最高法院:购房消费者能否对酒店式公寓排除执行?|保全与执行
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案外人可以以购房消费者身份，对酒店式公寓排除执行
延伸阅读
阅读提示：目前，国内房价高企，大多数购房者需要付出一代人、甚至是两代人的收入，购得一处安身之所。因此，保护购房消费者便具有了深刻的社会基础。同时，法律也对何为购房消费者，规定了较为严格的构成条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十九条明确规定，案外人以购房消费者身份，排除执行必须满足的条件之一是“所购商品房系用于居住”。但是，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见，那么，购房人能否根据该条对商业房、商铺、酒店式公寓类等商业用房或者商住两用类的房屋排除执行呢？质言之，在执行过程中，购房消费者到底能对什么样的房产排除执行呢？本篇文章在梳理最高人民法院近三年审理此类案件争议焦点的基础上，总结、归纳最高人民法院处理此类案件的裁判观点，为案件当事人、律师或者法官提供处理该类问题的思路，提高购房者提供在购房付款阶段，最大程度控制未来房屋在执行程序中的法律风险的意识。
裁判要旨
房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系。在没有证据证明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对案外人即具有了居住保障功能，案外人有权以购房消费者身份排除执行。
案情简介
1. 2004年9月7日，陈鹤亭购买时风公司开发建设的酒店式公寓并支付购房款。但房产开发建设完成后，时风公司未为陈鹤亭办理房产变更登记手续，案涉房产仍登记在时风公司名下。陈鹤亭和时风公司共同确认，在时风公司将案涉房产实际交付给陈鹤亭后，陈鹤亭即委托时风公司统一出租，时风公司按时向陈鹤亭支付收取的租金。
2. 2014年7月21日，苏州中院在执行住安公司（申请执行人）与时风公司（被执行人）建设工程施工合同一案过程中，查封时风公司名下案涉房产。陈鹤亭以案涉房产系其所有提起执行异议。
3. 2017年3月16日，苏州中院于裁定驳回陈鹤亭执行异议，陈鹤亭据此提起案外人执行异议诉讼。
4. 苏州中院一审认为，案涉房屋为酒店式公寓，陈鹤亭并非购房消费者，判决驳回陈鹤亭的诉讼请求。陈鹤亭上诉至江苏高院。
5. 江苏高院二审认为，陈鹤亭在较长时间内一直未办理过户手续存在过错。因此,陈鹤亭不能依据无过错买受人规定排除执行，判决驳回其诉讼请求。陈鹤亭向最高人民法院申请再审。
6. 2019年6月24日，最高人民法院再审认为，案外人陈鹤婷有权排除执行，判决撤销原审裁判文书，不得执行案涉房产。
裁判要点及思路
本案中，最高人民法院在审查案外人请求排除的房屋是否属于“系用于居住”的房屋时，认为应从房屋是否具有居住功能、案外人是否实际居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，认定房屋是否属于“系用于居住”。
在认定酒店式公寓是否属于“用于居住”的房屋时，最高人民法院认为，在案外人仅购买一套房屋且实际居住时，该房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，虽然酒店式公寓可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对案外人而言即具有了居住保障功能。故，相对于申请执行人享有的普通金钱债权，案外人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。
本所律师认为，最高人民法院在本案中一改之前“客观标准”的审查思路，采取一种更为符合司法实践需要的“实际用途”认定标准，正是对《执行异议和复议规定》第二十九条规定的正确理解与适用。基于对购房消费者生存权这一更高价值的维护，赋予购房者对买受房屋的物权期待权，进而排除金钱债权人申请强制执行的效力。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
1. 酒店式公寓等商住两用的房产，如案外人实际用于居住且案外人无其他可供居住房屋的，有权以购房消费者身份排除执行。我们注意到，在审查案外人请求排除的房屋是否属于“系用于居住”的房屋时，最高人民法院最新裁判观点从房屋是否具有居住功能、案外人是否实际居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，认定房屋是否属于 “用于居住”。需要注意的是，如果案外人购买多套“商住两用”类型的房产，明显超出生活居住需要，即使该房屋具有居住功能，亦无权以购房消费者身份排除执行。
2. 注意，最高人民法院认定案外人购买的房屋是否为“居住需要”裁判思路转变。分析最高人民法院近几年审查购房者购买的房屋是否“用于居住”的裁判观点，最高人民法院的裁判思路存在由“客观标准”到“实际用途”的转变：
（1）从最高人民法院前几年处理案件的裁判观点来看，基本形成了以案外人购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即：如果案外人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者；如果案外人购买的房屋性质为商铺、写字楼等经营性用房，则不是消费者。房屋性质以政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质为准。
（2）但是，根据最高人民法院最新裁判观点显示，最高人民法院在具体案件中判断购房者购房是否“为生活需要”，已经渐渐在摒弃上述“客观标准”，认为：不管是单纯的居住用房还是商住两用住房，只要是有居住功能并且该房屋系购房者唯一用于居住的房屋，即应视为该房屋系“用于居住”。
3. 商铺不是居住用房，案外人不能以购房消费者身份排除执行。商铺的性质为经营性用房，购房者购买商铺后，一般对外出租或者用于经营。由于购房消费者要求购房人购买房屋目的和实际用途用于居住，因此，购房人无权以购房消费者身份，依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除执行，而是以无过错买受人身份排除执行。关于商铺排除执行更为全面的裁判观点和实务经验总结，我们将在其他文章中作出详细阐述，敬请关注。
4. 工业用地上的厂房，案外人不能以购房消费者身份排除强制执行。因《执行异议和复议规定》第二十九条明确规定，案外人以购房消费者身份排除执行必须满足“所购商品房系用于居住”的条件，国有工业用地上的厂房明显系用于生产经营，非用于居住，不涉及购房者生存权的保护，故案外人不能以该条规定排除对工业用地上厂房的强制执行。
5. 购房者将商品房出租，不影响其作为购房消费者排除执行。最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。房屋被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。申请执行人不能以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件。
6. 案外人购买商品房数量明显超出居住需要，应推定购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资，案外人无权排除执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，购房消费者排除对所购房屋的强制执行，必须满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，即所购房屋必须为购房人名下唯一的可用于居住的房屋。一般情况下，购房人名下用于居住的房屋应为一处，但是，在已有的房屋不能满足买受人居住需要的情况下，其名下房屋的数量可以大于一处。如何认定购房人只有“一套房”以及在购房人名下房屋数量大于一套时，如何认定其符合购房消费者条件，我们将在其他文章中详细阐述，敬请关注。
7. 案外人购买房产目的是通过转卖回笼资金实现债权，不属于购买商品房用于居住的普通消费者，无权排除执行。由于《执行异议和复议规定》第二十九条保护的是购房消费者的生存权，是基于特定的社会基础，对购房人利益的特殊优先保护。该种优先保护具有优先于房屋抵押权人和其他优先债权人的效力，因此必须从严掌握和适用。对于以单纯牟利为目的的案外人，显然无法律给予特殊保护居住权之必要，因此，无权排除执行。
