男子只因忽视了一点 房子没买成反赔40万！
赵亚辉
云南大格律师事务所副主任
2020年年初，济南市民张利通过中介看上了位于济南市中区的一套房子，房主是刘森和王红，房屋总价款为217万元。双方很快签订了《房屋买卖合同》，合同约定，双方在合同签订当日，张利支付定金2万元。
此外，双方同意通过银行按揭贷款的方式付款，张利一方保证无不良信用记录，如果张利在贷款资料均齐全的情况下，因自身原因导致贷款手续无法办理，应在接到银行通知之日起60日内一次性交齐该房款，否则属违约。合同约定，张利于产权过户当日支付人民币67万元整(含定金)作为首付款，剩余尾款150万元于银行发放贷款之日由银行直接支付。
刘森和王红把房屋钥匙交给了张利，张利也住了进去。张利向刘森和王红支付了定金2万元，又支付首付款27. 5万元，剩余房款始终未支付。刘森和王红多次催促张利付款，张利表示因个人征信问题无法办理贷款，因此无力购买此房。
面对这样的情形，无奈的刘森和王红只能起诉到了法院。他们表示，涉诉合同无法继续履行，是张利未能如约支付购房款，逾期超过30天，应由张利承担违约责任，支付违约金434000元(2170000元×20%)。
方弘：张利没有申请到贷款，因此房子买不成了。现实生活中，这种情况特别多，购房合同签订了，定金也支付了，后来发现贷不到款。张利认为不是自己的原因导致的。如果自己知道贷不了款，就根本不会买房。这种情况，购房者可以解除合同要回定金吗？
赵亚辉律师：张利的这种理解有问题。应该是因为他个人征信有问题，导致银行贷不了款，从而导致他违反合同约定。张利本人对此是有责任的。
我认为能否贷款是买房的一个先决条件，如果贷不了款就不会买房，也就不会去签订这个合同。所以，在签订合同的时候一定要慎重，签之前要了解自己是否能够贷得到款，自己的征信是否有问题，事前了解了没有问题的情况下，再去签订购房合同。
关于购房者可不可以解除合同要回定金的问题。《中华人民共和国合同法》第93条有明确规定，双方当事人协商一致可以解除合同。本案中是卖房的一方约定了解除条件，张利方违约，刘森和王红可以解除合同。但是，合同中并没有约定张利贷不了款可以解除合同，不符合约定解除的条件。
《合同法》第94条规定了法定解除。法定解除的情况下，守约方享有解除合同的权利，违约方是没有权利的。张利这种情况，贷不了款是他违约，也不享有权利。
方弘：对于刘森一方来说，是一定要解除合同的，因为张利付不了购房款，而且还要张利支付43万的违约金。也就是说张利这个房子不但买不成，还要为此支付43万的违约金。我们会觉得张利损失确实太大了。事实上，很多买房者在买房的时候，没有提前查征信的习惯，大家都觉得自己理所当然就可以贷到款。那么违约金43万是不是太高了？
赵亚辉律师：43万的违约金是否过高要具体情况具体分析。因为，我们国家规定的违约金有两个性质，一个是补偿性，另一个兼具惩罚性。本案中，法院判了43万多的违约金，如果在诉讼过程中被告张利提出合理的抗辩，认为违约金过高，法院和仲裁机构一般会进行相应的调整。
《合同法》有明确的规定，违约方对于违约金是否过高有举证责任，根据司法实务的经验来说，只要被告提出抗辩，如果违约金过高，一般的情况下法院或仲裁机构都会进行适当的调整。
方弘：作为张利来说，该怎么抗辩才能使违约金相对来说降低一些呢？
赵亚辉律师：怎样才能造成卖方43万的损失？我认为卖方有可能会有一些机会损失，一些机会成本的丧失。但是，这43万对普通大众来说是比较高的损失赔偿。我觉得，被告是有机会的，他还可以上诉。法院在二审中还可以进行相应的调整。
方弘：也就是说如果张利想达到二审降低自己承担的违约金数额的话，可能就要举证证明卖方的损失到底有多少。
赵亚辉律师：根据《九民会议纪要》规定，被告要承担举证责任证明违约金过高。但是对于被告来说，现实中证明违约金过高是比较困难的，举证非常困难。在司法实务中，法官会根据内心的衡量进行适当调整。根据这些经验来说，一般都会进行调整，本案中没有进行任何调整的情况，还是比较少的。
方弘：调整的幅度大概是多少？
赵亚辉律师：这个幅度属于法官的自由裁量权或者说张利自己能够证明损失，比如说损失只有2万、5万、10万这种情况下，法院就会调整到相应的额度。但是我认为这个举证是非常困难的。
方弘：应该说张利就是因为忽视了个人征信的问题，结果白忙活一场，不仅房子没买成，而且从一审的判决来看，他还搭上了40多万。这确实是非常惨痛的教训，也希望通过这个案件提醒广大的购房者，买房的时候一定要先了解一下自己的征信。因为现实生活当中很多人可能没有这个意识，当定金交了以后被告知贷不了款，房子买不下来。这种情况下定金开发商也不会退了。了解自己能不能贷款比较简单的一种方式是什么？
赵亚辉律师：一般情况下，大家到人民银行的中心支行，有个查询征信的系统，带着自己的身份证在系统上直接查询就可以了，系统会打印出征信报告，网络上也可以进行个人征信状况的调查，了解自己能不能贷款。在征信没有问题的情况下再签订相应的合同，对购房者来说是比较安全的。
还有另外一点，本案是有中介机构参与的，购房者把自己的身份证复印件给中介，一般中介机构也会帮忙去进行相应的了解。贷款银行拿着身份证信息也是可以了解的，打算在哪个银行贷款就去哪个银行了解。通常情况下，中介机构可以做这个工作，在确定能够贷款以后，再签订相应的合同。这个案例，我觉得张利本人过于草率了。
方弘：这个判决一出可能很多购房者就担心了，因为确实有的时候，即便自己查了征信，征信属于良好或者稍差的状态，到底最终能不能贷下款，其实是贷款银行说了算，即便有一些逾期，有的时候有些银行可以贷下，但有些时候有些银行又贷不下来。这无形当中就产生了风险，如果一旦贷不下来，是不是就要承担这么高的一个责任，这种责任怎么可以规避得了？
赵亚辉律师：购房者在签订购房合同时一定要慎重，其实在合同里完全可以另行约定，如果因为购房者个人原因不能贷款的，这个合同可以解除，互不承担违约责任。这种情况下，把合同约定的更细致、更详细一些，对购房者有一个保护，我认为对买卖双方来说也是非常公平的。
方弘：像本案应该是中介拟定的一个格式条款，那格式条款可以修改吗？
赵亚辉律师：中介的购房合同是可以修改的，我们前段时间处理过一个类似的事情，可以写进去一些补充条款，进行相应的约定，这样约定是没有任何问题的。
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