实务:夫妻间房屋产权登记的几种类型及注意事项(2015)|法客帝国
[原题]夫妻间房屋登记类型及其对所有权的影响
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作者|李炜[武夷山市房地产交易管理所]
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房屋所有权的归属对家庭的稳定也有着不可估量的重要作用和影响，本文试图从夫妻间几种登记类型和法律后果做简要分析，以供参考以免纠纷。
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房屋所有权作为夫妻间财产权利的一种，在夫妻家庭财产中占有很大的比重，有多方报道称占比重均超过七成，故而房屋所有权的归属对家庭的稳定也有着不可估量的重要作用和影响，本文试图从夫妻间几种登记类型和法律后果做简要分析，以供大众参考，尽量避免纠纷。现就夫妻间房屋登记的常见三种类型及相关问题分析如下：
一、转移类登记
1、定义：所谓转移登记，是指当事人因为事实行为（继承）或者其他法律行为（买卖、赠与、投资入股等）导致房屋所有权人发生实质变化（即登记后的主体和原主体非同一主体）的一种登记类型。根据《物权法》第九条之规定不动产转让，经依法登记的发生效力。
2、登记申请要件：根据《房屋登记办法》第三十三条，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
3、几种转移登记类型及其法律效果：
（1）夫妻一方的个人财产通过婚姻财产约定或者赠与、买卖的转移给另一方配偶共有；前面两种是属于无对价的财产转移，其本质上都是赠与，只是在提供证明转移原因文件时，体现的形式不同，但是产生的法律效果都是一样的，都会产生由个人单独所有的房屋，变成夫妻共有的房屋。
特别提示：如果是采用赠与方式办理的，虽然从2015年7月1日起赠与合同强制公证取消了，但是从法律上来说，公证由于具有较强的证据力和不可撤销性，对当事人的保护有很强的法律作用，因为根据《婚姻法司法解释三》“第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”而《合同法》第一百八十六条第二款规定经过公证的赠与合同，出赠与人不具有任意撤销权，另外即使根据双方约定去办理登记也是非常重要的，因为根据《物权法》第九条之规定，登记后才发生物权效力，可以对抗第三人，并且防止一方单独处分财产导致损失的发生，因为根据《婚姻法司法解释三》第十一条之规定，如果一方单独处理夫妻共同财产，第三人是善意的话，只能找侵权的一方赔偿，这样的话维权难度就成倍增加，如果完成登记后，一方不配合完成不了转移登记，第三人就构不成善意，如此对自身的权益保护力度就大大增强了。
如果是夫妻一方的婚前财产，婚后双方也给付金钱来办理转移登记夫妻共有的，首先应该签订正式的买卖合同，然后尽量通过银行转账来证明钱款的往来，不应为了逃避税收而办理赠与或者财产约定，否则如果夫妻之间发生纠纷，就会发生举证问题。
（2）夫妻一方的个人财产或者共同财产，通过财产约定、赠与等形式转移为其中一方的单独财产，经登记后发生单独所有的物权效力。
特别说明：即使办理完登记后，如果未登记房屋所有权的一方在婚姻存续期内如果由对外举债的，根据《婚姻法司法解释二》第二十四条规定应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明债权人知道夫妻双方的财产约定。
（3）夫妻按份共有的房屋相互转让部分份额，例如原夫妻按份各占50%房屋所有权，现其中一方转让30%所有权给另一方，变成一方20%，另一方80%；此类转移一般都是为了达到《物权法》97条规定之处分决定权，即占有份额三分之二以上的可以决定对按份共有发房屋进行处分或者进行重大修缮活动，以达到对房屋具备控制权的目的。
二、变更类登记
1、定义：所谓变更登记，是指房屋所有权主体没有发生实质性变化，而登记簿的其他内容发生变化需办理的一种登记类型，如房屋坐落或名称的变更、面积的变更以及所有权人法定名称的变更等；
2、变更登记的要件：
根据《房屋登记办法》第三十七条，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明发生变更事实的材料；
（五）其他必要材料。
3、变更登记和转移登记的区分：在一般情况下，变更登记和转移登记有较为明确的区分。变更登记后房屋所有权没有转移，所有权主体没有发生实质性变化，转移登记后房屋所有权发生转移，房屋权利主体发生实质性变化，如买卖、互换、赠与、继承、接受遗赠、以房屋出资人股等引起房屋所有权的转移等。一般容易判断错误的是企业名称变更和企业合并或者企业改制，一般综合企业营业执照号码和新名称企业是否新设立来判断，这里需要强调的是如果只是单纯的公司内部股权变动或者法定代表人发生变化是无需办理任何房屋登记的因为其不对房屋所有权有任何影响，只需办理相应的工商登记。
4、夫妻间最有可能办理的一种变更登记类型：通常夫妻间房屋所有权根据《物权法》103条之规定是推定共同共有的，所以，有时候为了明确夫妻双方的权利义务关系，夫妻之间会根据《房屋登记登记办法》第十三条第二款之规定，申请变更共有性质的情况下，即夫妻间从原有的共同共有模式，转变为按份共有，或者从按份共有转变为共同共有，前来办理变更登记，登记完成之后，会发生共有性质的转变。
三、更正类登记
1、定义：所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。
2、更正登记申请要件：
根据《房屋登记办法》第七十四条，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。
利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
3、夫妻间更正登记的情形以及法律效果：
我国《物权法》明确以登记作为房屋等不动产的物权公示方法，其第十六条强调：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这就赋予了登记的权利推定效力和公信力。所谓登记的权利推定效力，就是说法律推定登记簿对物权归属和内容的记载都是真实的。所谓公信力，是指即便登记簿的记载存在错误，第三人也有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人，登记簿记载的权利内容就是真实的权利内容。如果其基于对登记簿的信赖进行了交易，法律就推定其是善意的，就要对其取得的权利予以保护。
从更正的内容上来说，只要是登记簿上记载的内容发生错误无论其是由于登记部门登记错误，还是申请人提供的材料错误，或者错误申请导致的，都是可以申请更正的。而在夫妻间经常会发生房屋所有权只登记在其中一方的情况下，而该方自行处置了房屋，导致未体现在登记簿上的配偶的权益得不到充分保障，因此，在此种情况下，配偶就可以在登记的一方同意的情况下通过更正登记申请来要求在登记簿上增加自己的名字，用以保护自身权益，更正登记完成之后，房屋登记簿上的所有权即体现夫妻双方名字，在日后房屋所有权处置等相关事宜时，都应当由夫妻双方达成合意，共同申请处理，以达到维护夫妻共有财产利益的目的。
特别提示：如果夫妻双方对房屋所有权归属达不成一致，即登记的一方不同意通过更正登记添加配偶为共有人，而配偶又认为自己是产权人的情况下，可以根据《物权法》第十九条第二款之规定不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但是需要注意的是该异议只有十五天的法定效力，必须在十五天内到法院提起确权诉讼，否则该异议登记失效，而且如果异议登记不当对权利人造成损失的，由异议登记申请人承担。
（全文完）