狂降70万！东沙湖一小区二手房连续跌价！跟隔壁差了1.8万/平……
猝不及防！就在园区东沙湖，有品质物业，还是满五年的次新房。
苏州这家楼盘突然降价抛房，比一路之隔的两个小区，房价最大相差1.8万/㎡！
这家楼盘就是九龙仓时代上城，目前链家一期时代上城挂牌价5.3万/㎡，二期繁华里挂牌价5.07万/㎡，三期年华里4.9万/㎡，四期风华里5万/㎡，而旁边的万科玲珑东区挂牌价5.6万/㎡，铂悦府挂牌价更是6.7万/㎡！
为什么一路之隔，九龙仓楼盘房价会突然大降价，最大差1.8万/㎡？带着疑问，苏南房观实地走访了一下九龙仓二手房，下面附上实探详情。
下午三点，笔者在轨交1号线星塘街站下，再骑着共享单车来到了九龙仓四期风华里门口，想进去实拍小区的时候，保安发现我不是本小区业主不能进入！
/实拍视频
即便是在我美貌与撒娇双重轰炸下，保安小哥哥还是那句话：“不是本小区业主不能进入”，牛掰！
虽然进不去小区，但笔者发现东沙湖路这一条街上到处都是沿街商铺，其中最多的就是中介门店，大概数了一下有近十几个。
/九龙仓沿街中介门店实拍图
我就近走进一家中介门店了解到，这里好几家门店都是主要做九龙仓业务，竞争压力非常大。
九龙仓时代上城一共分四期，体量很大，楼栋加起来有108幢，所以出货量和带看量都很多，且最近成交量比旁边的铂悦府、万科玲珑、白塘景苑都要高，因为降价比较多。
楼盘基本信息如下：
/中介门店实拍图
我向中介人员打听了该小区降价抛房的原因，她告诉我：
1、去年上半年市场好的时候，该小区甚至整个学区好的小区都处于成交高峰期，房价也是一路走高；新政出来后，学区从5年变成9年，再加上二手房拿到房，5年才可以转售，直接限制了学区房的流转。
今年又是因为疫情，现在二手房市场整体往下走，房价连续降了很多，基本上是属于低谷。
2、明知市场不好情况下，有房主出售房源，但挂牌价过于虚高，等过几个月房子无人问津，房主自然就会主动要求降价。
3、对于想尽快出售，诚心想要卖房的房主来说，降价波动十分明显，且卖房过程中价格一降再降。而这群房主基本都是因为手里资金流出现问题、资金压力大，或者要离开苏州、出国、工作调动到外地，也有是准备以房换房、置换首付不够等人群。
4、中介经纪人透露，随着二手房成交周期拉长，房主变得好说话，议价空间也会非常大，经历过市场从上往下走之后，心态多少有所改变。
比如九龙仓风华里现在挂出的三房房源，之前市场好时成交总价500万出头，现在刚刚成交的一个三房总价才430万左右，总价直接降了70万元。
我又问了，为什么一路之隔的万科玲珑和铂悦府都没降价，怎么就只有九龙仓这个楼盘降价了呢？
中介告诉我，这主要还是跟挂牌量和成交量，以及产品本身有关。
万科玲珑和铂悦府本身出货量就少，加上房主本身咬着价格不放，所以这两个盘成交价格高，反之，成交量就少。
而该小区出货量和成交量大，反之，成交价低。就拿7月上半个月来说，就是因为一路之隔房价相差大，该小区的带看量和成交量都是最多的。
/中介门店实拍图
且从最近的成交来讲，大户型和一些户型不好的房源降价最频繁，户型好、或者小户型的房源，普遍不会出现大幅度降价。
/中介门店实拍图
随后，我从门店门口推荐房源上看到，九龙仓二期繁华里目前有一套难得小户型在卖，总高30层在15楼，满两年学区没用，房源面积约68㎡，总价305万，单价4.48万/㎡。
户型图如下：
中介称，九龙仓只有二期繁华里有小户型，且只有一栋，业主要离开苏州，打算卖掉这套房。
前两天有客户看房，报价280万，房主没卖，觉得价格太低了，因为之前有同样户型的房源最终售价是295万成交。
个人认为，一房小户型的确难得，但流动性没有3房、4房好卖，因为在园区一房户型针对的客群很受限，要么是为了学区，要么就是老人或单身小青年，市场众多的改善客群自然不会去买。
接下来，我们再来看看九龙仓时代上城附近的商业、教育等配套。
从图上可以看到，东沙湖片区的学区有三所且全部都在该小区四周，东沙湖学校、东沙湖学校分校以及新建好的东沙湖初级中学。
/学校实拍图
商业上，该小区东沙路楼下就有沿街商铺；九龙仓二期繁华里东面和一期时代上城东北侧，就是东沙湖邻里中心，可以满足日常生活需求；一期南面两公里左右，是永旺梦乐城。
/商业实拍图
轨交上，九龙仓三期年华里北面就是正在建的轨交5号线龙山桥站，属于正地铁盘，另外望南面骑共享单车约7分钟，可以到达轨交1号线星塘街站。
/实拍图
其次，该小区1公里内，西面是白塘植物园，东面是东沙湖生态东源，整体居住环境没话讲。
在苏州，尤其是二手房市场，一街之隔两个小区房价相差巨大的案例并不少，且当年很多相邻小区在买新房的时候，房价都基本持平。
几年时间过去，有的小区房价一路走高，有的小区房价时涨时跌，可见买对好房至关重要。
当前，对买方来说，用比以往更少的房票来买一套符合自己需求的二手房，这也是利好。
其实，笔者发现，即便该小区存在降价抛房现象，但整体房价还是高于东沙湖片区挂牌价，这也说明了，该小区抗跌性很强。
对于卖方来讲，适当的降低房价，再换一套倒挂红利且品质更高的新房，也不失为明智之举。