必看！租赁合同《民法典》生效后，五大实质性修订！
民法典生效啦！
民法典中，租赁合同章有多少条？
其中实质性修订有多少？
主要修改的地方有哪些？
都不清楚！
今天这篇文章全部告诉你！
《民法典》合同编租赁合同章共32条，其中实质性修订法条共有6条，主要涉及“不定期租赁的推定规则”、“出租人的维修义务”、“房屋承租人对租赁的房屋行使优先购买权”、“房屋承租人死亡的租赁关系的处理”、“租赁期限届满承租人继续使用租赁物以及优先承租权”五个部分。
一、 不定期租赁的推定规则更具体
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民法典 |
合同法 |
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第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 |
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 |
本条系对租赁合同的形式作出以下几个层次的规定：
第一：租赁期限不满 6 个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式；
第二：租赁期限在 6 个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；
第三，租赁期限 6 个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。
所以这一条款的修改，不仅能让当事人自身可以对约定期限情况进行说明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、行业标准等规定进行推定。
二、新增承租人的过错维修责任
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民法典 |
合同法 |
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第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 |
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 |
此次民法典对出租人的维修义务改动的部分在于，明确了因承租人的过错导致租赁物需要维修的，出租人无需承担维修义务。
三、细化了承租人的优先购买权
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民法典 |
合同法 |
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第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 |
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 |
此次修改完善了承租人优先购买权的适用范围，将“房屋的按份共有人行使优先购买权”以及“出租人将房屋出卖给近亲属”两种不适用出租人的优先购买权情形，并明确了承租人默示放弃优先购买权的规则，即出租人履行通知义务后，承租人十五日内未明确表示要购买的，视为放弃优先购买权。
四、新增共同经营人的继续租赁权
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民法典 |
合同法 |
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第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 |
第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 |
民法典此次对承租人在房屋租赁期限内死亡的租赁关系处理在原本的“共同居住的人”之外还多拓展了“共同经营人”这一主体，所以民法典生效后此类纠纷可能增加。对于这种情况，我们建议所有出租人，特别是出租商铺的出租人，尽量在租赁合同中添加“禁止承租人与他人共同共同经营”这种类型的条款，以防止租赁合同长期处于悬而未决的状态。
五、新增承租人的优先承租权！
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民法典 |
合同法 |
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第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 |
第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 |
此处的优先承租权的行使，应当要包含以下几个要件：
首先，有合法有效的租赁关系存在；
其次， “同等条件”下才会有优先承租权，但是司法实践当中关于同等条件的界定一直都有争议。有的学者认为，应当参照优先购买权的司法实践，将“同等条件”认定为“同等价格”，有学者认为“同等条件”除了租金还包括租赁期限和用途等。
最后，为了防止租赁关系长期处于不稳定的状态，一般而言，承租人应当在合理期限内提出优先承租的请求。为了避免争议，建议合同对合理期限进行约定。
六、结语
2020年，民法典横空出世；2021年，民法典正式实施。企业合规，将会是下个十年决定企业发展的重中之重。
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