8. 购房消费者应为自然人，但是，法人或者其他组织（如村委会）以组织名义购买房屋并分配给职工个人居住的，可以认定为消费者。根据《消费者权益保护法》第二条、《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》（送审稿）第二条规定，并未明确指出消费者仅限于自然人。参考部分地方司法文件关于消费者是否仅限于自然人的解答，消费者包括为生活消费购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。最高人民法院有观点认为，在执行异议之诉中，购房消费者的自然属性应当是自然人，但是，法人或者其他组织（如村委会）以单位名义购买房屋并分配给职工个人居住的，可以认定为消费者。
相关法律规定
1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2.《消费者权益保护法》
第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。
3.《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》(送审稿)
第二条 消费者为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务,其权益受本条例保护。但自然人、法人或其他组织以牟利为目的购买、使用商品或接受服务的，不适用本条例。
法院判决
以下为最高人民法院在判决书“本院认为”部分就此问题发表的意见：
最高法院认为，陈鹤亭对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。本案中，案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈鹤亭一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。仅就此而言，一审判决从形式上审查认定陈鹤亭的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件，也并无不当。但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明：依据查询人陈鹤亭申请，经查询，至2017年4月17日10:34止，查询人个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。本案一审庭审中，陈鹤亭陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证；时风公司确认其向陈鹤亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈鹤亭自己居住。陈鹤亭再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对陈鹤亭的陈述尚有异议，但并无证据证明陈鹤亭及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈鹤亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈鹤亭夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。
案件来源
《陈鹤亭、上海市住安建设发展股份有限公司再审民事判决书》【（2019）最高法民再49号】
延伸阅读
1. 国有工业用地上的厂房不是商品房，案外人无权以购房消费者为由排除执行。
案例1：《贵州诺客传媒投资有限公司与中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行人执行异议之诉一案二审民事判决书》【（2019）最高法民终480号】
最高法院认为，诺客公司所购案涉房屋是国有工业用地上的厂房，不是商品房，故本案不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。诺客公司不能依据前述规定主张购买商品房的消费者的相关权益，不能依据前述规定请求排除执行。
2. 购房者将商品住宅出租，不影响其作为购房消费者排除执行。
案例2：《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【（2018）最高法民终545号】
最高法院认为，《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；这里的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。同时，根据东街社区居委会的《证明》载明的内容，买受人张青户籍所在地在安顺，在外地没有长期的正式的工作，只是短期务工，且其本人名下除案涉房屋外没有其他具有居住功能的房屋，可以认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。故一审认定张青所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，并无不当。
3. 案涉房屋是否用于居住的标准是，政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质。
案例3：《交通银行股份有限公司陕西省分行、李少杰申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1409号】
最高法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，李少杰所购房屋性质为居住用房。故交行陕西分行提出的李少杰无法证明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李少杰所购房屋是居住用房。
4. 案外人购买商品房数量明显超出居住需要，应推定购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资。
案例4：《李明、广西恒冠建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申777号】
最高法院认为，原审查明，包括案涉商品房在内，李明一次性购买案涉楼盘14套房产（其中一套未被强制执行），说明李明购买房产的目的并不是用于消费性居住，而是商业性投资。本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的情形。因此，李明作为购房人不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。
5. 案外人购买案涉房产目的是通过转卖回笼资金实现债权，不属于购买商品房用于居住的普通消费者，无权排除执行。
案例5：《冯智明、大同市晨光建设有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2017）最高法民申5021号】
最高法院认为，冯智明购买案涉房产目的是通过转卖回笼资金实现债权，不属于购买商品房用于居住的普通消费者。二审判决认定本案不适用《执行异议复议规定》第二十九条规定，并无不当。
6. 商铺不是用于满足其生活居住需要购买的住宅，购房人无权以购房消费者身份排除对商铺的强制执行。
案例6：《九江市芙蓉建筑有限责任公司、张德福再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申1238号】
最高法院认为，关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。经查，虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张德福购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。本案更符合该司法解释第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”规定的情形。原审适用该司法解释第二十八条并无错误，该项申请理由不能成立。
本期主编
执行主编 李元元 北京云亭律师事务所