原创｜这种营销策划是最“坑爹”的税收方案（附案例分析）

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出租房屋，年租金100万元，按合同规定，提前一次性收取了3年的租金300万元，开出了300万元的发票，房产税如何缴纳?是按300万*12%=36万元，一次性缴纳?还是100万×12%=12万(元)，分3年缴纳?

按《房产税暂行条例》规定，房产税“按年征收、分期缴纳”，所以，应每年缴纳12万元，而不能按发票金额一次性纳税。实务中，许多地方税务局以票控税，要求直接按36万元一次纳税，这是没有依据的，纳税人要注意提防。

如果出租房产时第一年是免租期，第二年开始收租金，则税收政策规定，第一年按原值计算房产税。

这种“免租期”是最坑爹的策划，应该通过策划，做成打折并把收款时间后移，以达到与免租期相似的市场效果。

因为免租期实质是一种折扣，租金其实含在未来的租金之中，按此业务实质处理，是对全部实收的租金计算缴纳房产税。但按“免租期”模式的话，所有实收的租金在收取时自然会全额缴房产税，但这个免租期还白白多出一个按原值计算的房产税，不是自己找亏吃么?

租入的房屋再进行转租，转租的租金收入是否交房产税?

当然不交，因为房产税是对房屋所有人征收的税，没有房屋产权就没有纳税义务。按租金交房产税，只是一种具体的计算方法，并不是对租赁行为征税。

所以，转租不交房产税。

比如，房老师财税工作室因主营调整处房产闲置，公司决定将其改造成仓库对外经营，经营时有两个选择，一是将其出租给客户，作为客户的仓库，二是开展代理仓储业务，直接为客户提供存储物品的服务。

一般的公司在进行上述业务决策时，其决策关注的主要是市场、客户接受度、公司资源能力等，往往会忽略税务因素。以本例的情况而言，仓库出租和代理仓储两个业务，在房产税上将是两种完全不同的计算方式。

仓库出租，应该按租金收入的12%缴纳房产税，这个税负相当高;代理仓储，则仓库为公司自用，按原值×70%×1.2%缴纳房产税，对于老旧的房产来说，由于原值低因此税负低。

公司至少要结合未来的收入预算，比较两种方式下房产税负差异大不大，如果差异过大，就必须将房产税纳入作为决策所考虑的重要因素之一。