【原创】国际炒家对澳洲房市的误判
中国人经常说：“耕者有其田，居者有其屋”是安生立命的根本。在澳洲，也是同理。澳洲地产数据龙头Core Logic在2016年发布的报告中显示，澳洲目前有900万套住宅房产，市值达到了6.5万亿澳元，是澳洲养老金（Superannuation）账户余额的3倍，澳洲股票总市值的4倍以上。在这个2300万人口的国家中就有203万投资房持有者，人均持有1.28套投资房。在这样的背景下，房市成为普罗大众茶余饭后谈资便不足为奇。步入2016年后，房子更是成为了上至总理下至升斗小民的牵挂。因为发生了三件令大家不安的事情。
10%信贷额增幅限制
买房的原因有千万条，可是买房的客户却只分两种：买房自住和买房投资。在2014年年末澳洲审慎投资监管委员会（APRA）就对各大金融机构提出警示，要求其对投资房买家的信贷额度年增长不得超过10%。许多城市房价的年增长率也没有达到10%，为什么这个10%的信贷额增长率限制有这么大威力呢？
假设A银行在其2014年的资产负债表上有投资房房贷100亿澳元，那么在2015年除去现有房贷客户偿还的本金，再加上新增客户所获批的投资房贷，A银行在其2015年资产负债表上的投资房信贷余额不得超过110亿澳元。
为了达到审慎投资监管委员会的要求，各大金融机构猛踩刹车急速掉头。所采取的措施包括: 提升借贷难度，不再对投资房顾客提供现金回扣，投资房最高借贷比例(LVR) 由原来的90%降至80%，甚至不惜提升投资房的借贷利率。效果是明显的！在2014年10%增长限制的警示发出前房地产市场中的投资客约占50%，而1年多过去了这个比例降到了35%。投资信贷增长额度也从2015年6月11%的高峰降至今年5月的6%。这也是为什么大家在2015年的时候，如果想入手一套投资房觉得钱难借的原因。最简单的经济学原理告诉我们价格是由供给与需求决定的。而2015年以来房地产市场中的部分投资需求因为受到政策面的打压暂时退出市场，房产价格的增幅自然就放缓了。
国际投机客说：狼来了！
大家还记得2016年初热映的那部电影《大空头》 (英译<Big Short>)么？该片大受好评的原因是因为导演用通俗易懂的方法呈现了几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿房市泡沫假象，通过做空次贷信用违约互换（CDS）而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。也让广大坚信着房价只升不跌的投资客领略到了那场有房价下跌引起的全球金融危机的震撼。
殊不知，电影热映后，许多国际炒家想故技重施让这一幕在澳洲上演。简而言之，以坐标美国的一些对冲基金看淡澳洲房地产市场，借机利用各种金融工具大肆做空澳洲银行股票从中获利。资本天性逐利，无可厚非，但是什么让国际炒家们嗅到了澳洲房市中的“危机”? 其实也并不复杂，炒家们的基本判断来源于澳洲房产因为大量公寓完工导致可能的供过于求，且近年“ 还息不还本“（Interest-only Mortgage）在澳洲的盛行。
这样的判断依据是否正确？让我们先卖个关子。但是在短期内，他们的行动确实收到了一定的成效。以澳洲四大银行ANZ的股价为例，因为一系列空头交易打压（当然股票价格亦受其他同期不利因素影响）一路由年初的$28跌至四月的$22的低位，短短四个月跌去了市值的20%。其他三大银行股价同期也受到不同程度的打压，跌幅均在15%左右。各大银行约60%的资产为房贷，市场上在今年一至四月间所弥漫的不乐观心态，可谓山雨欲来风满楼。
海外投资者：想说爱你不容易
