理清册》，对所有保管钥匙登记。2.业主接房领取钥匙，须按《交接房程序》办理完毕手续后，方可交付钥匙，业主并签字。3.业主委托物业管理钥匙的，只接受空置房钥匙委托管理。任何情况下物业对室内财产及安全不承担保管责任。4.业主领取钥匙时，首先核实业主身份，非托管人一概不得领取。领取时并签字。5.对临时借用钥匙看房，不得将钥匙借与业主，须客户中心工作人员把持，带业主开门看房。3．权限1.客户中心指定专人管理钥匙，按序编号，上锁。2.内部人员临时领取钥匙，须经得钥匙管理员同意，并签字。3.非正常手续，业主须领取钥匙，须报项目经理及公司领导同意。4.管理过错，造成钥匙丢失或造成其他影响，由钥匙管理员及项目经理承担责任。记录《钥匙委托管理清册》