澳洲拥有全球最宜居的城市悉尼、墨尔本，人均住宅面积全球第一，远超英美等发达国家。近年来，到澳洲买房除了成为一种投资行为，更是对美好生活追求的一种象征。在中国国内所举办的海外投资房推介会澳洲参展商展台前总是盛况空前，本文亦不赘述。这样空前的需求来自于国内房价的高企、PM2.5的肆虐，而澳洲地大物博，空气有点甜！可是这一切却在2016年初开始大有偃旗息鼓之势。是海外买家对澳洲市场失去了热情？还是澳洲的房价的增长达到了不可承受的范围？答案是否定！
这一切源自于澳洲各大银行为了控制其信贷风险对于现有客户档案的一次自查。在这次自查中，各银行均发现在已经获批的海外投资买家所提供的收入证明中存在不同程度的水分。客户的收入是支撑整个房贷申请的顶梁柱，所以为了让信贷风险维持在可控的范围内，除了一向对海外投资客敬而远之的联邦银行（CBA），西太平洋银行（Westpac）对海外投资客说不！跟着澳新银行（ANZ）说不！NAB在今年6月也亦步亦趋。现在不接受海外收入作为资信证明（不接受海外收入不代表银行完全拒绝海外投资客，海外客户任可使用澳洲本地收入提交贷款申请）的大行包括：澳洲本地四大银行，ME Bank, 麦考利银行，AMP。
同期许多政策性因素也让海外买家所面临的情况雪上加霜。大家应该还记得2015年中国巨富许家印先生在澳洲所购买的豪宅，因疑似不合澳洲当地的海外投资审查委员会的相关规定，而被限令在90天内出售。以及澳洲政府为了应对广大选民对于房价过快上涨所带来的不满情绪，而对海外买家加收的附加税费。加上中国大陆因为宏观调控因素而收紧了外汇离境的管制。这样的“被出售”，并不十分“友好”的税费政策，以及中国本国的政策掣肘都让海外投资客都有了持币观望的心态。
那么澳洲的房地产市场是否会像国际炒家所预言的那样跌回2000年悉尼举办奥运会时的水平呢？未必！
政府监管-该出手时就出手
政府作为市场经济的隐性参与者掌握着货币政策和财政政策两大法器，对于它的介入，投资者最怕出现的状况是一放就乱，一管就死。那么澳洲审慎投资委员会的10%投资信贷年增长率限制是在什么背景下出台的呢？
在2000年悉尼奥运会后澳洲享受到了矿业繁荣所带来的经济长足增长，充分就业以及低通货膨胀推动房价一步步创下历史新高，就连在2007年全球金融危机的大背景下房价也没有受到大幅下修。以房市中的领军城市悉尼为例，独立屋的中价位由2009年3月（后全球金融危机时代）的$540,280到2015年9月的历史高位$1,044,712,翻了将2倍，年增长率12%。 如果是2012年进入房市投资的朋友，用了更短的时间取得了更高的年化回报。
但是这段时间大家的工资以每年10%的速度增长了么？根据澳洲央行发布的数据从90年代末澳洲步入了工资低增长时代，薪资年增长仅在2%-3%的区间徘徊。这并不代表经济环境不好，只是矿业繁荣带来的红利并没有成为大家的可供支配收入，而是重新流入了投资环节。所以这十几年我们的城市拥有了更完善的基础设施，但另一方面大家也明显感觉到仅靠自己的工资收入去供一套房子越来越吃力。
什么是资产泡沫？简而言之就是资产价格已经不能被实体经济的收入所支撑，有需求可是买不起！房产作为经济的重要支柱，无论是买方还是卖方，房客亦或房东都能达成共识: 世界上没有一个理性政府会希望看到房价暴跌，因为那需要耗费巨大社会成本去修正资产泡沫带来的恶果，美国次贷危机提供了最好的佐证！澳洲政府出台的“抑制”房价政策是恶意打压房价？还是希望房价回归理性增长轨道？仁者见仁，智者见智！
澳洲房市没有狼，只有温顺的小绵羊
前文提到国际炒家大肆叫嚣“狼来了”带来市场恐慌。让我们看看当下的澳洲市场和次贷危机前的美国房市有何不同，再下判断不迟！首先他们提出澳洲房市供过于求，房市价格下修势在必行。JP Morgan的统计数据表明澳洲这两年新完工公寓楼的过剩共计约在70,000套，市场存在交割风险。让我们假设这样的供给过剩是存在的，那么这样的过剩供给可以在合理的时间内被消化掉么？根据世界银行的数据，澳洲的人口增长率在在过去十五年间，大部分时间远超美加等西方发达国家，且没有迹象表明移民政策会受到大幅调整（移民政策每年约为澳洲带来180,000新增人口）。同时澳洲优良教学体系和较英美相对友善的移民政策，每年吸引大量的留学生赴澳学习，且学成后都有留澳倾向。截至2015年，在澳留学的中国留学生总数为170,212 (占澳洲留学生数量的26.4%，中国驻澳使馆数据),其中最接近移民条件的受高等教育留学生数为97,050。安家立业应该是每一个莘莘学子在拿到身份后的当务之急吧？
其次他们提出澳洲房屋信贷市场上所流行的仅还息贷款产品（Interest-only Mortgage）是旁氏骗局的典型特征，因为此项信贷的借贷方的收益完全依赖于房价上涨，一旦房价下跌此类客户极有可能违约，而银行的不良信贷亦会随之大幅攀升。这样的观感似乎也不无道理。美国次级信贷爆发前，为了拉高信贷额增长率大量批出次级信贷（受贷方通常为无工作无收入无资产人士），且该种信贷还伴随着为期1-2年的蜜月期，即受贷人在该期间内不需要归还利息。但是，澳洲是不同的！国际炒家们视乎忽略了一个重要环节，那就是到底是谁在借“仅还息”贷款产品，他们的动机是什么？各大商业银行上报审慎投资监管委员会(APRA)的数据表明，该类性质的贷款申请人通常为高净值人群。而这种产品的表现也远优于其他信贷产品，体现在借贷房值比（LVR）在50%左右低于其他类信贷，还款进度也超越其他类型信贷产品。那该类型信贷流行的原因是什么呢？短平快的说法就是澳洲税法体系拥有西方其他发达国家所没有的负扣税政策。换言之，这类信贷的申请人不是因为收入不够还不起本金，而是高收入人群希望通过合法手段和合理避税，使自己的投资收益最大化。
最后澳洲本地市场还和美国次贷危机发生前有如下明显不同。不似美国政府在危机爆发前的盲目乐观，澳洲政府对于房地产市场中所存在的可能泡沫洞若观火，上文提到政府出台10%投资信贷额年增长限制就是佐证之一。其次澳洲不似美国存在巨大的住房贷款证券化（Mortgage-back Securities）市场，商业银行作为信贷资产的最终持有者有责任和义务去管理信贷风险。最后虽然近两年包括澳洲在内的全球宏观经济形势不容乐观，可是这也正体现了澳洲经济的可应变性，根据澳洲统计局2016年7月的最新数据，全国失业率人维持在5.8%的低位，通货膨胀在2%-3%的区间徘徊，基准利率1.75%。这样宽松的环境都给监管机构提供了有效的政策工具去应对未来或有的市场风险。
海外买家的双面人生
这次在各大金融机构普查中发现的海外买家所提供的收入证明存在水分，铁证如山，毋庸置疑。可是这次普查也让大家都发现了一个令各方都略显尴尬的事实，虽然海外买家所提供的资信证明存可疑之处，可是他们的还款记录良好，还款进度也超越本地买家。历史数据也表明，海外买家的信贷违约率也远远低于本地买家。事实的声音永远是最响亮的。相信同为华人的广大读者对于这些数据背后的原因都了然于胸，本文不再展开论述。作者认为当监管层及各大银行研究出一套行之有效的资信证明审查手段，海外买家依然会是这个市场的生力军。
最后也许你会问，未来的房价到底走势如何？这里我想跟大家分享在投资界广为流传的Sir John Templeton 的一段话：
Bull-markets are born on pessimism, grow on skepticism, mature on optimism and die on euphoria。
中文翻译为：牛市生于悲观，长于怀疑，熟在乐观，毁于盲从。现在的市场处在哪个阶段? 仁者见仁，智者见智！
利益相关：本文作者不同任何地产开发商或房屋销售机构有利益关联，本文亦仅为作者个人观点不代表任何作者所供职的机构的立场。投资有风险入市须谨慎!